別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
春日 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
春日 5-1 福岡県 福岡第５ 氏名  不動産鑑定士　伊牟田　徹   TEL.
鑑定評価額 372,000,000 円  １㎡当たりの価格 530,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 390,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 春日市春日原北町３丁目５５番外
 ②地積
　(㎡)		 701  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(100,400)
不整形
1:1.2		 銀行

ＳＲＣ3		 中層の店舗ビル、銀
行等が集まる駅前の
商業地域		 北東17m市道、背面道 水道、ガス、下水 春日原近接
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    60 ｍ、南     0 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 西鉄春日原駅周辺整備事業が
現在進捗中		 街

路		 １０ｍ市道 交通

施設		 春日原駅近接

 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 西鉄春日原駅周辺整備事業や高架化事業が完了し、道路整備事業が進捗中である等今後、繁華性向上への好影響
が期待され、当該事業の進捗により地価の上昇傾向が継続すると予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
形状　　　　　　　　　　　　　　  -5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    545,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    402,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は春日市、大野城市の駅近くの商業地域を主として南区、博多区の駅近くの商業地域一円であり広域的であ
る。需要者の中心は店舗兼共同住宅等の収益物件の開発を行う不動産業者等である。投資物件としての賃貸マンション
の需要は堅調であり、線路の高架化に加え西鉄春日原駅周辺整備事業の期待感もあるため、地価の上昇率は現在も比較
的強い状況である。市場の需要の中心となる価格帯は、１種単価で５０万円／坪前後である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 中層の店舗ビル、銀行等が集積する駅前の商業地域で収益性が重視され、賃貸のテナントが大半を占めるものの、想定
条件が多く、全般的に回復傾向にあるとは言え、再開発事業が進捗中でテナント需要が不透明な状況下において収益価
格の信頼性には自ずと限度がある。したがって、現在の市場性をより反映し実証的な比準価格を重視し、収益価格を比
較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大野城 5-1                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    306,000 円／㎡		 [113.1]
100		 100
[100.0]		 100
[ 63.6]		 [ 96.9]
100		 527,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    471,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 飲食店舗の需要は全般的に回復傾向にあり、
加えて賃貸マンション需要は堅調で、地価の
上昇傾向を維持している。


春日原駅前の商業地であり、賃貸マンション
としての投資適格性も有しているため、線路
の高架化等駅前再開発と相まって、地価は上
昇傾向にある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  -9.0
環境　　　　　　 -28.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+12.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 春日 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 春日６Ｋ

-1409		 春日市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西5m市道、
西5.5m、
北東6m、
三方路
近商

(100,200)
b 福岡南６Ｋ

-1204		 福岡市南区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東22m県道、
中間画地
商業

(90,400)
c 大野城６Ｋ

-608		 大野城市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南東24m県道、
北東3.2m、
二方路
商業

(90,400)
d 大野城６Ｋ

-1208		 大野城市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東7.8m市道
、北西6.2m、
角地
１住居

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
485,490  		 100
[ 100.0]		 [ 106.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.9]
530,121 		 100
[  91.0]
582,551 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -3.1

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  96.9]
　　　　 100
564,000 
b (　           ) 
838,976  		 100
[ 100.0]		 [ 106.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
890,154 		 100
[ 155.8]
571,344 
554,000 
c (　           ) 
441,821  		 100
[ 100.0]		 [ 111.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.0]
510,856 		 100
[  92.9]
549,899 
533,000 
d (　           ) 
312,192  		 100
[ 100.0]		 [ 108.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
329,469 		 100
[  62.9]
523,798 
508,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.63 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.68 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 +60.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.09 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    545,000 円／㎡]  



春日 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

70,195,203 
19,051,628 
51,143,575 
40,754,800 
10,388,775 		 （　0.9217）
9,575,334 		 （  3.8 -  0.4 ）
3.4％  
⑧収益価格 　    281,627,471 円　　　　（　    402,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
春日 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 325.00 ＲＣ11 3,250.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 100 ％   400 ％   400 ％   701 ㎡     28.0 m x   36.0 m  前面道路：市道     　  17.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗、２～１１階：住宅（１ＬＤＫ３７㎡程度）、屋外駐車場８台を想定。内部廊下等を含むため容積率緩和適用有り。 ⑦有効率　  83.4 ％
の理由		 内部廊下等を含むため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～  		 店舗
325.00 
69.2 
225.00 
3,000 
675,000 		 6.0  4,050,000 
0.0  0 

