令和6年1月13日　提出 中間 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   中間 -6 福岡県 福岡第２ 氏名  不動産鑑定士　橋本　英樹   TEL.

鑑定評価額 3,800,000 円  １㎡当たりの価格 22,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月8日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 中間市岩瀬西町１０３７番 ｢岩瀬西町７－５｣ ②地積 　(㎡) 172   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 (60,160) 1.5:1 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅のほ か空地等が見られる 住宅地域 西3.8m市道 水道 東水巻 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   200 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 ３．８ｍ市道 交通 施設 東水巻駅南西方 1.1km 法令 規制 １住居 (60,160) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因は特に変化なく、当面現状推移と予測する。市郊外の街路条件・住環境等が若干劣る旧来からの既成住 宅地域で、好市況の影響もあり、需要・地価はほぼ横ばい推移と予測する。建築費や金利動向等に要注意。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、中間市及び周辺市区町一円で、特に中間市郊外の旧来型既成住宅地域との代替性が強い。需要者の中心 は、同一需給圏内に地縁的選好性を有する一般住宅取得者層であり、外部流入は殆どない。当該近隣地域は、郊外の街 路条件・住環境等が若干劣る旧来からの既成住宅地域で、好市況の影響もあり、需要・地価はほぼ横ばいで推移中。需 要の中心価格帯は取引が少なく、画地規模も多様で、土地１８０㎡で３６０万円～４４０万円程度と推定される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、周辺類似地域の信頼性が高い取引事例で試算され、現実市場の地価現象を反映しえたと思料される。郊外 の街路条件・住環境等が若干劣る旧来からの既成住宅地域で、自用目的での取引が中心であるため、収益還元法は適用 しなかった。よって規範性の高いと判断される比準価格を標準とし、近隣地域の地域的特性の推移動向、需要動向並び に単価と総額の関連の適否、さらに代表標準地の価格との検討後、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　中間 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     31,700 円／㎡ [100.6] 100 100 [100.0] 100 [144.7] [100.0] 100 22,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市は人口減少、高齢化進行中。好市況の影 響等で、利便性や住環境等が劣る旧来型既成 住宅地域の需要・地価は若干弱含み～ほぼ横 ばいで推移中。 地域要因は特に変動ない。当市郊外の街路条 件や住環境等が若干劣る旧来からの既成住宅 地域で、好市況の影響等で、需要・地価はほ ぼ横ばい推移中。 個別的要因については特に変動は見られない 。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　 +12.0 環境　　　　　　 +28.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％