別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
筑紫野 9-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
筑紫野 9-1 福岡県 福岡第４ 氏名  不動産鑑定士　友野　和憲   TEL.
鑑定評価額 255,000,000 円  １㎡当たりの価格 51,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.7 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 筑紫野市岡田３丁目１０番２
 ②地積
　(㎡)		 4,954  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）
地区計画等


(70,200)

1:2		 倉庫兼事務所

Ｓ2		 倉庫、工場、営業所
等が建ち並ぶ流通業
務地域		 北東9m市道、三方路 水道、ガス、下水 筑紫

1.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   300 ｍ、西   200 ｍ、南   200 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 流通業務地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　 100.0 ｍ、規模　　     5,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 岡田地区地区計画内に存し、
流通倉庫や工場等が建ち並ぶ
地域		 街

路		 ９ｍ市道 交通

施設		 筑紫駅　北方

1.5km		 法令

規制		 準工
(70,200)
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 流通倉庫や工場等が建ち並ぶ小規模工業団地である。景気の穏やかな回復と相まって、流通業務用地に対する需
要は強く、今後も地価は上昇傾向で推移していくと思料する。
(3)最有効使用の判定 流通業務地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     53,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     49,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、福岡都市圏南東部で筑紫野市を中心とした流通業務地域。需要者の中心は、製造業や流通業務を営む中
小規模の事業者が主体となっている。主要幹線及び九州自動車道のＩＣに近く、福岡市をはじめ主要都市への車両交通
の便に恵まれている。なお流通業務用地に対する需要増加を背景に、流通業務用地の価格は上昇しており、今後も地価
は上昇傾向で推移していくものと思料する。市場の中心となる価格は、画地の規模等により異なり、把握できない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、同一需給圏内の類似地域に存する工業地及び流通業務地の事例を中心に収集し求められた実証的な価格で
ある。一方収益価格は、想定要素を多く含むことから、比準価格と比較して相対的に規範性が劣る。よって本件におい
ては、現実の市場性を反映した比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、更には一般的要因の動向も考慮の上、鑑定
評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     44,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気の穏やかな回復を背景に、流通業務用地
に対する需要は増加している。



高速ＩＣや主要幹線道路など車両交通の便に
恵まれた地域である。流通業務用地に対する
需要増等に伴い、地価は上昇傾向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+16.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 筑紫野 9-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 福岡東６Ｋ

-408		 福岡市東区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西15m県道、
南西14m、
南東12m、
三方路
準工

(70,300)
b 福岡東６Ｋ

-906		 福岡市東区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北4.5m市道、
中間画地
｢調区｣ 

(40,50)
c 新宮５Ｃ

-1058		 糟屋郡新宮町

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南西5m町道、
北東5m、
二方路
工業
地区計画等
(70,200)
d 那珂川６Ｋ

-1417		 那珂川市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西14m国道、
中間画地
｢調区｣ 

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
84,047  		 100
[ 100.0]		 [ 112.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  92.7]
101,908 		 100
[ 167.0]
61,023 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
62,200 
b (　           ) 
42,350  		 100
[ 100.0]		 [ 114.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
48,279 		 100
[  93.0]
51,913 
53,000 
c (　           ) 
36,432  		 100
[ 100.0]		 [ 108.0]
100		 100
[  80.0]		 100
[ 102.0]
48,219 		 100
[  97.9]
49,253 
50,200 
d (　           ) 
50,277  		 100
[ 100.0]		 [ 101.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
51,232 		 100
[  94.5]
54,214 
55,300 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 +50.0
画地　　　　  -7.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+2.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.67 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.24 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     53,000 円／㎡]  



