令和6年1月15日　提出 春日 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   春日 -12 福岡県 福岡第５ 氏名  不動産鑑定士　大西　克則   TEL.

鑑定評価額 171,000,000 円  １㎡当たりの価格 211,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 150,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月21日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 春日市日の出町５丁目６番 ②地積 　(㎡) 811   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 高度1種最高20m (70,200) 1:1.2 共同住宅 ＲＣ6 一般住宅、マンショ ン等が混在する住宅 地域 北西9m市道、南西側道 水道、ガス、下水 南福岡 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   110 ｍ、西     0 ｍ、南    50 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 中層共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  32.0 ｍ、規模　　       800 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 ９ｍ市道 交通 施設 南福岡駅　西方 1.2km 法令 規制 準工 (60,200) 高度1種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅、マンション、事業所等が混在する地域であり、今後も現状の住環境を維持するものと予測する。マン ション素地の需要は堅調に推移も、今後の日銀金融政策決定会合の動向、住宅ローン金利の動向に注視が必要。 (3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    214,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　              208,000 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、西鉄及びＪＲ沿線で、春日市及び隣接市の住宅地域の圏域である。需要者の中心は分譲マンション業者 等。新規供給量を戦略的に調整、供給側の事情より市場が大きく崩れる可能性は低く、西鉄及びＪＲ沿線沿いのマンシ ョン用地需要は堅調に推移。低金利や住宅ローン減税等を背景に堅調な住宅需要が続いているが、今後の住宅ローン金 利の動向や日銀の金融政策に留意。需要の中心となる価格帯は、形状規模エリア等により異なるため見いだせない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、市場性に着目して求めた価格であり、取引の実態を反映した実証的な価格である。開発法による価格は、 事業採算に見合う価格を求める手法であり、分譲マンションの建設を想定して求めた価格である。算定の過程で想定要 素を含むが、デベロッパー等の投資採算性に着目した手法であり、規範性は高い。従って、比準価格と開発法による価 格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大野城 -5                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    235,000 円／㎡ [112.3] 100 100 [102.0] 100 [125.9] [102.0] 100 210,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    192,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 春日市人口ほぼ横ばい、世帯数微増傾向。日 銀による金融緩和政策の継続や住宅ローン減 税等の影響もあり、住宅需要は依然として堅 調に推移。 福岡市に隣接する地域で、交通利便性の比較 的良好な住宅地域。利便性の良好なマンショ ン用地の需要は堅調であり、地価は引き続き 上昇基調で推移。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +9.9 ％  ％