別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
春日 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
春日 5-2 福岡県 福岡第５ 氏名  不動産鑑定士　大西　克則   TEL.
鑑定評価額 255,000,000 円  １㎡当たりの価格 212,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.3 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月21日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 春日市春日４丁目９２番
 ②地積
　(㎡)		 1,205  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準住居
(60,200)

（その他）
高度1種最高20m

3:1		 店舗兼作業所

Ｓ2		 中規模の店舗が多い
県道沿いの路線商業
地域		 南西22m県道 水道、ガス、下水 大野城

1.9km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    90 ｍ、南    50 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 沿道施設用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  57.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　     1,200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 ２２ｍ県道 交通

施設		 大野城駅　南西方

1.9km		 法令

規制		 準住居
(60,200)
高度1種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 県道沿いの商業集積度が高い路線商業地域であり、車両通行量も多く、今後も同様の形態が継続するものと予測
する。原材料費や人件費の上昇、物価高に対する個人消費の動向等の経済への影響に注視する必要がある。
(3)最有効使用の判定 沿道施設用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    214,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    162,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は春日市を中心として隣接市で福岡都市圏南部の幹線及び準幹線道路沿いの商業地域である。需要者の中心
は、自動車関連施設、飲食物販店等の事業者等である。福岡市と大野城市を結ぶ自動車交通量の多い幹線道路沿いで需
要は堅調に推移。原材料価格の高騰、人件費の高騰、個人消費の物価高に対する影響、今後の日銀の金融政策による経
済への影響に留意。商業地の特性を反映し取引規模や価格帯にばらつきがあり、需要中心の価格帯は見出せない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、幹線道路沿いの現実の不動産市場で成立した商業地の取引事例を中心に試算されており規範性が高い。収
益価格は、収益性に着目した価格であるが、路線商業地は業種業態により床面積や賃料水準に差異があること、また、
収益価格算定の過程で想定要素を含むことから、収益価格はやや規範性に劣る。従って、市場性を反映した実証的な比
準価格を重視し、収益価格を関連づけ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    200,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 西鉄春日原駅周辺整備事業が進捗中。雑餉隈
～下大利駅区間の高架化が昨年に完了。春日
市内の主要幹線道路沿いの需要も堅調に推移
。

繁華性の高い福岡市と大野城市を結ぶ路線商
業地域。自動車交通量が多い地域で、路線商
業地の需要も堅調、地価は上昇基調で推移し
ている。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 春日 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 春日６Ｋ

-1410		 春日市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西16m県道、
北西4m、角地
準住居

(70,200)
b 春日６Ｋ

-1202		 春日市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 北14.5m市道、
西7.8m、角地
２中専
高度1種最高15m
(70,150)
c 大野城６Ｋ

-705		 大野城市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東10m市道、
中間画地
２中専
高度地区2種15m
(50,150)
d 筑紫野６Ｋ

-809		 筑紫野市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東13m県道、
中間画地
１住居

(60,200)
e 筑紫野６Ｋ

-811		 筑紫野市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北東14m県道、
中間画地
１住居

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
210,084  		 100
[ 100.0]		 [ 105.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.0]
231,311 		 100
[ 108.0]
214,177 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
214,000 
b (　           ) 
151,724  		 100
[ 100.0]		 [ 101.9]
100		 100
[  94.0]		 100
[ 103.0]
159,685 		 100
[  73.9]
216,083 
216,000 
c (　           ) 
147,075  		 100
[ 100.0]		 [ 105.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
155,311 		 100
[  71.1]
218,440 
218,000 
d (　           ) 
194,788  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
194,788 		 100
[  91.7]
212,419 
212,000 
e (　           ) 
166,755  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
171,912 		 100
[  81.5]
210,935 
211,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.71 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　  -4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -23.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -22.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    214,000 円／㎡]  



春日 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

21,080,880 
4,950,600 
16,130,280 
8,960,200 
7,170,080 		 （　0.9554）
6,850,294 		 （  3.9 -  0.4 ）
3.5％  
⑧収益価格 　    195,722,686 円　　　　（　    162,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
春日 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 400.00 Ｓ2 800.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居
高度1種最高20m
 60 ％   200 ％   200 ％   1,205 ㎡     58.0 m x   21.0 m  前面道路：県道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２階建店舗の一棟貸し（各階床面積４００㎡）を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 2		 店舗
800.00 
100.0 
800.00 
2,300 
1,840,000 		 6.0  11,040,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
800.00 
100.0 
800.00 

1,840,000 		 11,040,000 
0 
⑨年額支払賃料      1,840,000 円　×　12ヶ月　＝　      22,080,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     800.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費を別途授受する慣行がないため、計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により十分担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        22,080,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,104,000 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 20,976,000 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        11,040,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         104,880 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      21,080,880 円　　　　（　        17,495 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 春日（賃）６Ｋ
　　　　-6		 2,432  
(   2,295) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,482 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,312 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,300 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 太宰府（賃）６
Ｋ
　　　　-2		 2,453  
(   2,396) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]
2,454 
c 春日（賃）５Ｃ
　　　　-1103		 2,269  
(   2,258) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
2,183 
春日 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 710,000 円  　　　　    142,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,104,000 円  　　　       22,080,000　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,716,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,136,000 円  　　　　    142,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       142,000 円  　　　　    142,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       142,000 円  　　　　    142,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,950,600 円　（　　　　　　         4,108 円／㎡）　　（経費率　　  23.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9554    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 142,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 172,000 円／㎡　×　     800.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0631     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0469 ×　 40 ％　＋　0.0608 ×  30 ％　＋ 0.0871 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 8,960,200 円  
（　　　　　         7,436 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 21,080,880 円      
②総費用 4,950,600 円      
③純収益　①－② 16,130,280 円      
④建物等に帰属する純収益 8,960,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 7,170,080 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 6,850,294 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,685 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    195,722,686 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     162,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 春日 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　春日市春日四丁目９２番
 2912000281181-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
春日 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
春日 5-2 福岡県 福岡第５ 氏名  不動産鑑定士　横山　裕   TEL.
鑑定評価額 254,000,000 円  １㎡当たりの価格 211,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.3 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 春日市春日４丁目９２番
 ②地積
　(㎡)		 1,205  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準住居
(60,200)

