別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
久留米 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
久留米 5-6 福岡県 福岡第６ 氏名  不動産鑑定士　山崎　晃尚   TEL.
鑑定評価額 397,000,000 円  １㎡当たりの価格 268,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 185,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 久留米市日吉町１６番１６外
 ②地積
　(㎡)		 1,481  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）



(100,500)

1:2		 銀行兼事務所

ＳＲＣ7F2B		 銀行、事務所ビル等
が建ち並ぶ準高度商
業地域		 南西36m国道、南東側道 水道、ガス、下水 西鉄久留米

800m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   110 ｍ、南    90 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  27.0 ｍ、奥行　約　　  56.0 ｍ、規模　　     1,500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ３６ｍ国道 交通

施設		 西鉄久留米駅　北西方

800m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 金融機関等が集まる商業地域で、地域内に特段の変動要因はなく今後も現状の利用状態が継続するものと思料す
る。オフィス需要はやや力強さに欠けるが、分譲マンション素地としての潜在力を有している。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    272,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    192,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、久留米市中心部の商業地域である。需要者の中心は事務所ビルや賃貸マンションの経営を企図する法人
もしくは個人投資家であるが、近年は分譲マンションの開発業者も含まれる。当該地域は金融機関やオフィスビルが集
まる商業地域で、明治通り沿いの一等地として希少性が高く、また潜在的なマンション需要にも下支えされ、需要は堅
調といえる。中心となる価格帯は規模等により異なるため見出すことは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 収益価格は商業地の需要者が購入の意思決定において重視する収益性を反映したものであるが、試算に当たって想定要
素が多いため精度にやや難点がある。一方、比準価格は、市内中心部等の商業地の事例を採用のうえ、繁華性や容積率
に留意して試算したもので現実の市場に裏付けられた実証的な価格といえる。よって、比準価格を標準に、収益価格を
比較考量のうえ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　久留米 5-16                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    238,000 円／㎡		 [109.7]
100		 100
[100.0]		 100
[101.8]		 [105.0]
100		 269,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    246,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 当市の人口は減少傾向にあり、高齢化率は県
平均と同程度。低金利により融資を受けやす
い金融情勢にあるが、商況は業種や物件によ
り差異がある。

金融機関等が集まる商業地域で、市内におい
ては相対的地位は高い。中心商業地の人通り
は回復基調で、またマンション素地としての
潜在力がある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +6.0
環境　　　　　　  -4.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 久留米 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 久留米６Ｋ

-813		 久留米市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北36m国道、
中間画地
商業

(100,500)
b 久留米６Ｋ

-804		 久留米市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西36m国道、
中間画地
商業

(100,500)
c 久留米６Ｋ

-513		 久留米市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西25m国道、
南16m、
二方路
商業
駐車場整備地区
(90,400)
d 久留米５Ｃ

-530		 久留米市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北7.7m市道、
中間画地
商業

(90,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
208,067  		 100
[ 100.0]		 [ 104.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
218,262 		 100
[  92.7]
235,450 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
247,000 
b (　           ) 
292,148  		 100
[ 120.0]		 [ 106.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
259,525 		 100
[  99.0]
262,146 
275,000 
c (　           ) 
211,812  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
221,344 		 100
[  81.0]
273,264 
287,000 
d (　           ) 
178,100  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
186,293 		 100
[  69.2]
269,210 
283,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.81 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 限定価格

 ％／月  
+0.82 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -13.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    272,000 円／㎡]  



久留米 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

174,463,475 
42,674,551 
131,788,924 
120,582,000 
11,206,924 		 （　0.9375）
10,506,491 		 （  4.1 -  0.4 ）
3.7％  
⑧収益価格 　    283,959,216 円　　　　（　    192,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
久留米 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 982.00 ＳＲＣ7F1B 7,379.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   500 ％   500 ％   1,481 ㎡     25.5 m x   55.5 m  前面道路：国道     　  36.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階以上事務所、地階に駐車場を想定 ⑦有効率　  71.5 ％
の理由		 同種建物としては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～  		 駐車場
570.00 
 
 
 
 		    
   

