別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月10日　提出
久留米 5-9　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
久留米 5-9 福岡県 福岡第６ 氏名  不動産鑑定士　渡辺　悟   TEL.
鑑定評価額 32,700,000 円  １㎡当たりの価格 52,600 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月14日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 久留米市善導寺町与田字間入１５５番８外
 ②地積
　(㎡)		 621  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）
台形
1:1.5		 店舗

Ｓ2		 店舗、営業所が建ち
並ぶ国道沿いの路線
商業地域		 北西9m国道 水道、下水 善導寺

950m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西    70 ｍ、南    25 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない 街

路		 ９ｍ国道 交通

施設		 善導寺駅　北西方

950m		 法令

規制		 準工
⑤地域要因の将
　来予測		 特に大きな地域要因の変動は無く当面は現状を維持する。当該地域は国道２１０号沿いの郊外路線商業地域とし
て、地価は堅調に推移するものと見込まれる。
(3)最有効使用の判定 店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     53,100 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     37,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、久留米市及び周辺市町の商業地域又は商住混在地域である。典型的な需要者は、自己利用目的（店舗事
務所等）の一般事業法人や個人等。久留米市外縁部の路線商業地域において、新型コロナの５類移行等から出店意欲は
高まっているが、昨今の物価高による消費の落ち込み等先行き不透明な情勢でもあり、地価を押し上げるには至ってい
ない。土地規模や周辺状況によりブレが大きく、中心となる価格帯は見出し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域は、国道沿いに自用及び賃貸用の低層店舗、事務所等が建ち並んでいる。収益価格は、各種設定は現実の賃貸
市場を反映しているが、想定要素も含まれ保守的な査定により比較的低廉に求められた。比準価格は、久留米市街地及
び郊外に存する繁華性等が類似した商業地域のものから比準され実証性が高い。したがって、本件では信頼性の高い比
準価格を標準とし、収益価格を比較考量の上、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     52,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 久留米市の商業は、都心部の商業地域を中心
に、以前の低迷から転じて回復基調にある。
新型コロナの５類移行に伴い、出店意欲も増
している。

久留米市郊外に存する国道２１０号沿いの路
線商業地域で車両交通量は多い。郊外型店舗
が建ち並んで繁華性は見られるが土地の動き
は少ない。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 久留米 5-9　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 久留米６Ｋ

-104		 久留米市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北16m市道、
南東6m、角地
準工

(70,200)
b 久留米６Ｋ

-26		 久留米市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西11m県道、
北3.5m、角地
１住居

(60,200)
c 久留米６Ｋ

-1006		 久留米市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西12m市道、
中間画地
１中専

(60,200)
d 広川６Ｋ

-604		 八女郡広川町

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西17m国道、
東5m、二方路
（都） 

(80,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
69,144  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
68,602 		 100
[ 127.3]
53,890 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
53,900 
b (　           ) 
62,356  		 100
[ 100.0]		 [ 100.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
61,194 		 100
[ 115.6]
52,936 
52,900 
c (　           ) 
47,397  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
48,629 		 100
[  90.2]
53,912 
53,900 
d (　           ) 
41,200  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.9]
43,010 		 100
[  83.1]
51,757 
51,800 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.23 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     53,100 円／㎡]  



久留米 5-9　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,263,309 
1,143,000 
4,120,309 
3,253,800 
866,509 		 （　0.9770）
846,579 		 （  4.0 -  0.4 ）
3.6％  
⑧収益価格 　     23,516,083 円　　　　（　     37,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
久留米 5-9　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 150.00 Ｓ2 300.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工

 60 ％   200 ％   200 ％   621 ㎡     23.0 m x   30.0 m  前面道路：国道     　   9.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２階は平均専有面積約３８㎡の１ＬＤＫタイプ（４戸）を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 この種の建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
150.00 
100.0 
150.00 
1,650 
247,500 		 5.0  1,237,500 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
150.00 
100.0 
150.00 
1,300 
195,000 		 1.0  195,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
300.00 
100.0 
300.00 

442,500 		 1,432,500 
0 
⑨年額支払賃料        442,500 円　×　12ヶ月　＝　       5,310,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     300.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   3,000 円／台　×　   6 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         216,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されるため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,310,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         216,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       276,300 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,249,700 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,432,500 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          13,609 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,263,309 円　　　　（　         8,476 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 久留米６（賃）
　　　　-608		 1,535  
(   1,533) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 91.0]		 100
[106.0]		 100
[100.0]
1,591 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,657 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,650 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 久留米６（賃）
　　　　-807		 1,819  
(   1,709) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[112.0]		 100
[103.0]
1,855 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
久留米 5-9　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 255,000 円  　　　　     51,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 276,300 円  　　　        5,526,000　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       76,200 円  　　　
 建物　　　　　　　　　      433,500 円  　　　　     51,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        51,000 円  　　　　     51,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        51,000 円  　　　　     51,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,143,000 円　（　　　　　　         1,841 円／㎡）　　（経費率　　  21.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9770    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 51,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 165,000 円／㎡　×　     300.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0638     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0476 ×　 40 ％　＋　0.0615 ×  30 ％　＋ 0.0877 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,253,800 円  
（　　　　　         5,240 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,263,309 円      
②総費用 1,143,000 円      
③純収益　①－② 4,120,309 円      
④建物等に帰属する純収益 3,253,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 866,509 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 846,579 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,363 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     23,516,083 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      37,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 久留米 5-9　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　久留米市善導寺町与田字間入１５５番８
 2904000234762-0000
2 　久留米市善導寺町与田字間入１５６番６
 2904000234766-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
久留米 5-9　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
久留米 5-9 福岡県 福岡第６ 氏名  不動産鑑定士　齊堂　忠道   TEL.
鑑定評価額 32,700,000 円  １㎡当たりの価格 52,600 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月23日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 久留米市善導寺町与田字間入１５５番８外
 ②地積
　(㎡)		 621  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）
台形
1:1.5		 店舗

