別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月13日　提出
中間 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
中間 5-1 福岡県 福岡第２ 氏名  不動産鑑定士　大川　弘太郎   TEL.
鑑定評価額 38,900,000 円  １㎡当たりの価格 76,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 中間市蓮花寺１丁目５２７番３外
｢蓮花寺１－１－８｣		 ②地積
　(㎡)		 508  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)
台形
1:1		 診療所兼住宅

ＲＣ4		 大型スーパーを核店
舗とする路線商業地
域		 南西16m市道 水道、ガス、下水 通谷

300m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   250 ｍ、西   200 ｍ、南   150 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中層店舗・事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １６ｍ市道 交通

施設		 通谷駅西方

300m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は、中間市中心部に形成された商業地域。各商業施設のオープンにより中間市内外の顧客を誘因し、再
び賑わいを見せている。地価は長期下落で推移してきた中、マイナス基調から脱して上昇に転じている。
(3)最有効使用の判定 中層店舗・事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     78,700 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     56,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、中間市及び周辺市町に形成された商業地域。当市の商業地域は、蓮花寺エリアを中心に形成されており
、「メガセンタートライアル中間店」が令和４年４月出店、「イオンなかま店」が令和５年３月に再オープンし、今後
も中心部の動向が注視される。市内の商業地域は、隣接する北九州市八幡西区と比較して背後人口等立地優位性がやや
劣るが、県道等の幹線道路沿線にはロードサイド型店舗が進出し、路線商業地域として熟成度が高まっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、同一需給圏内の類似地域等の取引事例と比較検討した実証的な価格である。収益価格は、投資プレーヤー
の市場行動を反映した価格であり、賃料水準、必要諸経費等は地域内において標準的なものと判断されるが、想定項目
が介在し、規範性はやや劣るものと思料される。従って、本件においては、地域経済等価格形成要因の動向等を勘案の
上、市場価格からアプローチした比準価格を重視し、収益価格を比較考量して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     75,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 国内経済は回復基調にあるが、物価高、円安
、国際情勢等による下振れが懸念される。不
動産市場は選別・二極化が進行。中間市の人
口は減少傾向。

市中心部の蓮花寺エリアに形成された商業地
域であり、大型商業施設が相次いで出店し、
今後も店舗集積等繁華性の高まりが期待され
る。

個別的要因の変動は認められない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 中間 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 中間０６Ｋ

-10210		 中間市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東16m県道、
南西7m、
二方路
１住居

(70,200)
b 中間０６Ｋ

-10208		 中間市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東9m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
c 八幡西０６
Ｋ
-10112		 北九州市八幡西区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南21m国道、
中間画地
商業

(90,400)
d 八幡西０６
Ｋ
-10406		 北九州市八幡西区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北8m市道、
中間画地
近商

(90,200)
e 八幡西０６
Ｋ
-10108		 北九州市八幡西区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南16m市道、
中間画地
近商

(90,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
57,677  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
56,546 		 100
[  73.3]
77,143 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
77,100 
b (　           ) 
59,039  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
62,395 		 100
[  77.8]
80,199 
80,200 
c (　           ) 
76,394  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  83.8]
93,350 		 100
[ 118.5]
78,776 
78,800 
d (　           ) 
84,317  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
85,329 		 100
[ 107.8]
79,155 
79,200 
e (　           ) 
86,238  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
88,653 		 100
[ 114.8]
77,224 
77,200 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　 -16.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     78,700 円／㎡]  



中間 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため適用は困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

21,873,023 
4,658,236 
17,214,787 
16,141,400 
1,073,387 		 （　0.9547）
1,024,763 		 （  4.0 -  0.4 ）
3.6％  
⑧収益価格 　     28,465,639 円　　　　（　     56,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
中間 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所兼共同住宅 300.00 Ｓ5 1,500.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   508 ㎡     21.0 m x   20.0 m  前面道路：市道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １Ｆ：店舗、２Ｆ：事務所、３～５Ｆ：ファミリータイプ（平均専有面積約５０㎡） ⑦有効率　  92.0 ％
の理由		 標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

  ～ 1		 店舗
300.00 
85.0 
255.00 
2,000 
510,000 		 4.0  2,040,000 
2.0  1,020,000 

  ～ 2		 事務所
300.00 
90.0 
270.00 
1,500 
405,000 		 4.0  1,620,000 
0.0  0 

 3～ 5		 住宅
300.00 
95.0 
285.00 
1,120 
319,200 		 1.0  319,200 
1.0  319,200 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,500.00 
92.0 
1,380.00 

1,872,600 		 4,617,600 
1,977,600 
⑨年額支払賃料      1,872,600 円　×　12ヶ月　＝　      22,471,200 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,380.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        22,471,200 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,123,560 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 21,347,640 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,617,600 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          43,867 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,977,600 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         481,516 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      21,873,023 円　　　　（　        43,057 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 中間０６Ｋ（賃
）
　　　　-10201		 1,609  
(   1,543) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
1,986 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,092 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,000 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 中間０６Ｋ（賃
）
　　　　-10202		 1,553  
(   1,477) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]
2,157 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
中間 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,265,000 円  　　　　    253,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 674,136 円  　　　       22,471,200　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       87,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,125,200 円  　　　　    253,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.80 /1000
④損害保険料       253,000 円  　　　　    253,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       253,000 円  　　　　    253,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,658,236 円　（　　　　　　         9,170 円／㎡）　　（経費率　　  21.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9547    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 253,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 164,000 円／㎡　×　   1,500.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0638     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0476 ×　 40 ％　＋　0.0615 ×  30 ％　＋ 0.0877 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 16,141,400 円  
（　　　　　        31,774 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 21,873,023 円      
②総費用 4,658,236 円      
③純収益　①－② 17,214,787 円      
④建物等に帰属する純収益 16,141,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,073,387 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,024,763 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,017 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     28,465,639 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      56,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 中間 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　中間市蓮花寺一丁目５２７番３
 2938000176382-0000
2 　中間市蓮花寺一丁目８４４９番２
 2935010020165-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月13日　提出
中間 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
中間 5-1 福岡県 福岡第２ 氏名  不動産鑑定士　西川　浩二   TEL.
鑑定評価額 38,800,000 円  １㎡当たりの価格 76,300 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 中間市蓮花寺１丁目５２７番３外
｢蓮花寺１－１－８｣		 ②地積
　(㎡)		 508  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)
台形
1:1		 診療所兼住宅

