令和6年1月15日　提出 八女 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   八女 -2 福岡県 福岡第７ 氏名  不動産鑑定士　福山　新一   TEL.

鑑定評価額 4,330,000 円  １㎡当たりの価格 22,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 18,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 八女市高塚字南桶田４９８番６外 ②地積 　(㎡) 195   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２低専 (60,100) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ2 中小規模の一般住宅 が建ち並ぶ既成住宅 地域 東3.5m市道 水道、下水 羽犬塚 6.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    70 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 一般住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 ３．５ｍ市道 交通 施設 羽犬塚駅東方 6.5km 法令 規制 （都） ２低専 (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、中小規模の一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域である。交通利便性が比較的良好であり、住宅地需要 は回復傾向にある。今後も、住宅地としてより成熟していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 一般住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、八女市内の住宅地域である。主たる需要者としては、一般住宅の取得を目的とする個人が中心となる。 八女市全体としては土地の取得需要は弱含み傾向が続いているが、当該地域は市中心部に比較的近いため、その生活利 便性が地域としての選好性を高めており、土地の取得需要について回復の兆しが見られる。取引価格帯は規模により総 額が異なるが、標準的画地規模で中心価格帯は４００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例から求めたもので、市場の実態を反映した実証的な価格であ り規範性が高い。一方、収益価格については、当該地域は一般住宅を主とする地域であり、賃貸市場が未成熟であるた め求めることができなかった。よって、現実の市場性を反映した比準価格を標準とし、一般的要因の検討を踏まえ、鑑 定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は、このところ一部に足踏みもみられる が、緩やかに回復している。生活利便性の高 い不動産を中心に市況は改善傾向にある。 市中心部の既存住宅地域であり、利便性が相 対的に高いため、住宅地の需要は比較的底堅 く推移しており、地価も僅かではあるが上昇 傾向にある。 個別的要因に特段の変化はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％  ％