Ｓ2		 店舗、営業所が建ち
並ぶ国道沿いの路線
商業地域		 北西9m国道 水道、下水 善導寺

950m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西    70 ｍ、南    25 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない 街

路		 ９ｍ国道 交通

施設		 善導寺駅　北西方

950m		 法令

規制		 準工
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 特に大きな地域要因の変動は無く当面は現状を維持する。当該地域は国道２１０号沿いの郊外路線商業地域とし
て、地価は横ばい程度で推移するものと見込まれる。
(3)最有効使用の判定 店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     54,200 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     39,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、主に久留米市に存する、繁華性や周辺状況等が類似する商業地域又は商住混在地域である。典型的な需
要者は、店舗用地を要する個人商店や企業であり、不安定な経済情勢により慎重に行動している。国道２１０号沿いの
路線商業地域で、以前より郊外型店舗等の進出があるが、商業地需要は少し弱く地価は横ばい程度で推移している。取
引の中心となる価格帯は、土地規模や周辺状況により異なり一定の価格帯は形成されていない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域は、国道沿いに自用及び賃貸用の低層店舗、事務所等が建ち並んでいる。収益価格は、各種設定は現実の賃貸
市場を反映しているが、想定要素も含まれ保守的な査定により比較的低廉に求められた。比準価格は、久留米市街地及
び郊外に存する繁華性等が類似した商業地域のものから比準され実証性が高く信頼し得る。したがって、本件では比準
価格を標準とし、収益価格を比較考量の上、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     52,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 久留米市の商業地は、都心部の商業地域を中
心に郊外部の路線商業地を含めて、以前の低
迷から転じて横ばい又は上昇傾向にある。


久留米市郊外に存する国道２１０号沿いの路
線商業地域で車両交通量は多く、郊外型店舗
が建ち並んで繁華性は見られるが土地の動き
は少ない。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 久留米 5-9　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 久留米６Ｋ

-712		 久留米市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東24.5m市
道、北西6m、
二方路
２住居

(70,200)
b 久留米６Ｋ

-26		 久留米市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西11m県道、
北3.5m、角地
１住居

(60,200)
c 久留米６Ｋ

-709		 久留米市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東4m私道、
中間画地
準工

(60,200)
d 久留米５Ｃ

-822		 久留米市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南7.4m市道、
西4m、角地
準工

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
67,728  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[  93.0]		 100
[ 101.0]
73,403 		 100
[ 126.2]
58,164 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
58,200 
b (　           ) 
62,356  		 100
[ 100.0]		 [ 100.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
61,194 		 100
[ 109.7]
55,783 
55,800 
c (　           ) 
47,842  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  93.0]
51,443 		 100
[  96.0]
53,586 
53,600 
d (　           ) 
35,523  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  86.7]
41,997 		 100
[  85.1]
49,350 
49,400 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　  -7.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.23 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -14.0
画地　　　　 -13.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     54,200 円／㎡]  



久留米 5-9　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,108,882 
1,100,800 
4,008,082 
3,113,440 
894,642 		 （　0.9770）
874,065 		 （  4.0 -  0.4 ）
3.6％  
⑧収益価格 　     24,279,583 円　　　　（　     39,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
久留米 5-9　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 150.00 Ｓ2 300.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工

 60 ％   200 ％   200 ％   621 ㎡     23.0 m x   30.0 m  前面道路：国道     　   9.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２階は平均専有面積約３８㎡の１ＬＤＫタイプ（４戸）を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段利用のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
150.00 
100.0 
150.00 
1,580 
237,000 		 5.0  1,185,000 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
150.00 
100.0 
150.00 
1,280 
192,000 		 1.0  192,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
300.00 
100.0 
300.00 

429,000 		 1,377,000 
0 
⑨年額支払賃料        429,000 円　×　12ヶ月　＝　       5,148,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     300.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   3,000 円／台　×　   6 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         216,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されるため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,148,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         216,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       268,200 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,095,800 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,377,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          13,082 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,108,882 円　　　　（　         8,227 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 久留米６（賃）
　　　　-701		 1,660  
(   1,625) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,660 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,587 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,580 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 久留米６（賃）
　　　　-608		 1,535  
(   1,533) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,535 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
久留米 5-9　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 244,000 円  　　　　     48,800,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 268,200 円  　　　        5,364,000　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       76,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      414,800 円  　　　　     48,800,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        48,800 円  　　　　     48,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        48,800 円  　　　　     48,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,100,800 円　（　　　　　　         1,773 円／㎡）　　（経費率　　  21.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9770    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 48,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 158,000 円／㎡　×　     300.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0638     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0476 ×　 40 ％　＋　0.0615 ×  30 ％　＋ 0.0877 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,113,440 円  
（　　　　　         5,014 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,108,882 円      
②総費用 1,100,800 円      
③純収益　①－② 4,008,082 円      
④建物等に帰属する純収益 3,113,440 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 894,642 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 874,065 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,408 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     24,279,583 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      39,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 久留米 5-9　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　久留米市善導寺町与田字間入１５５番８
 2904000234762-0000
2 　久留米市善導寺町与田字間入１５６番６
 2904000234766-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考