別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月13日　提出
直方 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
直方 5-2 福岡県 福岡第２ 氏名  不動産鑑定士　大武　克己   TEL.
鑑定評価額 21,200,000 円  １㎡当たりの価格 32,700 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 直方市大字頓野３８７０番１外
 ②地積
　(㎡)		 647  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 近商
(80,200)
準防
（その他）



(90,200)
台形
1.2:1		 医院兼住宅

ＲＣ3		 店舗併用住宅等が建
ち並ぶ県道沿いの商
業地域		 北16m県道 水道 直方

1.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西   100 ｍ、南     0 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中低層の店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  28.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       650 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 県道沿いの旧来からの近隣型
商業地域		 街

路		 北１６ｍ県道 交通

施設		 ＪＲ直方駅東方

1.5km		 法令

規制		 （都） 近商
(90,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 国道２００号バイパスと直方市街地を結ぶ県道沿いに、旧来より近隣型の店舗等が見られる商業地域で、店舗の
更進等は見られないが、価格の底入れ感がある。将来も現状維持で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中低層の店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     21,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、直方市を中心として周辺市町の幹線道路沿い等の商業地域と判定する。主たる需要者は、地縁性を有す
る個人・法人事業者等である。国道２００号からの同バイパス方面に向かう分岐点の近くに各種医院、金融機関等が立
地する県道沿いの商業地域で価格水準は下落傾向が継続し、需給はやや弱含みであったが価格の底入れ感がありやや上
昇となった。かかるなか価格帯はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況ではある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域内は、県道沿いに近隣型の事業所等が立地し、自用目的が主たるケースが多く商業賃貸市場が未成熟である。
従って、市場の実態を反映し、規範性の優る比準価格を標準に、収益性を反映した収益価格を比較考量し、不動産の需
給動向、単価と総額との関連にも留意し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　直方 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     31,900 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.1]		 [100.0]
100		 32,500 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     32,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 地域の経済は、消費は、緩やかに回復。消費
者物価は上昇。雇用情勢は、改善している。
土地取引は、ほぼ横ばいから若干強含みで推
移中。

当該地域内では引き続き店舗の更進廃止等は
見られないが、価格の底入れ感もあり、微増
傾向にある。


商業収益性等の効用に影響を与えるような個
別的要因に特段の変動は認められない。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　  +7.0
環境　　　　　　  -9.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 直方 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 直方０６Ｋ

-10387		 直方市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北8m市道、
中間画地
（都） １住居

(60,200)
b 直方０６Ｋ

-11305		 直方市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西4.5m市道、
中間画地
（都） １住居

(60,180)
c 直方０６Ｋ

-11398		 直方市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 東15m県道、
南7.5m、西7m、
三方路
（都） 近商

(100,200)
d 田川０６Ｋ

-10606		 田川市

 底地


   
（　          ） 		 不整形 北西16m市道、
南西17m、
角地
（都） 準工

(70,200)
e 行橋６Ｋ

-10618		 行橋市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南東15.5m国
道、
北東2.5m、
西2.5m、
三方路
（都） 

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
30,591  		 100
[ 100.0]		 [ 101.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
31,172 		 100
[  88.4]
35,262 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
35,300 
b (　           ) 
26,709  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
27,572 		 100
[  82.1]
33,583 
33,600 
c (　           ) 
19,695  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  91.8]
21,583 		 100
[  68.4]
31,554 
31,600 
d (　     38,232) 
38,232  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.9]
38,270 		 100
[ 109.6]
34,918 
34,900 
e (　           ) 
34,341  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
36,329 		 100
[ 106.7]
34,048 
34,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.24 		 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -11.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　 -24.0
画地　　　　  -8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +13.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     34,000 円／㎡]  



直方 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため原価法適用困難
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

15,285,309 
3,353,664 
11,931,645 
11,420,200 
511,445 		 （　0.9770）
499,682 		 （  4.0 -  0.4 ）
3.6％  
⑧収益価格 　     13,880,056 円　　　　（　     21,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
直方 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 370.00 Ｓ3 1,110.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 近商 準防