ＲＣ4		 大型スーパーを核店
舗とする路線商業地
域		 南西16m市道 水道、ガス、下水 通谷

300m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   250 ｍ、西   200 ｍ、南   150 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中層店舗事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １６ｍ市道 交通

施設		 通谷駅　西方

300m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 地域住民向けの近隣型店舗が多い商業地域であり、現状の利用状況を維持するものと思料されるが、周辺で大型
スーパーが開業する等により地価は緩やかな回復基調で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     78,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     59,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は中間市及び隣接市の商業地域が所在する圏域であり、需要者の中心は飲食店舗等をチェーン展開する法人
各企業や地元個人事業者である。近隣地域は、幹線沿いの路線商業地域であるが、各種店舗の出店形態は事業用借地や
建設協力金方式が多く、土地取引が顕在化することが少ないことから、取引の中心となる価格帯を明確に示すことはや
や困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 試算価格として比準価格と収益価格が求められたが開差が生じたため調整を行う。比準価格は市場の実態を反映した説
得力のある価格である。一方、収益価格は不動産が具有する収益性を反映した価格であるが、元本に見合う収益の収受
が困難であったため、比準価格より低位に求められた。したがって、本件では、比準価格を中心に、収益価格を参酌し
て、さらに周辺標準地価格との均衡に留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     75,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 中間市の人口は、ここ５年間で約４．３％減
少しており、高齢化率は上昇傾向にある。



隣接する大型商業施設の開業効果から、商況
の回復が見られる。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 中間 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 中間０６Ｋ

-10208		 中間市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東9m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
b 中間０６Ｋ

-10210		 中間市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東16m県道、
南西7m、
二方路
１住居

(70,200)
c 八幡西０６
Ｋ
-31399		 北九州市八幡西区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西20m国道、
南24m、角地
２住居

(70,200)
d 八幡西０６
Ｋ
-11293		 北九州市八幡西区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北東21m市道、
中間画地
２住居

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
59,039  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
62,395 		 100
[  81.2]
76,841 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
76,800 
b (　           ) 
57,677  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
56,546 		 100
[  71.3]
79,307 
79,300 
c (　           ) 
80,769  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.8]
84,190 		 100
[ 108.3]
77,738 
77,700 
d (　           ) 
60,744  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[  90.0]		 100
[  97.0]
71,877 		 100
[  90.3]
79,598 
79,600 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  -3.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     78,000 円／㎡]  



中間 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

22,174,524 
4,897,472 
17,277,052 
16,141,400 
1,135,652 		 （　0.9547）
1,084,207 		 （  4.0 -  0.4 ）
3.6％  
⑧収益価格 　     30,116,861 円　　　　（　     59,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
中間 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗事務所兼共同住宅 300.00 Ｓ5 1,500.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   508 ㎡     21.0 m x   20.0 m  前面道路：市道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階事務所、３～５階は共同住宅を想定 ⑦有効率　  92.0 ％
の理由		 同種の建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
300.00 
85.0 
255.00 
2,000 
510,000 		 4.0  2,040,000 
2.0  1,020,000 

 2～ 2		 事務所
300.00 
90.0 
270.00 
1,450 
391,500 		 3.0  1,174,500 
0.0  0 

 3～ 5		 共同住宅
300.00 
95.0 
285.00 
1,130 
322,050 		 1.0  322,050 
1.0  322,050 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,500.00 
92.0 
1,380.00 

1,867,650 		 4,180,650 
1,986,150 
⑨年額支払賃料      1,867,650 円　×　12ヶ月　＝　      22,411,800 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,380.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費等を別途授受する慣行はないため計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   5,000 円／台　×　   6 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         360,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        22,411,800 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         360,000 円　　×　　       ％　＝　　     1,120,590 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 21,651,210 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,180,650 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          39,716 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,986,150 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         483,598 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      22,174,524 円　　　　（　        43,651 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 中間０６Ｋ（賃
）
　　　　-10201		 1,609  
(   1,543) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
1,986 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,092 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,000 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 中間０６Ｋ（賃
）
　　　　-10202		 1,553  
(   1,477) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]
2,157 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
中間 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,265,000 円  　　　　    253,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 910,872 円  　　　       22,771,800　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       90,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,125,200 円  　　　　    253,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.80 /1000
④損害保険料       253,000 円  　　　　    253,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       253,000 円  　　　　    253,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,897,472 円　（　　　　　　         9,641 円／㎡）　　（経費率　　  22.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9547    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 253,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 164,000 円／㎡　×　   1,500.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0638     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0476 ×　 40 ％　＋　0.0615 ×  30 ％　＋ 0.0877 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 16,141,400 円  
（　　　　　        31,774 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 22,174,524 円      
②総費用 4,897,472 円      
③純収益　①－② 17,277,052 円      
④建物等に帰属する純収益 16,141,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,135,652 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,084,207 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,134 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     30,116,861 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      59,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 中間 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　中間市蓮花寺一丁目５２７番３
 2938000176382-0000
2 　中間市蓮花寺一丁目８４４９番２
 2935010020165-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
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