筑紫野 9-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

61,936,542 
13,772,600 
48,163,942 
38,090,200 
10,073,742 		 （　0.9527）
9,597,254 		 （  4.3 -  0.4 ）
3.9％  
⑧収益価格 　    246,083,436 円　　　　（　     49,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
筑紫野 9-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
倉庫兼事務所 2,635.00 Ｓ2 5,100.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工
地区計画等
 70 ％   200 ％   200 ％   4,954 ㎡     47.5 m x  102.0 m  前面道路：市道     　   9.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 一棟貸しの倉庫兼事務所を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 2		 倉庫兼事務所
5,100.00 
100.0 
5,100.00 
1,060 
5,406,000 		 6.0  32,436,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
5,100.00 
100.0 
5,100.00 

5,406,000 		 32,436,000 
0 
⑨年額支払賃料      5,406,000 円　×　12ヶ月　＝　      64,872,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   5,100.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費を別途授受する慣行がないため
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金で充当可能なため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        64,872,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     3,243,600 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 61,628,400 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        32,436,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         308,142 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      61,936,542 円　　　　（　        12,502 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 宇美６Ｋ（賃）
　　　　-601		 1,254  
(   1,197) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
1,194 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,065 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,060 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 福岡東５Ｃ（賃
）
　　　　-601		 1,282  
(   1,250) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[140.0]		 100
[100.0]
1,017 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
筑紫野 9-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,890,000 円  　　　　    578,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 3,243,600 円  　　　       64,872,000　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,570,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,913,000 円  　　　　    578,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       578,000 円  　　　　    578,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       578,000 円  　　　　    578,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      13,772,600 円　（　　　　　　         2,780 円／㎡）　　（経費率　　  22.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9527    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 578,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 110,000 円／㎡　×　   5,100.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0659     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0499 ×　 40 ％　＋　0.0635 ×  30 ％　＋ 0.0896 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 38,090,200 円  
（　　　　　         7,689 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 61,936,542 円      
②総費用 13,772,600 円      
③純収益　①－② 48,163,942 円      
④建物等に帰属する純収益 38,090,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 10,073,742 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 9,597,254 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,937 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    246,083,436 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      49,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 筑紫野 9-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　筑紫野市岡田三丁目１０番２
 2912000104414-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
筑紫野 9-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
筑紫野 9-1 福岡県 福岡第４ 氏名  不動産鑑定士　佐々木　哲   TEL.
鑑定評価額 258,000,000 円  １㎡当たりの価格 52,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.7 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月18日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 筑紫野市岡田３丁目１０番２
 ②地積
　(㎡)		 4,954  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）
地区計画等


(70,200)

1:2		 倉庫兼事務所

Ｓ2		 倉庫、工場、営業所
等が建ち並ぶ流通業
務地域		 北東9m市道、三方路 水道、ガス、下水 筑紫

1.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   300 ｍ、西   200 ｍ、南   200 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 流通業務地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　 100.0 ｍ、規模　　     5,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 岡田地区地区計画（軽工業団
地地区）に指定		 街

路		 ９ｍ市道 交通

施設		 筑紫駅　北方

1.5km		 法令

規制		 準工
(70,200)
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 九州の大動脈である九州自動車道や国道３号へのアクセスが良好な工業地域である。画地規模も比較的大きく旺
盛な倉庫用地の需要に対応できる条件を備えており、地価は上昇基調で推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 流通業務地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     53,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     37,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、福岡県内の流通業務施設等が集積する工業地域。需要者は、投資法人、外資系物流会社、運送会社、事
業会社等が想定される。ＥＣ市場の拡大により物流用地の需要は増加しており、九州自動車道や国道３号が横断する筑
紫野市は交通の要衝と位置付けられ、物流用地の需要は高まっている。需要の中心となる画地規模は、５，０００㎡以
上と考えられ、中心となる価格帯は、５０，０００円／㎡～６０，０００円／㎡と把握される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 自家用倉庫が建ち並ぶ地域であるが、物流施設は賃貸市場が形成されているため収益価格を査定したが、試算の過程に
おいて想定要因が多数含まれていることから相対的な信頼性はやや劣る。一方、比準価格は、県内の工業地域の取引事
例を採用して試算しており市場の実態を把握した価格が査定された。本件では、比準価格は市場性を反映した試算価格
であるため、これを中心とし、収益価格を関連付け、前年標準地価格等を参考に、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     44,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 筑紫野市は九州自動車道や国道３号が南北に
横断する交通の要衝であり、大消費地である
福岡市に近く、物流拠点の立地として優れて
いる。