 1～  		 店舗
867.00 
65.0 
563.55 
3,100 
1,747,005 		 6.0  10,482,030 
0.0  0 

 2～ 3		 事務所
982.00 
80.0 
785.60 
2,800 
2,199,680 		 4.0  8,798,720 
0.0  0 

 4～ 7		 事務所
982.00 
80.0 
785.60 
2,800 
2,199,680 		 4.0  8,798,720 
0.0  0 

  ～  		 塔屋
50.00 
 
 
 
 		    
   

計
7,379.00 
71.5 
5,277.15 

14,945,085 		 63,274,350 
0 
⑨年額支払賃料     14,945,085 円　×　12ヶ月　＝　     179,341,020 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   5,277.15 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  18,000 円／台　×　  17 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       3,672,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       179,341,020 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       3,672,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     9,150,651 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 173,862,369 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        63,274,350 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         601,106 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     174,463,475 円　　　　（　       117,801 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 久留米６（賃）
　　　　-505		 3,581  
(   3,563) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[125.0]
3,016 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,809 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,800 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b 久留米６（賃）
　　　　-5		 2,580  
(   2,571) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,716 
c 久留米６（賃）
　　　　-1009		 3,040  
(   3,025) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[115.0]		 100
[100.0]
2,697 
久留米 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 9,900,000 円  　　　　  1,980,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 9,150,651 円  　　　      183,013,020　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,833,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   16,830,000 円  　　　　  1,980,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,980,000 円  　　　　  1,980,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,980,000 円  　　　　  1,980,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      42,674,551 円　（　　　　　　        28,815 円／㎡）　　（経費率　　  24.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9375    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,980,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 260,000 円／㎡　×　   7,379.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0609     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0559 ×  30 ％　＋ 0.0883 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 120,582,000 円  
（　　　　　        81,419 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 174,463,475 円      
②総費用 42,674,551 円      
③純収益　①－② 131,788,924 円      
④建物等に帰属する純収益 120,582,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 11,206,924 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 10,506,491 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        7,094 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    283,959,216 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     192,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 久留米 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　久留米市日吉町１６番１６
 2904000002580-0000
2 　久留米市日吉町１６番１８
 2904000002582-0000
3 　久留米市日吉町１６番３３
 2904000002596-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
久留米 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
久留米 5-6 福岡県 福岡第６ 氏名  不動産鑑定士　岩城　雅俊   TEL.
鑑定評価額 400,000,000 円  １㎡当たりの価格 270,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 185,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月22日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 久留米市日吉町１６番１６外
 ②地積
　(㎡)		 1,481  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）



(100,500)

1:2		 銀行兼事務所

ＳＲＣ7F2B		 銀行、事務所ビル等
が建ち並ぶ準高度商
業地域		 南西36m国道、南東側道 水道、ガス、下水 西鉄久留米

800m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   110 ｍ、南    90 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  27.0 ｍ、奥行　約　　  56.0 ｍ、規模　　     1,500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない 街

路		 ３６ｍ国道 交通

施設		 西鉄久留米駅　北西方

800m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 立地条件において市場優位性を有するが大きな価格形成要因の変化も無く当面現状利用で推移するものと予測す
る。都市中心部に位置し、地価は底堅い需要により上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    275,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    202,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は西鉄久留米駅、ＪＲ久留米駅徒歩圏の中心商業地の範囲。需要者の中心は大手企業又は地元中堅企業等で
ある。立地条件において市場優位性を有する商業地であり、マンション建設による背後人口の増加及びシティプラザの
顧客等から商業地としてのポテンシャルは非常に高い。市場は新型コロナ禍の収束により需要の回復等が認められ、地
価上昇幅は拡大傾向にある。需要の中心となる価格帯は規模等により異なるため見出せない状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、繁華性の異なる事例から導出した価格であるが、適切に補修正された試算値で、市場性を反映し説得力が
高い。収益価格は収益性に着目した投資採算性価格であるが、想定事項が多く当該想定如何により価格が流動的なこと
や、成熟度の低い事務所賃貸市場等からの価格であることから相対的信頼性が低い。鑑定評価額は、比準価格を重視し
、収益価格を比較考量するとともに、代表標準地との均衡に留意し、市場の動向等を考慮して上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　久留米 5-16                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    238,000 円／㎡		 [109.7]
100		 100
[100.0]		 100
[101.9]		 [105.0]
100		 269,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    246,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナの収束により、土地需要の回復が
認められる。低金利を背景として土地需要は
好調で好立地のエリアを中心に地価の上昇が
認められる。

