鑑定評価書

令和6年1月15日　提出
飯塚 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

飯塚 5-3

福岡県

福岡第４

氏名

不動産鑑定士　中嶋　裕二

TEL.

鑑定評価額

29,300,000 円

１㎡当たりの価格

45,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月9日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	35,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	飯塚市柏の森字盲女ヶ池６２番４外				②地積　(㎡)	640 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）準住居 (60,200) 準防（その他） (70,200)
	台形 1.2:1	店舗Ｓ1	低層店舗が建ち並ぶ国道沿いの路線商業地域	南西27m国道	水道、下水	新飯塚 1.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 100 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 750 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

国道２０１号沿いの路線商業
地域。

街

路

２７ｍ国道

交通

施設

新飯塚駅東方

1.0km

法令

規制

（都）準住居
(70,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は、国道２０１号沿いの路線商業地域であり今後も概ね現状のまま推移するものと予測する。当該路線
沿いの商業地の需要は高まっており、地価水準は上昇傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 46,400 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 35,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、飯塚市内の路線商業地域を中心とした商業地域と判断した。主な需要者は店舗経営を行う法人や個人事
業主が中心である。飯塚市内の店舗の出店需要はバイパス等の主要幹線道路沿いへシフトしているものの、バイパス沿
いと比較してやや交通量が劣る路線沿いでも土地の需要は高まっており、地価も上昇傾向である。需要の中心となる価
格帯は１㎡当たり４万５０００円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

上記２試算価格が得られた。比準価格は市場性を反映した実証的な価格である。収益価格は収益性に着目した価格であ
るが、賃料や還元利回り等の想定においてやや不確定要素を含むほか、当該地域は、自用の低層店舗が多く収益性より
も自動車交通の利便性等を重視するため、収益価格は低位に求められた。従って、比準価格を重視し、収益価格を比較
考量し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　飯塚 5-5 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 45,800 円／㎡

[104.4]
100

100
[100.0]

100
[104.8]

[100.0]
100

45,600

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     43,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は、物価上昇や世界的な金融引締めに注
視する必要があるものの緩やかに回復してい
る。飯塚市郊外の商業地の需要も高まってい
る。

飯塚市内の幹線道路沿いの商業地域で地域内
には特段の変動要因は見られない。幹線沿い
の商業地の需要が高まっており、地価もやや
上昇傾向である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　  +8.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

飯塚 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	飯塚５Ｃ -203	飯塚市		更地	（　）	長方形	北西16.5m市道、中間画地		（都）準工 (60,200)
b	飯塚５ＫＤＨ -210	飯塚市		更地	（　）	台形	南西12m国道、北東5m、二方路		（都）準住居 (80,200)
c	飯塚６Ｋ -212	飯塚市		建付地	（　）	不整形	南10m市道、北西4m、角地		（都）１住居 (70,200)
d	飯塚６Ｋ -509	飯塚市		更地	（　）	不整形	北8.5m市道、北東8.5m、角地		（都）１住居 (70,200)
e	飯塚５Ｃ -208	飯塚市		底地	（　）	ほぼ台形	北16m市道、西6.5m、角地		（都）１住居 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 45,731	100 [ 100.0]	[ 105.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	48,292	100 [ 100.8]	47,909	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	47,900
b	(　 ) 41,436	100 [ 100.0]	[ 105.3] 100	100 [ / ]	100 [ 92.7]	47,068	100 [ 100.0]	47,068		47,100
c	(　 ) 31,931	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.7]	35,479	100 [ 80.0]	44,349		44,300
d	(　 ) 33,445	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	33,947	100 [ 73.7]	46,061		46,100
e	(　 38,488) 38,488	100 [ 100.0]	[ 105.3] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	39,733	100 [ 91.2]	43,567		43,600

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +2.0
b	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 46,400 円／㎡]

飯塚 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,676,265	1,026,000	3,650,265	2,792,850	857,415	（　0.9767） 837,437	（ 4.1 - 0.4 ） 3.7％
	⑧収益価格	22,633,432 円　　　　（　 35,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

飯塚 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	250.00	Ｓ1	250.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）準住居準防	70 ％	200 ％	200 ％	640 ㎡	28.0 m x 25.0 m	前面道路：国道　 27.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階が店舗（１区画）を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しを想定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	250.00	100.0	250.00	1,650	412,500	6.0	2,475,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		250.00	100.0	250.00		412,500		2,475,000
								0

⑨年額支払賃料	412,500 円　×　12ヶ月　＝　 4,950,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 250.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費を別途授受する慣行はないため計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,950,000 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 297,000 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,653,000 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,475,000 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 23,265 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,676,265 円　　　　（　 7,307 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	飯塚６Ｋ（賃）　　　　-206	1,440 ( 1,436)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [106.0]	100 [100.0]	1,509	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,658 円/㎡　月額支払賃料（　 1,650 円/㎡）　基準階 1 F B
b	飯塚６Ｋ（賃）　　　　-207	1,404 ( 1,403)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [ 84.0]	100 [100.0]	1,797
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

飯塚 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	216,500 円	43,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	247,500 円	4,950,000　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 172,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 303,100 円	43,300,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	43,300 円	43,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	43,300 円	43,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,026,000 円　（　　　　　　 1,603 円／㎡）　　（経費率　　 21.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9767

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	43,300,000 円	設計監理料率　 168,000 円／㎡　×　 250.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0645	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0484 ×　 40 ％　＋　0.0621 × 30 ％　＋ 0.0883 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,792,850 円（　　　　　 4,364 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,676,265 円
②総費用	1,026,000 円
③純収益　①－②	3,650,265 円
④建物等に帰属する純収益	2,792,850 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	857,415 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	837,437 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,308 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,633,432 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 35,400 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

飯塚 5-3　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	飯塚市柏の森字盲女ヶ池６２番４	2902000168928-0000
2	飯塚市柏の森字天神坂１５９番３８	2902000169950-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月15日　提出
飯塚 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

飯塚 5-3

福岡県

福岡第４

氏名

不動産鑑定士　桐野　祐記

TEL.

