令和6年1月15日　提出 飯塚 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   飯塚 -8 福岡県 福岡第４ 氏名  不動産鑑定士　石田　美紀子   TEL.

鑑定評価額 4,690,000 円  １㎡当たりの価格 13,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和5年12月21日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 飯塚市赤坂字山伏松８４７番１６ ②地積 　(㎡) 342   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (50,80) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ1 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南東5.8m市道 水道 下鴨生 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    70 ｍ、南    90 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北　　５ ．８ｍ市道 交通 施設 ＪＲ下鴨生駅　北東方 700m 法令 規制 （都） １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 既成の住宅団地としてほぼ成熟しており、今後も現状を維持するものと予測する。なお、近年では近隣地域周辺 において開発を見込んだ住宅素地の取引が活発化しており、地価は上昇基調で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね飯塚市南部及び隣接する嘉麻市、桂川町の既成住宅地域である。主な需要者は地縁的選好性を有す る居住者であり、圏外からの転入者は極めて少ない。なお、近年の戸建住宅市場では、郊外の新興住宅地の好調な売れ 行きが既成住宅地の地価を牽引しており需要は回復に向かっている。需要の中心となる価格帯は、土地３００㎡程度で 総額５００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 採用した取引事例は隣接する嘉麻市の事例が比較的多いが、同じ最寄駅で類似性の高い事例であり、市況を反映した比 準価格で精度が高い。一方、近隣地域はアパート等収益物件は少なく、自己使用目的の取引が支配的で賃貸市場が未成 熟であるため、収益価格は試算しなかった。よって、最近の不動産需給動向を反映した比準価格を中心とし、更に近隣 周辺の県基準地価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 飯塚市は人口減少及び高齢化が進んでいるが 、住宅需要は根強く戸建分譲だけでなく分譲 マンションの建設予定もあり、市況は回復傾 向にある。 市南端の既成住宅団地で、近年は近隣地域周 辺で住宅素地の取引が出ていることから住宅 需要が見込まれ、地価は緩やかな上昇傾向に ある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.8 ％  ％