 2～ 4		 住宅
300.00 
85.3 
256.00 
1,980 
506,880 		 1.0  506,880 
1.0  506,880 

 5～ 7		 住宅
300.00 
85.3 
256.00 
2,000 
512,000 		 1.0  512,000 
1.0  512,000 

 8～10		 住宅
300.00 
85.3 
256.00 
2,050 
524,800 		 1.0  524,800 
1.0  524,800 

11～  		 住宅
225.00 
80.0 
180.00 
2,100 
378,000 		 1.0  378,000 
1.0  378,000 

計
3,250.00 
83.4 
2,709.00 

5,684,040 		 9,059,040 
5,009,040 
⑨年額支払賃料      5,684,040 円　×　12ヶ月　＝　      68,208,480 円 
⑩a共益費（管理費）             100 円／㎡　×　   2,709.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　       3,250,800 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域の共益費水準等を勘案して査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  11,000 円／台　×　   8 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,056,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        71,459,280 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       1,056,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     3,625,764 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 68,889,516 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         9,059,040 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          86,061 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        5,009,040 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　       1,219,626 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      70,195,203 円　　　　（　       100,136 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 春日（賃）６Ｋ
　　　　-404		 1,680  
(   1,610) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 93.0]		 100
[100.0]
1,902 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,024 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,980 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b 春日（賃）５Ｃ
　　　　-103		 2,108  
(   2,021) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
2,336 
c 春日（賃）５Ｃ
　　　　-104		 1,919  
(   1,919) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
2,244 
春日 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,665,000 円  　　　　    733,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 7,251,528 円  　　　       72,515,280　×　　　　  10.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      805,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    5,864,000 円  　　　　    733,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       733,000 円  　　　　    733,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       733,000 円  　　　　    733,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      19,051,628 円　（　　　　　　        27,178 円／㎡）　　（経費率　　  27.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 2.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9217    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 733,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 219,000 円／㎡　×　   3,250.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0556     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0419 ×　 40 ％　＋　0.0538 ×  40 ％　＋ 0.0865 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 40,754,800 円  
（　　　　　        58,138 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 70,195,203 円      
②総費用 19,051,628 円      
③純収益　①－② 51,143,575 円      
④建物等に帰属する純収益 40,754,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 10,388,775 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 9,575,334 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       13,660 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    281,627,471 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     402,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 春日 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　春日市春日原北町三丁目５５番
 2912000258513-0000
2 　春日市春日原北町三丁目５６番１
 2912000258514-0000
3 　春日市春日原北町三丁目５６番３
 2912000258516-0000
4 　春日市春日原北町三丁目５７番１
 2912000258517-0000
5 　春日市春日原北町三丁目５７番２
 2912000258518-0000
6 　春日市春日原北町三丁目５８番８
 2912000258526-0000
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
春日 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
春日 5-1 福岡県 福岡第５ 氏名  不動産鑑定士　納富　久雄   TEL.
鑑定評価額 379,000,000 円  １㎡当たりの価格 540,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 390,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 春日市春日原北町３丁目５５番外
 ②地積
　(㎡)		 701  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(100,400)
不整形
1:1.2		 銀行

ＳＲＣ3		 中層の店舗ビル、銀
行等が集まる駅前の
商業地域		 北東17m市道、背面道 水道、ガス、下水 春日原近接
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    60 ｍ、南     0 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 西鉄春日原駅周辺整備事業が
現在進捗中		 街

路		 １０ｍ市道 交通

施設		 春日原駅近接

 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 高架化事業が完了したほか西鉄春日原駅周辺整備事業が進捗中であり、今後、繁華性が増すものと思料する。マ
ンション適地としての適格性も有するため当面の間、地価の上昇傾向が継続するものと予測。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
形状　　　　　　　　　　　　　　  -5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    555,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    438,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は春日市、大野城市を主として南区、博多区等の繁華性の高い商業地域一円であり広域的である。需要者の
中心は店舗兼共同住宅等の収益物件の開発を行う不動産業者等である。マンション用地の需要は全般的に堅調であり、
西鉄春日原駅周辺整備事業や道路拡幅の影響もあり、地価は高い上昇率で推移している。市場の需要の中心となる価格
帯は、１種単価４５万円／坪前後であり、１種単価でみると未だ割安感が強い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 同一需給圏より繁華性の高い商業地の事例を多数収集し得たため、比準価格については投資市場での市場性を反映する
価格が求められたものと思料する。一方、収益価格は投資用不動産であれば重視すべき価格であるものの、元本と果実
の関係が不完全であること等から低位に求められたため、規範性はやや劣るものと判断した。よって比準価格を標準に
収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を行い、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大野城 5-1                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    306,000 円／㎡		 [113.1]
100		 100
[100.0]		 100
[ 62.7]		 [ 96.9]
100		 535,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    471,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 春日市内の商業地の地価上昇率はやや拡大し
ており、特にマンション用地の需要が競合す
る駅徒歩圏内の商業地の地価上昇率は強い。


