別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
柳川 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
柳川 5-3 福岡県 福岡第７ 氏名  不動産鑑定士　川崎　耕二   TEL.
鑑定評価額 13,600,000 円  １㎡当たりの価格 21,900 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.0 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 柳川市大和町中島字東清出４９４番４外
 ②地積
　(㎡)		 621  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 近商
(80,200)
準防
（その他）



(100,200)
台形
1:1.2		 事務所

Ｓ2		 低層の事務所、医院
、住宅等が混在する
商業地域		 南西8m国道、南西側道 水道 西鉄中島

530m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    40 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  27.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 ８ｍ国道 交通

施設		 西鉄中島駅西方

530m		 法令

規制		 （都） 近商
(100,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は市域南部で国道沿いの商業地域であるが、店舗、商業施設等は疎らで繁華性にやや乏しく土地需要も
少ない。地価はこれらを反映して弱含みで推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
形状　　　　　　　　　　　　　　  -2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,100 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     12,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、柳川市及び隣接市町の幹線・準幹線沿いとその背後に形成された商業地域、混在地域の圏域であ
る。需要者の中心は、地場の個人・法人事業者が主体である。柳川市の中でも人口減少率が大きな地域で、背後地の人
口も減少傾向にあり地価は微減傾向を示している。取引は僅少で規模、取引動機により価格もまちまちであり、市場の
中心価格帯の把握は困難な状況であるが、坪７万円程度と思われる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、市場分析に基づき収集選択した多数の事例より求めたもので、市場性を反映し実証的で規範性の高い価格
が得られた。一方、収益価格は、想定建物、賃料水準、還元利回り等、各種の判断要素が介在し、それらの把握には困
難も伴い、相対的に説得力、規範性にやや劣る。よって、比準価格を重視し、収益価格を従に関連づけ、代表標準地と
の検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　みやま 5-1                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     27,300 円／㎡		 [100.4]
100		 100
[100.0]		 100
[124.9]		 [100.0]
100		 21,900 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     22,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 観光産業は大幅な回復基調にあり、地価は観
光地区で上昇、市中心部の商業地で横這い、
郊外の商業地は微減傾向にある。


国道沿いの商業地であるが、近隣地域に変化
はなく、背後地人口となる旧大和町の人口減
少率は柳川市の中でも高く、地価は微減傾向
を示している。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　  +7.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 柳川 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 柳川６Ｋ

-507		 柳川市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北10m国道、
西5m、南4.6m、
三方路
（都） 

(80,200)
b 柳川６Ｋ

-103		 柳川市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西4m市道、
中間画地
（都） 商業

(90,240)
c 柳川６Ｋ

-108		 柳川市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東7m市道、
中間画地
（都） 

(70,200)
d みやま６ｋ

-203		 みやま市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北西17.5m市
道、中間画地
（都） １住居

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
18,645  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  81.6]
22,849 		 100
[ 103.0]
22,183 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
22,200 
b (　           ) 
37,868  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
37,868 		 100
[ 175.3]
21,602 
21,600 
c (　           ) 
21,073  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
21,073 		 100
[  96.0]
21,951 
22,000 
d (　           ) 
24,043  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.3]
27,025 		 100
[ 113.8]
23,748 
23,700 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　 -18.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　 +18.0 環境　　　　 +52.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  -9.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     22,100 円／㎡]  



柳川 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,155,960 
1,766,180 
6,389,780 
6,101,700 
288,080 		 （　0.9767）
281,368 		 （  4.1 -  0.4 ）
3.7％  
⑧収益価格 　      7,604,541 円　　　　（　     12,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
柳川 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 270.00 ＬＳ2 540.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 近商 準防

 100 ％   200 ％   200 ％   621 ㎡     23.0 m x   27.0 m  前面道路：国道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １Ｆ店舗、２Ｆ居宅（２ＬＤＫ居宅×５）を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
270.00 
100.0 
270.00 
1,370 
369,900 		 3.0  1,109,700 
1.0  369,900 

 2～ 2		 住宅
270.00 
100.0 
270.00 
1,220 
329,400 		 1.0  329,400 
1.0  329,400 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
540.00 
100.0 
540.00 

699,300 		 1,439,100 
699,300 
⑨年額支払賃料        699,300 円　×　12ヶ月　＝　       8,391,600 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     540.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されており計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,391,600 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       419,580 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,972,020 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,439,100 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          13,671 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          699,300 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         170,269 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,155,960 円　　　　（　        13,134 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 柳川３Ｃ（賃）
　　　　-903		 1,454  
(   1,450) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
1,458 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,400 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,370 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 柳川４Ｃ（賃）
　　　　-903		 1,204  
(   1,176) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
1,349 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
柳川 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 473,000 円  　　　　     94,600,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 419,580 円  　　　        8,391,600　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       22,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      662,200 円  　　　　     94,600,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        94,600 円  　　　　     94,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        94,600 円  　　　　     94,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,766,180 円　（　　　　　　         2,844 円／㎡）　　（経費率　　  21.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9767    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 94,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 170,000 円／㎡　×　     540.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0645     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0484 ×　 40 ％　＋　0.0621 ×  30 ％　＋ 0.0883 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,101,700 円  
（　　　　　         9,826 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,155,960 円      
②総費用 1,766,180 円      
③純収益　①－② 6,389,780 円      
④建物等に帰属する純収益 6,101,700 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 288,080 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 281,368 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          453 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      7,604,541 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      12,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 柳川 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　柳川市大和町中島字東清出４９４番４
 2906001200170-0000
2 　柳川市大和町中島字北浦５０９番
 2906000115343-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
柳川 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
柳川 5-3 福岡県 福岡第７ 氏名  不動産鑑定士　福山　道和   TEL.
鑑定評価額 13,600,000 円  １㎡当たりの価格 21,900 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.0 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 柳川市大和町中島字東清出４９４番４外
 ②地積
　(㎡)		 621  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 近商
(80,200)
準防
（その他）



