令和6年1月15日　提出 飯塚 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   飯塚 -4 福岡県 福岡第４ 氏名  不動産鑑定士　扇　幸一郎   TEL.

鑑定評価額 6,040,000 円  １㎡当たりの価格 22,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和5年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 飯塚市鯰田字内牟田２０７０番１５ ②地積 　(㎡) 265   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ1 中規模一般住宅が建 ち並ぶ高台の住宅地 域 北6m市道 水道、下水 浦田 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西    80 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位北　６ｍ市 道 交通 施設 浦田駅　北方 1.0km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が建ち並ぶ高台の住宅地域であるが、地域要因に特段の変化は見受けられず、当面は現状維持で 推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、飯塚市及び隣接市町内における住宅地域である。需要者の中心は、地縁的選好性を持つ個人等で あり、圏外からの転入者は極めて少ない。土地価格の割安感から郊外の分譲住宅の需要が比較的好調であり、既成住宅 地についても周辺の建替え等はあるもの、地価の上昇幅は昨年と同様である。需要の中心となる価格帯は、戸建用地で は１画地当たり６００万円程度、新築戸建の場合は２，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、現実に成約した多数の飯塚市内の住宅地域の取引事例から比準して求めており、市場動向を反映した実証 性の高い価格である。一方、近隣地域は戸建住宅を中心とする地域であり、自己使用目的の取引が中心で賃貸市場が形 成されていない。よって、投資採算性の観点から規範性に乏しいため、収益還元法は適用しなかった。以上により、比 準価格を標準とし、代表標準地との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　飯塚 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     35,500 円／㎡ [103.1] 100 100 [103.0] 100 [156.1] [100.0] 100 22,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 飯塚市おいては人口減少及び高齢化が進んで いるが、生活利便性の高い地域と居住環境が 劣る郊外の地域で地価の動きに格差が見られ る。 戸建住宅が多い高台の住宅地域であり、市中 心部からやや距離があるが、郊外の土地も価 格の上昇が見られる取引もあり、需要は堅調 である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +53.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.1 ％  ％