 90 ％   200 ％   200 ％   647 ㎡     28.0 m x   23.0 m  前面道路：県道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２階～３階は３ＬＤＫの共同住宅。 ⑦有効率　  91.7 ％
の理由		 店舗兼共同住宅としては標準のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～  		 店舗
370.00 
85.0 
314.50 
1,520 
478,040 		 4.0  1,912,160 
2.0  956,080 

 2～  		 住宅
370.00 
95.0 
351.50 
1,170 
411,255 		 1.0  411,255 
1.0  411,255 

 3～  		 住宅
370.00 
95.0 
351.50 
1,170 
411,255 		 1.0  411,255 
1.0  411,255 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,110.00 
91.7 
1,017.50 

1,300,550 		 2,734,670 
1,778,590 
⑨年額支払賃料      1,300,550 円　×　12ヶ月　＝　      15,606,600 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,017.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        15,606,600 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       780,330 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 14,826,270 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,734,670 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          25,979 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,778,590 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         433,060 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      15,285,309 円　　　　（　        23,625 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 直方０６Ｋ（賃
）
　　　　-10393		 1,049  
(   1,005) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[102.0]		 100
[ 88.0]
1,230 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,590 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,520 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 直方０６Ｋ（賃
）
　　　　-10394		 1,634  
(   1,600) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[102.0]		 100
[107.0]
1,610 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
直方 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 895,000 円  　　　　    179,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 624,264 円  　　　       15,606,600　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       44,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,432,000 円  　　　　    179,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       179,000 円  　　　　    179,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       179,000 円  　　　　    179,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,353,664 円　（　　　　　　         5,183 円／㎡）　　（経費率　　  21.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9770    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 179,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 157,000 円／㎡　×　   1,110.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0638     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0476 ×　 40 ％　＋　0.0615 ×  30 ％　＋ 0.0877 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 11,420,200 円  
（　　　　　        17,651 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 15,285,309 円      
②総費用 3,353,664 円      
③純収益　①－② 11,931,645 円      
④建物等に帰属する純収益 11,420,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 511,445 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 499,682 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          772 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     13,880,056 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      21,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 直方 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　直方市大字頓野３８７０番１
 2903000283002-0000
2 　直方市大字頓野３８７０番２
 2903000283003-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月13日　提出
直方 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
直方 5-2 福岡県 福岡第２ 氏名  不動産鑑定士　沖永　裕章   TEL.
鑑定評価額 21,200,000 円  １㎡当たりの価格 32,800 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月3日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 直方市大字頓野３８７０番１外
 ②地積
　(㎡)		 647  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 近商
(80,200)
準防
（その他）



(90,200)
台形
1.2:1		 医院兼住宅

ＲＣ3		 店舗併用住宅等が建
ち並ぶ県道沿いの商
業地域		 北16m県道 水道 直方

1.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西   100 ｍ、南     0 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中低層の店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  28.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       650 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし 街

路		 １６ｍ県道 交通

施設		 直方駅　東方

1.5km		 法令

規制		 （都） 近商
(90,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 旧来型の店舗等が見られる近隣商業地域であり、特段の要因変動は見込まれないが、国道及び中心市街地とのア
クセスは良好であり、地価は今後も概ね安定的に推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中低層の店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,800 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     22,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、直方市及び周辺市町に所在する商業地域の圏域であり、特に準幹線沿道等の既成商業地との代替・競争
関係が強い。需要者は地場中小法人又は個人事業者による店舗・事業所等の利用が中心的である。近隣地域は商業地域
としては繁華性に欠け需要は弱含みであったが、近年は周辺地域の住宅地を含め地価は回復基調にある。土地取引は低
調かつ個別事情や規模の相違により、市場における中心価格帯は見出し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、標準地と価格牽連性を有する複数の取引事例から求めた実証的な価格である。収益価格は、対象地の収益
性を反映した理論的価格である。しかしながら、近隣地域は自用の店舗・事業所利用が多い一方で賃貸市況は弱く、賃
貸市況は総じて低調なため、収益価格は低位に試算されたものと思料する。鑑定評価額の決定にあたっては、規範性に
優る比準価格を重視し、収益価格を考量し、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　直方 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     31,900 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.5]		 [100.0]
100		 32,700 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     32,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 直方市の経済は回復基調にあり、設備投資は
高めの水準が維持され、個人消費・雇用情勢
ともに総じて堅調に推移しているものと判断
する。

