令和6年1月10日　提出 久留米 -33　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   久留米 -33 福岡県 福岡第６ 氏名  不動産鑑定士　渡辺　悟   TEL.

鑑定評価額 9,310,000 円  １㎡当たりの価格 45,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和5年12月14日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 久留米市御井町字大屋敷２５３０番５ ②地積 　(㎡) 205   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 郊外の閑静な住宅地 域 東6m市道 水道、下水 久留米大学前 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西   180 ｍ、南    50 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 ６ｍ市道 交通 施設 久留米大学前駅　南東 方 1.9km 法令 規制 １低専 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、郊外の既存の住宅地域であり、価格形成要因の大きな変化も認められず、現状のまま推移するもの と予測する。地価水準は周辺にミニ分譲地も見受けられるようになり緩やかに上昇するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     45,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は久留米市郊外の住宅地域。需要者の中心は当該地域へ地縁的選好性を有する一般所得層である。近隣地域 は、久留米市郊外に位置するものの、市民センター、商店等の生活利便性施設に比較的近い。県道湯の原合川線へのア クセスも良好で、ミニ分譲地開発が周辺で認められる様需要は堅調である。需要の中心となる価格帯は、土地７～１０ 百万円程度、新築の土地建物は総額２０～３０百万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、類似性の高い事例から導いた試算値であり市場性を反映し規範性が高い。当地域は自己使用建物が支配的 な既存住宅地域で、賃貸市場が未成熟であるため収益還元法の適用を断念し、原価法も再調達原価の把握が困難なこと から断念した。鑑定評価額は、市場性を反映する比準価格を重視するとともに、代表標準地との均衡に留意し、更に昨 年からの価格形成要因の変動、市場動向等を総合的に考慮し上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　久留米 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     40,200 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 88.6] [100.0] 100 45,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     44,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 低金利等を背景に、土地需要の回復が伺える 。好立地のエリアを中心に地価の上昇が認め られ、郊外部にも波及しつつある。 久留米市郊外の住宅地域であるが、周辺でミ ニ分譲地開発等が見受けられる等、需要は堅 調で、地価の緩やかな上昇が認められる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 +10.0 環境　　　　　　 -21.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.8 ％  ％