西鉄春日原駅周辺整備事業の影響により街路
の幅員が拡大しているほか、マンション用地
の需要も強いため、地価の上昇率は拡大傾向
にある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　  -7.0
環境　　　　　　 -29.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+14.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 春日 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 春日６Ｋ

-1409		 春日市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西5m市道、
西5.5m、
北東6m、
三方路
近商

(100,200)
b 大野城６Ｋ

-608		 大野城市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南東24m県道、
北東3.2m、
二方路
商業

(90,400)
c 福岡博多６
Ｋ
-1111		 福岡市博多区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東4m市道、
中間画地
商業

(90,240)
d 福岡南６Ｋ

-1115		 福岡市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西6m市道、
南東6m、角地
商業

(100,360)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
485,490  		 100
[ 100.0]		 [ 106.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.9]
530,121 		 100
[  87.8]
603,782 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -3.1

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  96.9]
　　　　 100
585,000 
b (　           ) 
441,821  		 100
[ 100.0]		 [ 111.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.0]
510,856 		 100
[  95.8]
533,253 
517,000 
c (　           ) 
508,544  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
508,544 		 100
[  82.9]
613,443 
594,000 
d (　           ) 
630,138  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
636,256 		 100
[ 117.7]
540,574 
524,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.63 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　  +8.0
b 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.67 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 +36.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    555,000 円／㎡]  



春日 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

71,222,501 
19,153,928 
52,068,573 
40,754,800 
11,313,773 		 （　0.9217）
10,427,905 		 （  3.8 -  0.4 ）
3.4％  
⑧収益価格 　    306,703,088 円　　　　（　    438,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
春日 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 325.00 ＲＣ11 3,250.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 100 ％   400 ％   400 ％   701 ㎡     28.0 m x   36.0 m  前面道路：市道     　  17.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗、２～１１階：住宅（１ＬＤＫ３７㎡程度）、屋外駐車場８台を想定。内部廊下等を含むため容積率緩和適用有り。 ⑦有効率　  83.4 ％
の理由		 内部廊下等を含むため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～  		 店舗
325.00 
69.2 
225.00 
3,900 
877,500 		 6.0  5,265,000 
0.0  0 

 2～ 4		 住宅
300.00 
85.3 
256.00 
1,900 
486,400 		 1.0  486,400 
1.0  486,400 

 5～ 7		 住宅
300.00 
85.3 
256.00 
1,940 
496,640 		 1.0  496,640 
1.0  496,640 

 8～10		 住宅
300.00 
85.3 
256.00 
1,980 
506,880 		 1.0  506,880 
1.0  506,880 

11～  		 住宅
225.00 
80.0 
180.00 
2,020 
363,600 		 1.0  363,600 
1.0  363,600 

計
3,250.00 
83.4 
2,709.00 

5,710,860 		 10,098,360 
4,833,360 
⑨年額支払賃料      5,710,860 円　×　12ヶ月　＝　      68,530,320 円 
⑩a共益費（管理費）             120 円／㎡　×　   2,709.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　       3,900,960 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域の共益費水準等を勘案して査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  12,500 円／台　×　   8 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,200,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        72,431,280 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       1,200,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     3,681,564 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 69,949,716 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        10,098,360 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          95,934 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        4,833,360 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　       1,176,851 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      71,222,501 円　　　　（　       101,601 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 春日（賃）６Ｋ
　　　　-404		 1,680  
(   1,610) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 96.0]		 100
[100.0]
1,842 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,942 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,900 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b 春日（賃）５Ｃ
　　　　-1004		 1,744  
(   1,708) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 91.0]		 100
[100.0]
2,017 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
春日 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,665,000 円  　　　　    733,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 7,363,128 円  　　　       73,631,280　×　　　　  10.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      795,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    5,864,000 円  　　　　    733,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       733,000 円  　　　　    733,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       733,000 円  　　　　    733,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      19,153,928 円　（　　　　　　        27,324 円／㎡）　　（経費率　　  26.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 2.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9217    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 733,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 219,000 円／㎡　×　   3,250.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0556     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0419 ×　 40 ％　＋　0.0538 ×  40 ％　＋ 0.0865 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 40,754,800 円  
（　　　　　        58,138 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 71,222,501 円      
②総費用 19,153,928 円      
③純収益　①－② 52,068,573 円      
④建物等に帰属する純収益 40,754,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 11,313,773 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 10,427,905 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       14,876 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    306,703,088 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     438,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 春日 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　春日市春日原北町三丁目５５番
 2912000258513-0000
2 　春日市春日原北町三丁目５６番１
 2912000258514-0000
3 　春日市春日原北町三丁目５６番３
 2912000258516-0000
4 　春日市春日原北町三丁目５７番１
 2912000258517-0000
5 　春日市春日原北町三丁目５７番２
 2912000258518-0000
6 　春日市春日原北町三丁目５８番８
 2912000258526-0000
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考