旧来型の近隣商業地域であり、特段の要因変
動は認められないものの、国道及び中心市街
地とのアクセスは良く、地価は安定的に推移
している。

対象地の個別的要因にかかる特段の変動は認
められない。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　  -7.0
行政　　　　　　  +4.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 直方 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 直方０６Ｋ

-10308		 直方市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北7m県道、
中間画地
（都） １住居

(60,200)
b 直方０６Ｋ

-11398		 直方市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 東15m県道、
南7.5m、西7m、
三方路
（都） 近商

(100,200)
c 直方０６Ｋ

-11308		 直方市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東6.8m市道、
中間画地
商業

(90,400)
d 直方０６Ｋ

-11394		 直方市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西7m市道、
中間画地
商業

(90,400)
e 直方０６Ｋ

-10497		 直方市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東12m市道、
中間画地
（都） 準工

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
22,751  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
22,842 		 100
[  67.5]
33,840 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
33,800 
b (　           ) 
19,695  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  91.8]
21,583 		 100
[  67.9]
31,786 
31,800 
c (　           ) 
30,250  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
30,250 		 100
[  91.7]
32,988 
33,000 
d (　           ) 
36,400  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
36,509 		 100
[ 107.9]
33,836 
33,800 
e (　           ) 
31,254  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
35,109 		 100
[ 101.9]
34,454 
34,500 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -26.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  -8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  -9.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  +1.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     33,800 円／㎡]  



直方 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

15,404,734 
3,246,661 
12,158,073 
11,611,600 
546,473 		 （　0.9770）
533,904 		 （  4.0 -  0.4 ）
3.6％  
⑧収益価格 　     14,830,667 円　　　　（　     22,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
直方 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 370.00 Ｓ3 1,110.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 近商 準防

 90 ％   200 ％   200 ％   647 ㎡     28.0 m x   23.0 m  前面道路：県道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階部分を店舗、２階～３階部分を共同住宅として想定 ⑦有効率　  91.7 ％
の理由		 各階で想定される共用部分を考量
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
370.00 
85.0 
314.50 
1,530 
481,185 		 4.0  1,924,740 
2.0  962,370 

 2～ 2		 共同住宅
370.00 
95.0 
351.50 
1,180 
414,770 		 1.0  414,770 
1.0  414,770 

 3～ 3		 共同住宅
370.00 
95.0 
351.50 
1,180 
414,770 		 1.0  414,770 
1.0  414,770 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,110.00 
91.7 
1,017.50 

1,310,725 		 2,754,280 
1,791,910 
⑨年額支払賃料      1,310,725 円　×　12ヶ月　＝　      15,728,700 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,017.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        15,728,700 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       786,435 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 14,942,265 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,754,280 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          26,166 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,791,910 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         436,303 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      15,404,734 円　　　　（　        23,809 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 直方０６Ｋ（賃
）
　　　　-10394		 1,634  
(   1,600) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]
1,635 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,600 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,530 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 直方０６Ｋ（賃
）
　　　　-10396		 1,526  
(   1,524) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[104.0]		 100
[100.0]
1,630 
c 直方０６Ｋ（賃
）
　　　　-11399		 1,659  
(   1,590) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[106.0]		 100
[100.0]
1,597 
直方 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 910,000 円  　　　　    182,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 471,861 円  　　　       15,728,700　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       44,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,456,000 円  　　　　    182,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       182,000 円  　　　　    182,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       182,000 円  　　　　    182,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,246,661 円　（　　　　　　         5,018 円／㎡）　　（経費率　　  21.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9770    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 182,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 159,000 円／㎡　×　   1,110.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0638     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0476 ×　 40 ％　＋　0.0615 ×  30 ％　＋ 0.0877 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 11,611,600 円  
（　　　　　        17,947 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 15,404,734 円      
②総費用 3,246,661 円      
③純収益　①－② 12,158,073 円      
④建物等に帰属する純収益 11,611,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 546,473 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 533,904 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          825 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     14,830,667 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      22,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 直方 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　直方市大字頓野３８７０番１
 2903000283002-0000
2 　直方市大字頓野３８７０番２
 2903000283003-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
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10 　
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50 　
備考