幹線道路へのアクセスが良好で、規模が大き
な画地が多いため、拡大する物流市場の需要
を取り込むことが可能な地域である。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+17.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 筑紫野 9-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 篠栗６Ｋ

-102		 糟屋郡篠栗町

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北西4m未舗装
道路、
中間画地
工専

(60,200)
b 新宮５Ｃ

-1058		 糟屋郡新宮町

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南西5m町道、
北東5m、
二方路
工業
地区計画等
(70,200)
c 福岡東６Ｋ

-906		 福岡市東区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北4.5m市道、
中間画地
｢調区｣ 

(40,50)
d 小郡６Ｋ

-619		 小郡市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北西18m県道、
東1.4m、
二方路
準工

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
31,865  		 100
[ 100.0]		 [ 105.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
37,247 		 100
[  74.3]
50,131 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
51,100 
b (　           ) 
36,432  		 100
[ 100.0]		 [ 108.0]
100		 100
[  80.0]		 100
[ 102.0]
48,219 		 100
[  89.2]
54,057 
55,100 
c (　           ) 
42,350  		 100
[ 100.0]		 [ 114.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
48,279 		 100
[  93.4]
51,691 
52,700 
d (　           ) 
75,625  		 100
[ 100.0]		 [ 110.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
83,188 		 100
[ 135.0]
61,621 
62,900 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.67 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+2.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　  +4.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.83 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     53,000 円／㎡]  



筑紫野 9-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

60,066,760 
12,897,708 
47,169,052 
39,706,800 
7,462,252 		 （　0.9534）
7,114,511 		 （  4.2 -  0.4 ）
3.8％  
⑧収益価格 　    187,223,974 円　　　　（　     37,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
筑紫野 9-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
倉庫兼事務所 2,635.00 Ｓ2 5,100.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工
地区計画等
 70 ％   200 ％   200 ％   4,954 ㎡     47.5 m x  102.0 m  前面道路：市道     　   9.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 倉庫兼事務所の一括賃貸 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一括賃貸として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 2		 倉庫兼事務所
5,100.00 
100.0 
5,100.00 
1,028 
5,242,800 		 6.0  31,456,800 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
5,100.00 
100.0 
5,100.00 

5,242,800 		 31,456,800 
0 
⑨年額支払賃料      5,242,800 円　×　12ヶ月　＝　      62,913,600 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   5,100.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        62,913,600 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     3,145,680 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 59,767,920 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        31,456,800 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         298,840 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      60,066,760 円　　　　（　        12,125 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 宇美６Ｋ（賃）
　　　　-601		 1,254  
(   1,197) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[130.0]		 100
[100.0]
1,015 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,033 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,028 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 福岡東５Ｃ（賃
）
　　　　-601		 1,282  
(   1,250) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[130.0]		 100
[100.0]
1,096 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
筑紫野 9-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,045,000 円  　　　　    609,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,887,408 円  　　　       62,913,600　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,570,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    5,176,500 円  　　　　    609,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       609,000 円  　　　　    609,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       609,000 円  　　　　    609,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      12,897,708 円　（　　　　　　         2,603 円／㎡）　　（経費率　　  21.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9534    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 609,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 116,000 円／㎡　×　   5,100.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0652     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0491 ×　 40 ％　＋　0.0628 ×  30 ％　＋ 0.0889 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 39,706,800 円  
（　　　　　         8,015 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 60,066,760 円      
②総費用 12,897,708 円      
③純収益　①－② 47,169,052 円      
④建物等に帰属する純収益 39,706,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 7,462,252 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 7,114,511 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,436 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    187,223,974 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      37,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 筑紫野 9-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　筑紫野市岡田三丁目１０番２
 2912000104414-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考