（その他）
高度1種最高20m

3:1		 店舗兼作業所

Ｓ2		 中規模の店舗が多い
県道沿いの路線商業
地域		 南西22m県道 水道、ガス、下水 大野城

1.9km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    90 ｍ、南    50 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 沿道施設用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  57.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　     1,200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない 街

路		 ２２ｍ県道 交通

施設		 大野城駅　南西方

1.9km		 法令

規制		 準住居
(60,200)
高度1種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 沿道型店舗を中心とする路線商業地域であり、繁華性は比較的高い。福岡市内中心部から周辺市街地にかけて店
舗需要は安定的であることから、需要は底堅く、当面の間、地価の上昇傾向が継続するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 沿道施設用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    213,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    154,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、当市及び隣接市を中心に、福岡都市圏内に存する路線商業地域である。需要者の中心は、各種サービス
業等を行う法人等が中心となる。ナショナルブランドの施設も立地するなど比較的繁華性が高く、自動車交通量の多い
地域である。同地域については、需要ニーズは高く、供給が極端に少ないため、稀少性も相まって、地価も上昇基調が
継続している。取引属性が多様であり、取引規模も異なるため、中心価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域は幹線街路に形成された路線商業地域で、比準価格は事例数が少ないが、規範性の高い事例より導いているこ
とから取引市場の実態を反映し、当該試算値の説得力は高い。収益価格は、収益性を反映する価格であるが、賃貸市場
の成熟度が低く成約賃料の幅が大きいため、当該試算値の説得力は低い。本件では、比準価格を重視し、収益価格を比
較考量して、さらに店舗用地への投資動向等も総合的に勘案し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    200,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口は微減に転じているが、郊外の商業地に
おける不動産取引は比較的活発化してきてい
る。物価上昇、金融資本市場の変動等の影響
に注視。

交通量の多い路線商業地域であり繁華性は高
いが、慢性的な渋滞が見られる。希少性の高
い地域であり、地価上昇は続いている。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 春日 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 春日６ＫＤ
Ｈ
-1410		 春日市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北12m市道、
中間画地
１中専

(60,150)
b 春日６Ｋ

-1202		 春日市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 北14.5m市道、
西7.8m、角地
２中専
高度1種最高15m
(70,150)
c 福岡南６Ｋ

-903		 福岡市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西6.7m県道
、中間画地
１住居
高度地区2種20m
(60,200)
d 福岡南６Ｋ

-610		 福岡市南区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 北15m市道、
東6.1m、角地
２住居

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
128,622  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
131,838 		 100
[  63.1]
208,935 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
209,000 
b (　           ) 
151,724  		 100
[ 100.0]		 [ 101.9]
100		 100
[  94.0]		 100
[ 103.0]
159,685 		 100
[  79.2]
201,622 
202,000 
c (　           ) 
182,035  		 100
[ 100.0]		 [ 108.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
204,367 		 100
[  93.0]
219,749 
220,000 
d (　           ) 
204,143  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
210,089 		 100
[  95.1]
220,914 
221,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.36 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.11 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    213,000 円／㎡]  



春日 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

21,264,192 
5,893,200 
15,370,992 
8,707,800 
6,663,192 		 （　0.9774）
6,512,604 		 （  3.9 -  0.4 ）
3.5％  
⑧収益価格 　    186,074,400 円　　　　（　    154,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
春日 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 400.00 Ｓ2 800.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居
高度1種最高20m
 60 ％   200 ％   200 ％   1,205 ㎡     58.0 m x   21.0 m  前面道路：県道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２階建店舗の一棟貸し（各階床面積４００㎡）を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 2		 店舗
400.00 
100.0 
400.00 
2,320 
928,000 		 6.0  5,568,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
800.00 
100.0 
800.00 

1,856,000 		 11,136,000 
0 
⑨年額支払賃料      1,856,000 円　×　12ヶ月　＝　      22,272,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     800.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 店舗一棟賃貸であり、共益費は計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        22,272,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,113,600 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 21,158,400 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        11,136,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         105,792 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      21,264,192 円　　　　（　        17,647 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 那珂川（賃）６
Ｋ
　　　　-1403		 2,806  
(   2,730) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
2,954 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,332 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,320 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 福岡南（賃）６
Ｋ
　　　　-1407		 1,600  
(   1,596) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[107.0]		 100
[100.0]
1,759 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
春日 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 552,000 円  　　　　    138,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 1,113,600 円  　　　       22,272,000　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,847,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,104,000 円  　　　　    138,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       138,000 円  　　　　    138,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       138,000 円  　　　　    138,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,893,200 円　（　　　　　　         4,891 円／㎡）　　（経費率　　  27.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9774    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 138,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 168,000 円／㎡　×　     800.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0631     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0469 ×　 40 ％　＋　0.0608 ×  30 ％　＋ 0.0871 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 8,707,800 円  
（　　　　　         7,226 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 21,264,192 円      
②総費用 5,893,200 円      
③純収益　①－② 15,370,992 円      
④建物等に帰属する純収益 8,707,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 6,663,192 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 6,512,604 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,405 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    186,074,400 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     154,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 春日 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　春日市春日四丁目９２番
 2912000281181-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考