鑑定評価書

令和6年1月15日　提出
筑紫野 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

筑紫野 5-3

福岡県

福岡第４

氏名

不動産鑑定士　友野　和憲

TEL.

鑑定評価額

153,000,000 円

１㎡当たりの価格

115,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月12日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.3 倍
(2)実地調査日	令和5年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	筑紫野市武蔵４丁目１９６番６外｢武蔵４－５－１２｣				②地積　(㎡)	1,332 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準住居 (60,200) 準防（その他） (80,200)
	1.2:1	店舗Ｓ1	飲食店舗等が建ち並ぶ路線商業地域	南西18m県道、背面道	水道、ガス、下水	二日市 1.4km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 100 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

沿道施設用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 40.0 ｍ、奥行　約　　 33.8 ｍ、規模　　 1,400 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない

街

路

１８ｍ県道

交通

施設

二日市駅　南西方

1.4km

法令

規制

準住居
(80,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

幹線道路沿いにコンビニ、飲食店舗、自動車関連店舗等が建ち並ぶ路線商業地域である。車両交通量の豊富な地
域であることから、地価の水準は上昇基調で推移していくと予測される。

(3)最有効使用の判定

沿道施設用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 118,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 95,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、筑紫野市及び隣接市にあって、幹線・準幹線道路沿いの路線商業地域である。需要者の中心は、物販、
飲食店舗等を運営する法人及び個人事業主等が主体となっている。周辺の路線商業地域内及び駅周辺地域内での土地需
要は堅調であり、背後の住宅地価格の上昇と相まって、地価は上昇傾向を強めている。市場の中心となる価格は、画地
の規模等により異なり、把握できない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、同一需給圏内の類似地域に存する商業地の事例を中心に収集し求められた実証的な価格である。一方収益
価格は、想定要素を多く含むことから、比準価格と比較して相対的に規範性が劣る。よって現実の市場性を反映した比
準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、類似の標準地の価格との検討を踏まえ、更には一般的要因の動向も考慮の上
、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    106,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

筑紫野市の人口は増加傾向にあり、最寄駅へ
の利便性に優れる商業地域においては、需要
は堅調である。

筑紫野市内の飲食店舗等が建ち並ぶ路線商業
地域であり、価格形成に大きな変動を及ぼす
地域要因は特にない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+8.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

筑紫野 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	筑紫野６Ｋ -409	筑紫野市		建付地	（　）	ほぼ整形	南西18m県道、南東5m、北東5m、三方路		準住居 (80,200)
b	筑紫野６Ｋ -811	筑紫野市		更地	（　）	不整形	北東14m県道、中間画地		１住居 (60,200)
c	筑紫野６Ｋ -809	筑紫野市		更地	（　）	ほぼ整形	北東13m県道、中間画地		１住居 (60,200)
d	筑紫野６Ｋ -612	筑紫野市		更地	（　）	不整形	北西9m県道、西5m、二方路		近商 (100,300)
e	小郡６Ｋ -619	小郡市		更地	（　）	ほぼ整形	北西18m県道、東1.4m、二方路		準工 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 70,822	100 [ 100.0]	[ 110.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 93.6]	83,307	100 [ 99.0]	84,148	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	84,100
b	(　 ) 166,755	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	171,912	100 [ 158.8]	108,257		108,000
c	(　 ) 194,788	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	194,788	100 [ 158.8]	122,662		123,000
d	(　 ) 220,824	100 [ 100.0]	[ 106.6] 100	100 [ / ]	100 [ 98.9]	238,017	100 [ 157.5]	151,122		151,000
e	(　 ) 75,625	100 [ 100.0]	[ 110.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	83,188	100 [ 72.1]	115,379		115,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.78	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.78	画地　　　　 -6.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 +50.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 +50.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.73	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +10.0	環境　　　　 +40.0
d	正常	％／月 +0.73	画地　　　　 -1.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.83	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -30.0
e	正常	％／月 +0.83	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 118,000 円／㎡]