鑑定評価額

29,400,000 円

１㎡当たりの価格

46,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	35,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月28日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	飯塚市柏の森字盲女ヶ池６２番４外				②地積　(㎡)	640 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）準住居 (60,200) 準防（その他） (70,200)
	台形 1.2:1	店舗Ｓ1	低層店舗が建ち並ぶ国道沿いの路線商業地域	南西27m国道	水道、下水	新飯塚 1.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 100 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 750 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２７ｍ国道

交通

施設

新飯塚駅　東方

1.0km

法令

規制

（都）準住居
(70,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域は、国道沿いにレストラン、各種店舗等が連坦する路線商業地域である。当地域の土地利用形態に影響
を及ぼす特段の変動要因はなく、今後も概ね現況のまま推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 46,300 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 40,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は飯塚市及び周辺市町の路線商業地域一帯である。主たる需要者としては、同一需給圏に地縁を有する個人
事業者のほかチェーン店舗を展開する法人等が想定される。近年は国道２０１号バイパス沿いに店舗の進出が目立つが
、近隣地域についても比較的豊富な自動車交通量等を背景に一定の需要が認められる。路線商業地の取引は少なく、ま
た個々の取引について動機や規模は様々であり、市場の中心的な価格帯を把握することは困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は実際の取引事例により試算したものである。商業地に係る事例が乏しく、やや古い事例も採用せざるを得な
かったが、試算の過程は的確に踏まれており市場の実態を反映した試算価格である。一方、収益価格は試算の過程にお
いて想定上の条件が介在するため流動的な性格を有しており、その説得力は相対的に低いと判断される。したがって、
比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　飯塚 5-5 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 45,800 円／㎡

[104.4]
100

100
[100.0]

100
[105.0]

[100.0]
100

45,500

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

アーケード等の旧来型の商業地域は衰退傾向
。幹線道路沿いや大型商業施設へ顧客の流出
が見られる。駅周辺においてはマンション用
地需要が高い。

比較的自動車交通量の多い路線商業地域であ
る。空き店舗等は見られず、特段の変動要因
はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  +5.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+5.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

飯塚 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	飯塚６Ｋ -212	飯塚市		建付地	（　）	不整形	南10m市道、北西4m、角地		（都）１住居 (70,200)
b	飯塚６Ｋ -509	飯塚市		更地	（　）	不整形	北8.5m市道、北東8.5m、角地		（都）１住居 (70,200)
c	飯塚５Ｃ -203	飯塚市		更地	（　）	長方形	北西16.5m市道、中間画地		（都）準工 (60,200)
d	飯塚５ＫＤＨ -210	飯塚市		更地	（　）	台形	南西12m国道、北東5m、二方路		（都）準住居 (80,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 31,931	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.7]	35,479	100 [ 77.6]	45,720	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	45,700
b	(　 ) 33,445	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	33,947	100 [ 72.9]	46,567		46,600
c	(　 ) 45,731	100 [ 100.0]	[ 105.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	48,292	100 [ 98.0]	49,278		49,300
d	(　 ) 41,436	100 [ 100.0]	[ 105.3] 100	100 [ / ]	100 [ 92.7]	47,068	100 [ 98.0]	48,029		48,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 46,300 円／㎡]

飯塚 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,789,629	1,012,900	3,776,729	2,771,000	1,005,729	（　0.9763） 981,893	（ 4.2 - 0.4 ） 3.8％
	⑧収益価格	25,839,289 円　　　　（　 40,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

飯塚 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	250.00	Ｓ1	250.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）準住居準防	70 ％	200 ％	200 ％	640 ㎡	28.0 m x 25.0 m	前面道路：国道　 27.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ロードサイド型店舗を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	250.00	100.0	250.00	1,690	422,500	6.0	2,535,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		250.00	100.0	250.00		422,500		2,535,000
								0

⑨年額支払賃料	422,500 円　×　12ヶ月　＝　 5,070,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 250.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	一棟貸しを想定するため計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,070,000 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 304,200 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,765,800 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,535,000 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 23,829 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,789,629 円　　　　（　 7,484 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	飯塚５Ｃ（賃）　　　　-1	1,443 ( 1,330)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	1,886	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,698 円/㎡　月額支払賃料（　 1,690 円/㎡）　基準階 1 F B
b	飯塚５Ｃ（賃）　　　　-2	1,179 ( 1,176)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,379
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

飯塚 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	212,500 円	42,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	253,500 円	5,070,000　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 164,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 297,500 円	42,500,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	42,500 円	42,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	42,500 円	42,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,012,900 円　（　　　　　　 1,583 円／㎡）　　（経費率　　 21.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9763

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	42,500,000 円	設計監理料率　 165,000 円／㎡　×　 250.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0652	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0491 ×　 40 ％　＋　0.0628 × 30 ％　＋ 0.0889 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,771,000 円（　　　　　 4,330 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,789,629 円
②総費用	1,012,900 円
③純収益　①－②	3,776,729 円
④建物等に帰属する純収益	2,771,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,005,729 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	981,893 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,534 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 25,839,289 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 40,400 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

飯塚 5-3　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	飯塚市柏の森字盲女ヶ池６２番４	2902000168928-0000
2	飯塚市柏の森字天神坂１５９番３８	2902000169950-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考