(100,200)
台形
1:1.2		 事務所

Ｓ2		 低層の事務所、医院
、住宅等が混在する
商業地域		 南西8m国道、南西側道 水道 西鉄中島

530m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    40 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  27.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 ８ｍ国道 交通

施設		 西鉄中島駅西方

530m		 法令

規制		 （都） 近商
(100,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は市域南部で国道沿いの商業地域であるが、店舗、商業施設等は疎らで繁華性にやや乏しく土地需要も
少ない。衰退傾向が顕著となっており、地価は継続して弱含みで推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
形状　　　　　　　　　　　　　　  -2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,900 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     15,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、柳川市及び隣接市町の幹線・準幹線沿いとその背後に形成された商業地域、混在地域の圏域であ
る。需要者の中心は、福岡県内外の法人・事業者、地場個人事業者等が想定される。店舗・事務所の賃貸需要は弱く市
況の回復感は乏しいものの、市域中心部等については一部で地価の下げ止まりも認められる。規模によりバラツキが大
きく需要の中心価格帯は見出し難いが、土地は総額１，０００～２，０００万円程度になるものと思料される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 市場における取引件数が少なく、同一需給圏をやや広範囲に解釈したものであるが、類似地域等において規範となる取
引事例を収集しえた。一方、近隣地域周辺における店舗・事務所並びに住居系の賃貸市場は低迷し、必ずしも元本価値
に見合う賃料を収受しえないことから、収益価格は低位に試算された。従って、本件では現実市場生起の地価現象を反
映する比準価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　みやま 5-1                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     27,300 円／㎡		 [100.4]
100		 100
[100.0]		 100
[126.0]		 [100.0]
100		 21,800 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     22,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は、このところ一部に足踏みもみられる
が、緩やかに回復している。都心部を中心に
不動産市況は改善傾向にある。


ロードサイドであっても旧来からの商業地に
ついては売り物件、空きテナントが目立ち需
要は未だ回復途上にある。地価は下落傾向で
推移している。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　  +8.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 柳川 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 柳川６Ｋ

-507		 柳川市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北10m国道、
西5m、南4.6m、
三方路
（都） 

(80,200)
b 柳川５Ｃ

-904		 柳川市

 更地


   
（　          ） 		 台形 北西11m県道、
南東2.8m、
二方路
（都） 

(80,200)
c みやま５Ｃ

-12		 みやま市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西10m国道、
北西2m、角地
（都） １住居

(70,200)
d みやま６Ｋ

-707		 みやま市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北12m国道、
南0.6m、
二方路
（都） 商業

(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
18,645  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  81.6]
22,849 		 100
[ 104.7]
21,823 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
21,800 
b (　           ) 
12,458  		 100
[  70.0]		 [  99.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.0]
17,997 		 100
[  82.7]
21,762 
21,800 
c (　           ) 
22,800  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
22,710 		 100
[ 102.8]
22,091 
22,100 
d (　           ) 
28,302  		 100
[ 100.0]		 [ 101.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
29,428 		 100
[ 133.6]
22,027 
22,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　 -18.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b その他

 ％／月  
-0.08 		 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -11.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +26.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     21,900 円／㎡]  



柳川 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,053,946 
1,600,292 
6,453,654 
6,101,700 
351,954 		 （　0.9767）
343,753 		 （  4.1 -  0.4 ）
3.7％  
⑧収益価格 　      9,290,622 円　　　　（　     15,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
柳川 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 270.00 ＬＳ2 540.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 近商 準防

 100 ％   200 ％   200 ％   621 ㎡     23.0 m x   27.0 m  前面道路：国道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １Ｆ店舗、２Ｆ居宅（２ＬＤＫ居宅×５）を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外廊下、外階段の建物としては標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
270.00 
100.0 
270.00 
1,360 
367,200 		 4.0  1,468,800 
0.0  0 

 2～ 2		 居宅
270.00 
100.0 
270.00 
1,250 
337,500 		 2.0  675,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
540.00 
100.0 
540.00 

704,700 		 2,143,800 
0 
⑨年額支払賃料        704,700 円　×　12ヶ月　＝　       8,456,400 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     540.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されており計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,456,400 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       422,820 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,033,580 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,143,800 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          20,366 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,053,946 円　　　　（　        12,969 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 柳川５Ｃ（賃）
　　　　-1301		 1,123  
(   1,123) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 94.0]		 100
[100.0]
1,219 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,252 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,250 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 柳川６Ｋ（賃）
　　　　-502		 1,196  
(   1,196) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
1,285 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
柳川 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 473,000 円  　　　　     94,600,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 253,692 円  　　　        8,456,400　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       22,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      662,200 円  　　　　     94,600,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        94,600 円  　　　　     94,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        94,600 円  　　　　     94,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,600,292 円　（　　　　　　         2,577 円／㎡）　　（経費率　　  19.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9767    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 94,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 170,000 円／㎡　×　     540.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0645     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0484 ×　 40 ％　＋　0.0621 ×  30 ％　＋ 0.0883 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,101,700 円  
（　　　　　         9,826 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,053,946 円      
②総費用 1,600,292 円      
③純収益　①－② 6,453,654 円      
④建物等に帰属する純収益 6,101,700 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 351,954 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 343,753 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          554 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      9,290,622 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      15,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 柳川 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　柳川市大和町中島字東清出４９４番４
 2906001200170-0000
2 　柳川市大和町中島字北浦５０９番
 2906000115343-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考