筑紫野 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	15,513,474	3,358,832	12,154,642	7,353,000	4,801,642	（　0.9767） 4,689,764	（ 4.1 - 0.4 ） 3.7％
	⑧収益価格	126,750,378 円　　　　（　 95,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

筑紫野 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	660.00	Ｓ1	660.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居準防	80 ％	200 ％	200 ％	1,332 ㎡	40.0 m x 35.0 m	前面道路：県道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平家建店舗の一棟貸しを想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

１棟貸を想定しているため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～	店舗	660.00	100.0	660.00	2,070	1,366,200	8.0	10,929,600
							0.0	0
～

～

～

～

計		660.00	100.0	660.00		1,366,200		10,929,600
								0

⑨年額支払賃料	1,366,200 円　×　12ヶ月　＝　 16,394,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 660.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費を別途授受する慣行がないため。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金で充当可能なため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	16,394,400 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 983,664 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	15,410,736 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	10,929,600 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 102,738 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	15,513,474 円　　　　（　 11,647 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	筑紫野６Ｋ（賃）　　　　-404	2,050 ( 2,008)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,050	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,084 円/㎡　月額支払賃料（　 2,070 円/㎡）　基準階 1 F B
b	筑紫野６Ｋ（賃）　　　　-602	2,066 ( 1,903)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,296
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

筑紫野 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	570,000 円	114,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	491,832 円	16,394,400　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,100,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 969,000 円	114,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	114,000 円	114,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	114,000 円	114,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,358,832 円　（　　　　　　 2,522 円／㎡）　　（経費率　　 21.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9767

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	114,000,000 円	設計監理料率　 168,000 円／㎡　×　 660.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0645	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0484 ×　 40 ％　＋　0.0621 × 30 ％　＋ 0.0883 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,353,000 円（　　　　　 5,520 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	15,513,474 円
②総費用	3,358,832 円
③純収益　①－②	12,154,642 円
④建物等に帰属する純収益	7,353,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,801,642 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,689,764 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,521 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 126,750,378 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 95,200 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

筑紫野 5-3　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	筑紫野市武蔵四丁目１９６番６	2912000000925-0000
2	筑紫野市武蔵四丁目１９４番１６	2912001243901-0000
3	筑紫野市武蔵四丁目１９７番１９	2912000000941-0000
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月15日　提出
筑紫野 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

筑紫野 5-3

福岡県

福岡第４

氏名

不動産鑑定士　空井　良元

TEL.

鑑定評価額

156,000,000 円

１㎡当たりの価格

117,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.3 倍
(2)実地調査日	令和5年12月27日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	筑紫野市武蔵４丁目１９６番６外｢武蔵４－５－１２｣				②地積　(㎡)	1,332 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準住居 (60,200) 準防（その他） (80,200)
	1.2:1	店舗Ｓ1	飲食店舗等が建ち並ぶ路線商業地域	南西18m県道、背面道	水道、ガス、下水	二日市 1.4km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 100 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

沿道施設用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 40.0 ｍ、奥行　約　　 35.0 ｍ、規模　　 1,400 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１８ｍ県道

交通

施設

二日市駅　南西方

1.4km

法令

規制

準住居
(80,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

幹線道路沿いに主として飲食店舗等が建ち並ぶ路線商業地域である。店舗等が集積しており車両交通量の豊富な
繁華性の高いエリアであることから、地価の水準は上昇基調で推移していくと予測される。

(3)最有効使用の判定

沿道施設用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 120,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 91,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は、筑紫野市及び周辺市における幹線道路沿いの商業地域と判断される。需要者の中心は、飲食・物
販等の店舗運営を目的とする法人及び個人事業者等である。需給動向としては、繁華性の高い幹線道路沿いの商業地に
対する需要は総じて堅調である。土地取引の中心となる価格帯は、立地条件や敷地の規模等により異なるが、更地で概
ね１㎡当たり１２万円前後程度の水準である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該地域は路線商業地域である。比準価格は、同一需給圏内の類似地域の取引事例から試算した結果であり、現実市場
の動向をほぼ的確に反映しているものと考察される。収益価格は、商業地の収益性に着目した理論的な価格であるが、
賃料、空室率の査定や還元利回り等の想定項目が多く、相対的に規範性が劣る。したがって、比準価格を標準として、
収益価格を比較考量し、昨年の価格からの変動状況等も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