店舗兼事務所、分譲マンション等の用途が競
合する好立地のエリアであり、新型コロナ禍
の収束による需要の回復等から需要は強含み
で推移している。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　  -3.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 久留米 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 久留米６Ｋ

-804		 久留米市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西36m国道、
中間画地
商業

(100,500)
b 久留米６Ｋ

-513		 久留米市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西25m国道、
南16m、
二方路
商業
駐車場整備地区
(90,400)
c 久留米６Ｋ

-719		 久留米市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北35m道道、
中間画地
商業

(90,400)
d   
（　          ） 
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
292,148  		 100
[ 120.0]		 [ 106.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
259,525 		 100
[ 100.0]
259,525 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
273,000 
b (　           ) 
211,812  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
221,344 		 100
[  81.6]
271,255 
285,000 
c (　           ) 
164,265  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
174,426 		 100
[  68.6]
254,265 
267,000 
d (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 限定価格

 ％／月  
+0.82 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.76 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -27.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    275,000 円／㎡]  



久留米 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

175,109,135 
42,729,464 
132,379,671 
120,582,000 
11,797,671 		 （　0.9375）
11,060,317 		 （  4.1 -  0.4 ）
3.7％  
⑧収益価格 　    298,927,486 円　　　　（　    202,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
久留米 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 982.00 ＳＲＣ7F1B 7,379.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   500 ％   500 ％   1,481 ㎡     25.5 m x   55.5 m  前面道路：国道     　  36.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １Ｆ店舗、２Ｆ以上事務所、地階に駐車場を想定。 ⑦有効率　  71.5 ％
の理由		 標準的な店舗兼事務所の有効率を想定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～  		 駐車場
570.00 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 店舗
867.00 
65.0 
563.55 
3,200 
1,803,360 		 6.0  10,820,160 
0.0  0 

 2～ 3		 事務所
982.00 
80.0 
785.60 
2,800 
2,199,680 		 4.0  8,798,720 
0.0  0 

 4～ 7		 事務所
982.00 
80.0 
785.60 
2,800 
2,199,680 		 4.0  8,798,720 
0.0  0 

  ～  		 塔屋
50.00 
 
 
 
 		    
   

計
7,379.00 
71.5 
5,277.15 

15,001,440 		 63,612,480 
0 
⑨年額支払賃料     15,001,440 円　×　12ヶ月　＝　     180,017,280 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   5,277.15 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 別途共益費を授受する慣行はないため計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  18,000 円／台　×　  17 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       3,672,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       180,017,280 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       3,672,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     9,184,464 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 174,504,816 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        63,612,480 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         604,319 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     175,109,135 円　　　　（　       118,237 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 久留米６（賃）
　　　　-1015		 1,289  
(   1,286) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]
2,014 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,809 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,800 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b 久留米６（賃）
　　　　-1016		 2,736  
(   2,722) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[130.0]		 100
[100.0]
2,631 
c 久留米６（賃）
　　　　-1003		 1,976  
(   1,965) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 70.0]		 100
[100.0]
2,823 
久留米 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 9,900,000 円  　　　　  1,980,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 9,184,464 円  　　　      183,689,280　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,855,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   16,830,000 円  　　　　  1,980,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,980,000 円  　　　　  1,980,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,980,000 円  　　　　  1,980,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      42,729,464 円　（　　　　　　        28,852 円／㎡）　　（経費率　　  24.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9375    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,980,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 260,000 円／㎡　×　   7,379.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0609     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0559 ×  30 ％　＋ 0.0883 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 120,582,000 円  
（　　　　　        81,419 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 175,109,135 円      
②総費用 42,729,464 円      
③純収益　①－② 132,379,671 円      
④建物等に帰属する純収益 120,582,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 11,797,671 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 11,060,317 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        7,468 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    298,927,486 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     202,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 久留米 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　久留米市日吉町１６番１６
 2904000002580-0000
2 　久留米市日吉町１６番１８
 2904000002582-0000
3 　久留米市日吉町１６番３３
 2904000002596-0000
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備考