令和6年1月15日　提出 春日 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   春日 -15 福岡県 福岡第５ 氏名  不動産鑑定士　大西　克則   TEL.

鑑定評価額 21,300,000 円  １㎡当たりの価格 106,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.3 倍  (2)実地調査日 令和5年12月21日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 春日市星見ヶ丘３丁目６５番 ②地積 　(㎡) 201   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 地区計画等 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ閑静な新興住 宅地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 博多南 2.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西   120 ｍ、南    30 ｍ、北   110 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 平成２９年１０月、市街化区 域に編入されている。 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 博多南駅　南東方 2.9km 法令 規制 １低専 (50,80) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が建ち並ぶ閑静な新興住宅団地であり、今後も現状の住環境を維持するものと予測する。地価は引き続 き上昇基調で推移しているが、今後の日銀金融政策決定会合の動向、住宅ローン金利の動向に注視が必要。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    106,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、春日市及び隣接市の鉄道駅徒歩圏外の住宅地域の圏域である。需要者の中心は、福岡市中心部へ通勤す る一次取得者である。近隣の春日フォレストシティ内の商業施設や医療施設の充実もあり、鉄道駅徒歩圏外の住宅地だ が、住宅需要は堅調に推移。低金利や住宅ローン減税等を背景に堅調な住宅需要が続いているが、今後の住宅ローン金 利の動向や日銀の金融政策に留意。需要の中心となる価格帯は、画地規模が２００㎡程度で、２，１００万円前後。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一需給圏内の多数の取引事例の中から類似性の高い取引事例を中心に採用して試算しており、規範性が 高い。戸建住宅を主とした自用目的での取引が中心となる住宅団地であり、公法上の規制等からアパート等の収益物件 は殆ど見られず、賃貸市場が未成熟な地域であるため収益還元法は適用しなかった。従って、取引市場を反映した実証 的な比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大野城 -8                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     82,000 円／㎡ [105.9] 100 100 [101.0] 100 [ 83.5] [101.0] 100 104,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     98,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 春日市人口ほぼ横ばい、世帯数微増傾向。日 銀による金融緩和政策の継続や住宅ローン減 税等の影響もあり、住宅需要は依然として堅 調に推移。 区画整然とした居住環境が良好な住宅地域。 鉄道駅徒歩圏外の地域だが、周辺に商業施設 や医療施設が充実、住宅需要も堅調、地価は 上昇基調で推移。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 -13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +7.6 ％  ％