筑紫野市の人口は微増傾向で推移している。
旧来の商業地域は衰退傾向であるのに対して
、大規模商業施設に顧客が集中している状況
である。

県道沿いに主として飲食店舗等が建ち並ぶ路
線商業地域である。繁華性の高い立地である
ことから、商業地としての需要は堅調である
。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+10.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

筑紫野 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	筑紫野６Ｋ -808	筑紫野市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東3.7m市道、中間画地		商業 (90,240)
b	筑紫野６Ｋ -602	筑紫野市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東23m市道、中間画地		近商 (90,300)
c	筑紫野６Ｋ -816	筑紫野市		建付地	（　）	不整形	南西14m県道、中間画地		１住居 (60,200)
d	筑紫野６Ｋ -810	筑紫野市		建付地	（　）	長方形	東20m県道、中間画地		１住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 126,695	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 100.0]	140,772	100 [ 110.6]	127,280	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	127,000
b	(　 ) 171,821	100 [ 100.0]	[ 107.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	184,192	100 [ 154.8]	118,987		119,000
c	(　 ) 142,194	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 93.0]	159,013	100 [ 133.8]	118,844		119,000
d	(　 ) 151,279	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	151,279	100 [ 125.1]	120,926		121,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.90	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +35.0
b	正常	％／月 +0.90	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.80	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +30.0
c	正常	％／月 +0.80	画地　　　　 -7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +18.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 120,000 円／㎡]

筑紫野 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	15,063,808	3,341,776	11,722,032	7,209,400	4,512,632	（　0.9770） 4,408,841	（ 4.0 - 0.4 ） 3.6％
	⑧収益価格	122,467,806 円　　　　（　 91,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

筑紫野 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	660.00	Ｓ1	660.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居準防	80 ％	200 ％	200 ％	1,332 ㎡	40.0 m x 33.8 m	前面道路：県道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗の一棟貸しを想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	660.00	100.0	660.00	2,010	1,326,600	8.0	10,612,800
							0.0	0
～

～

～

～

計		660.00	100.0	660.00		1,326,600		10,612,800
								0

⑨年額支払賃料	1,326,600 円　×　12ヶ月　＝　 15,919,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 660.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されるため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	15,919,200 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 955,152 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	14,964,048 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	10,612,800 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 99,760 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	15,063,808 円　　　　（　 11,309 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	筑紫野６Ｋ（賃）　　　　-404	2,050 ( 2,008)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,050	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,123 円/㎡　月額支払賃料（　 2,010 円/㎡）　基準階 1 F B
b	筑紫野６Ｋ（賃）　　　　-602	2,066 ( 1,903)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	2,196
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

筑紫野 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	565,000 円	113,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	477,576 円	15,919,200　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,112,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 960,500 円	113,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	113,000 円	113,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	113,000 円	113,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,341,776 円　（　　　　　　 2,509 円／㎡）　　（経費率　　 22.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9770

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	113,000,000 円	設計監理料率　 166,000 円／㎡　×　 660.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0638	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0476 ×　 40 ％　＋　0.0615 × 30 ％　＋ 0.0877 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,209,400 円（　　　　　 5,412 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	15,063,808 円
②総費用	3,341,776 円
③純収益　①－②	11,722,032 円
④建物等に帰属する純収益	7,209,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,512,632 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,408,841 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,310 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 122,467,806 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 91,900 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

筑紫野 5-3　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	筑紫野市武蔵四丁目１９６番６	2912000000925-0000
2	筑紫野市武蔵四丁目１９４番１６	2912001243901-0000
3	筑紫野市武蔵四丁目１９７番１９	2912000000941-0000
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考