鑑定評価書

令和6年1月13日　提出
田川 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

田川 5-2

福岡県

福岡第２

氏名

不動産鑑定士　木原　正人

TEL.

鑑定評価額

6,190,000 円

１㎡当たりの価格

34,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月9日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	27,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	田川市伊田町２９２８番１｢伊田町８－９｣				②地積　(㎡)	181 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	台形 1:1.2	店舗兼住宅Ｗ2	中小規模の店舗等が建ち並ぶ既成商業地域	北東11m県道	水道	田川伊田 270m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 60 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

田川伊田駅に近接する中心商
業地域

街

路

１１ｍ　県道

交通

施設

田川伊田駅　北西方

270m

法令

規制

（都）商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

小売店舗や金融機関などが見られる商業地域であり、地域に格別の変動要因は見られず、当面は現状を維持する
ものと思われる。地域の商業地に対する需要は回復傾向にあり、地価は堅調に推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

台形　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 34,800 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 28,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、田川市や周辺市町の中心部周辺や幹線道路沿線に形成された商業地域と思われる。中心となる需要者は
自用目的の事業者又は収益目的の不動産業者などである。近隣地域は、ＪＲ田川伊田駅周辺の中心商業地域で、地理的
な優位性を背景に、土地の利用度は比較的高く、需要は堅調に推移しているものと判断される。周辺地域における商業
地の取引は乏しく、規模や用途もまちまちで、取引の中心となる価格帯の把握は困難な状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、自用の店舗や事務所などが大半で収益物件は少なく新規の賃貸事例の収集や地域の賃料水準の把握が困難
な面もあり、収益価格は相対的に信頼性が低いと思われる。比準価格は、取引事例が少なく広域的に収集しているが、
いずれも店舗構成の程度などが類似する価格牽連性の強い事例で、規範性が認められる。よって本件においては、比準
価格をやや重視し、収益価格を関連づけ、不動産の需給動向などを勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     34,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口減少と高齢化の進展により圏域内の商況
は停滞気味で推移しているが、一部では不動
産市況の改善傾向も認められる。

地域要因に大きな変化は見られないが田川市
の中心市街地に存する近隣地域の利用度は高
く、商業地の需給は回復基調で推移している
。

不動産の個別性に影響を及ぼす要因の変化は
特に見られない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

田川 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	田川０６Ｋ -10709	田川市		建付地	（　）	不整形	北西5m市道、南西6.5m、南東6.7m、四方路		（都）近商 (100,200)
b	直方０６Ｋ -11308	直方市		更地	（　）	ほぼ長方形	東6.8m市道、中間画地		商業 (90,400)
c	直方０６Ｋ -11394	直方市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西7m市道、中間画地		商業 (90,400)
d	直方０６Ｋ -11397	直方市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東7m市道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
e	直方０６Ｋ -10313	直方市		更地	（　）	長方形	東12m市道、中間画地		（都） (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 26,505	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.8]	26,558	100 [ 76.8]	34,581	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	34,600
b	(　 ) 30,250	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	30,250	100 [ 84.7]	35,714		35,700
c	(　 ) 36,400	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	36,509	100 [ 98.9]	36,915		36,900
d	(　 ) 29,802	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	29,921	100 [ 88.0]	34,001		34,000
e	(　 ) 22,119	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	22,119	100 [ 67.3]	32,866		32,900

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -14.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +3.0
c	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -12.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 34,800 円／㎡]

田川 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地で、土地の再調達原価の把握などが困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,685,308	747,973	2,937,335	2,749,780	187,555	（　0.9770） 183,241	（ 4.0 - 0.4 ） 3.6％
	⑧収益価格	5,090,028 円　　　　（　 28,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

田川 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	130.00	ＬＳ2	260.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	181 ㎡	12.7 m x 14.5 m	前面道路：県道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２階は平均専有面積５８㎡程度のファミリータイプの共同住宅

⑦有効率　 87.5 ％
の理由

同種、同規模の店舗兼共同住宅として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	店舗	130.00	85.0	110.50	1,700	187,850	4.0	751,400
							2.0	375,700
2～	住宅	130.00	90.0	117.00	1,060	124,020	1.0	124,020
							1.0	124,020
～

～

～

計		260.00	87.5	227.50		311,870		875,420
								499,720

⑨年額支払賃料	311,870 円　×　12ヶ月　＝　 3,742,440 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 227.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等で担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,742,440 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 187,122 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,555,318 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	875,420 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 8,316 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 499,720 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 121,674 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,685,308 円　　　　（　 20,361 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	田川０６Ｋ（賃）　　　　-10697	1,719 ( 1,717)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,669	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,778 円/㎡　月額支払賃料（　 1,700 円/㎡）　基準階 1 F B
b	田川０６Ｋ（賃）　　　　-10698	1,864 ( 1,861)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	1,810
c	田川０６Ｋ（賃）　　　　-10699	1,573 ( 1,536)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,656

田川 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	215,500 円	43,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	112,273 円	3,742,440　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 10,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 323,200 円	43,100,000　×　　 50.0 ％　×　 15.00 /1000
④損害保険料	43,100 円	43,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	43,100 円	43,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 747,973 円　（　　　　　　 4,132 円／㎡）　　（経費率　　 20.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9770

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	43,100,000 円	設計監理料率　 161,000 円／㎡　×　 260.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0638	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0476 ×　 40 ％　＋　0.0615 × 30 ％　＋ 0.0877 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,749,780 円（　　　　　 15,192 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,685,308 円
②総費用	747,973 円
③純収益　①－②	2,937,335 円
④建物等に帰属する純収益	2,749,780 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	187,555 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	183,241 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,012 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,090,028 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 28,100 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

田川 5-2　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	田川市伊田町２９２８番１	2910000331894-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月13日　提出
田川 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

田川 5-2

福岡県

福岡第２

氏名

不動産鑑定士　境　達司

TEL.

