令和6年1月15日　提出 久留米 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   久留米 9-1 福岡県 福岡第６ 氏名  不動産鑑定士　山崎　晃尚   TEL.

鑑定評価額 166,000,000 円  １㎡当たりの価格 29,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 久留米市梅満町字高海１６４５番１２ ②地積 　(㎡) 5,584   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） (70,200) 1:2 工場 中規模工場が建ち並 ぶ区画整然とした工 業団地 南東12m市道、南西側道 水道、ガス、下水 津福 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   160 ｍ、西   370 ｍ、南   700 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  55.0 ｍ、奥行　約　　 100.0 ｍ、規模　　     5,500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １２ｍ市道 交通 施設 津福駅　北西方 2.0km 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 製造業を中心とする工業団地で、地域内に特段の変動要因はなく、今後も現状の利用状態が継続されるものと思 料する。市内産業団地は全て完売し、物流施設用地を中心に工業地の供給余力は乏しい。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、久留米市や鳥栖市及びその周辺市町を中心とする北部九州一円の工業地域である。主な需要者は、地場 事業者のほか、北部九州に拠点の新設や移設を目論む県内外の法人事業者である。昨今、鳥栖市や小郡市では物流施設 用地の需給が逼迫しており、製造業を主体とする当該地域でも需要の拡大が認められる。取引される規模にバラつきが あるため、需要の中心となる価格帯を把握することは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の工場を中心とする工業地域で、賃貸市場が未成熟であるため収益価格を求めることができなかった。比準価格は 市内及び県南各地域の工業地域に存する取引事例を採用のうえ、試算したもので、主たる需要者の市場行動原理を反映 した実証的な価格といえる。よって、比準価格を採用し、更に周辺公示地とのバランス検討等を踏まえ、鑑定評価額を 上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市の人口は減少傾向にあり、高齢化率は県 平均と同程度。低金利により融資を受けやす い金融情勢にあるが、商況は業種や物件によ り差異がある。 物流施設を中心に工業地の需給は逼迫してい るが、当市産業団地の供給余力はなく、新規 開発が期待されている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +6.0 ％  ％