鑑定評価額

6,190,000 円

１㎡当たりの価格

34,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月4日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	27,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	田川市伊田町２９２８番１｢伊田町８－９｣				②地積　(㎡)	181 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	台形 1:1.2	店舗兼住宅Ｗ2	中小規模の店舗等が建ち並ぶ既成商業地域	北東11m県道	水道	田川伊田 270m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 60 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１１ｍ県道

交通

施設

田川伊田駅　北西方

270m

法令

規制

（都）商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

県道沿いの既成商業地域であり、地域要因に大きな変動はなく、土地利用は現状程度で推移すると予測する。背
後地の人口は減少傾向にあるが、一定の繁華性が維持されており、地価は、安定的に推移すると見込まれる。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

台形　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 34,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 28,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

近隣地域と代替競争の関係にある地域は、田川市及び周辺市町の商業地域等である。需要者は、田川市に営業基盤を有
する事業者が想定される。近隣地域は、田川伊田駅に近い県道沿いの商業地域であり、低層店舗、銀行等が立地してい
る。中小店舗が成り立つ程度の繁華性が維持されており、需要者が見込めるため、地価は安定的に推移している。画地
規模により土地取引価格にばらつきがあり、取引の中心となる価格帯は見出せない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

標準地は田川伊田駅に近い県道沿いに形成された旧来からの商業地域に存している。比準価格は田川市及び直方市の店
舗立地可能な地域の取引事例を採用しており、精度を確保し得ている。収益価格は土地建物一体の投資額に見合った賃
料収受に不確実性があり、比準価格より低位に試算された。本件では、不動産市場を直接に反映して精度が確保されて
いる比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定する。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

個人消費は改善、企業収益も全体では改善し
ている。世界的な金融引き締めの中、国内は
金融緩和の運用が見直された。消費者物価が
上昇している。

田川伊田駅に近い県道沿いの既成商業地域で
あり、地域要因に大きな変動は見らない。一
定の繁華性が維持されており、地価は安定的
に推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

田川 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	田川０６Ｋ -10606	田川市		底地	（　）	不整形	北西16m市道、南西17m、角地		（都）準工 (70,200)
b	直方０６Ｋ -11308	直方市		更地	（　）	ほぼ長方形	東6.8m市道、中間画地		（都）商業 (90,400)
c	直方０６Ｋ -11394	直方市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西7m市道、中間画地		（都）商業 (90,400)
d	直方０６Ｋ -11397	直方市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東7m市道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 38,232) 38,232	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 99.9]	38,270	100 [ 110.9]	34,509	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	34,500
b	(　 ) 30,250	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	30,250	100 [ 84.8]	35,672		35,700
c	(　 ) 36,400	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	36,509	100 [ 105.4]	34,639		34,600
d	(　 ) 29,802	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	29,921	100 [ 89.3]	33,506		33,500
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 +27.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -8.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +12.0
c	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +2.0
d	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 34,500 円／㎡]

田川 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,776,178	797,717	2,978,461	2,788,060	190,401	（　0.9770） 186,022	（ 4.0 - 0.4 ） 3.6％
	⑧収益価格	5,167,278 円　　　　（　 28,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

田川 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	130.00	ＬＳ2	260.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	181 ㎡	12.7 m x 14.5 m	前面道路：県道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗、フロア貸し、２階：２ＬＤＫ・約５８㎡、２戸の共同住宅

⑦有効率　 87.5 ％
の理由

当該構造・用途では標準的な有効率である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	店舗	130.00	85.0	110.50	1,800	198,900	4.0	795,600
							2.0	397,800
2～	共同住宅	130.00	90.0	117.00	1,030	120,510	1.0	120,510
							1.0	120,510
～

～

～

計		260.00	87.5	227.50		319,410		916,110
								518,310

⑨年額支払賃料	319,410 円　×　12ヶ月　＝　 3,832,920 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 227.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費は授受しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金にて担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,832,920 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 191,646 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,641,274 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	916,110 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 8,703 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 518,310 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 126,201 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,776,178 円　　　　（　 20,863 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	田川０６Ｋ（賃）　　　　-10194	1,899 ( 1,806)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,865	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,883 円/㎡　月額支払賃料（　 1,800 円/㎡）　基準階 1 F B
b	田川０６Ｋ（賃）　　　　-10195	1,822 ( 1,764)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 91.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,002
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

田川 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	218,500 円	43,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	153,317 円	3,832,920　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 10,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 327,700 円	43,700,000　×　　 50.0 ％　×　 15.00 /1000
④損害保険料	43,700 円	43,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	43,700 円	43,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 797,717 円　（　　　　　　 4,407 円／㎡）　　（経費率　　 21.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9770

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	43,700,000 円	設計監理料率　 163,000 円／㎡　×　 260.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0638	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0476 ×　 40 ％　＋　0.0615 × 30 ％　＋ 0.0877 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,788,060 円（　　　　　 15,404 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,776,178 円
②総費用	797,717 円
③純収益　①－②	2,978,461 円
④建物等に帰属する純収益	2,788,060 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	190,401 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	186,022 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,028 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,167,278 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 28,500 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

田川 5-2　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	田川市伊田町２９２８番１	2910000331894-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考