別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
久留米 -15　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
久留米 -15 福岡県 福岡第６ 氏名  不動産鑑定士　齊堂　忠道   TEL.
鑑定評価額 51,900,000 円  １㎡当たりの価格 147,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 110,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月23日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 久留米市櫛原町字二丁目３９番５
 ②地積
　(㎡)		 353  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)
準防
（その他）



(70,200)

1:2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅のほか、マ
ンションが見られる
地域		 北7.1m市道 水道、ガス、下水 西鉄久留米

1.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   140 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 中低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない 街

路		 ７ｍ市道 交通

施設		 西鉄久留米駅　北西方

1.2km		 法令

規制		 １住居
(70,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 特に大きな地域要因の変動は無く当面は現状を維持する。当該地域は住宅地としての品等が高く、戸建住宅、共
同住宅が見られ地価は堅調に推移するものと見込まれる。
(3)最有効使用の判定 中低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    151,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    110,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、久留米市内の住宅地域で、比較的高い土地の品等や居住環境等が類似した土地の存する地域である。典
型的な需要者は戸建住宅を要する富裕層や共同住宅建設を目的とした不動産事業者等である。近隣地域及び周辺の地域
は市内で人気があり、良好な生活利便性等を背景に堅調に推移しており、住宅地需要は増加傾向にある。主な取引価格
帯は中規模の戸建住宅用地程度の面積で土地価格４５００万円前後である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域は、自用の戸建住宅や共同住宅のほか賃貸マンション等の収益物件も見られる。収益価格は、各種設定は現実
の賃貸市場を反映しているが、想定要素も含まれ保守的な査定により比較的低廉に求められた。比準価格は、土地の品
等や居住環境等が類似した住宅地から比準され実証性が高く信頼し得る。したがって、本件では比準価格を標準とし、
収益価格を比較考量の上、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    138,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 久留米市の人口は、全市では微減傾向にある
が、中心市街地や市内主要駅の周辺では人口
流入が見られ、堅調な地価変動の要因となっ
ている。

市中心部に存し、品等が高く人気がある地域
である。低層住宅のほか中層マンションも見
られ、地価は上昇傾向が続いている。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 久留米 -15　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 久留米５Ｃ

-46		 久留米市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西8m市道、
南西6m、角地
１住居

(70,200)
b 久留米５Ｃ

-1030		 久留米市

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 南7.1m市道、
中間画地
１住居

(70,200)
c 久留米６Ｋ

-903		 久留米市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北4.5m市道、
中間画地
１住居

(60,180)
d 久留米５Ｃ

-29		 久留米市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西8m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
e 久留米５Ｃ

-1031		 久留米市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東20m市道、
北3m、角地
近商

(100,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
158,301  		 100
[ 100.0]		 [ 105.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
159,658 		 100
[ 104.0]
153,517 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
154,000 
b (　           ) 
131,508  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
145,905 		 100
[  96.0]
151,984 
152,000 
c (　           ) 
140,887  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
142,014 		 100
[  95.0]
149,488 
149,000 
d (　           ) 
126,086  		 100
[ 100.0]		 [ 106.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
134,282 		 100
[  96.9]
138,578 
139,000 
e (　           ) 
121,000  		 100
[ 100.0]		 [ 105.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.9]
130,764 		 100
[  87.8]
148,934 
149,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.54 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +4.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.54 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.14 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.54 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    151,000 円／㎡]  



久留米 -15　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

12,661,857 
2,944,358 
9,717,499 
8,340,000 
1,377,499 		 （　0.9599）
1,322,261 		 （  3.8 -  0.4 ）
3.4％  
⑧収益価格 　     38,890,029 円　　　　（　    110,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
久留米 -15　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 136.00 ＲＣ6 698.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防

 70 ％   200 ％   200 ％   353 ㎡     14.0 m x   27.0 m  前面道路：市道     　   7.1 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平均専有面積約３５㎡の１ＬＤＫタイプ（計１８戸）を想定 ⑦有効率　  92.6 ％
の理由		 標準的なレンタブル比を採用
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～  		 駐車場
18.00 
 
 
 
 		    
   

 2～ 3		 住宅
136.00 
95.0 
129.20 
1,560 
201,552 		 1.0  201,552 
1.0  201,552 

 4～ 5		 住宅
136.00 
95.0 
129.20 
1,580 
204,136 		 1.0  204,136 
1.0  204,136 

 6～  		 住宅
136.00 
95.0 
129.20 
1,600 
206,720 		 1.0  206,720 
1.0  206,720 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
698.00 
92.6 
646.00 

1,018,096 		 1,018,096 
1,018,096 
⑨年額支払賃料      1,018,096 円　×　12ヶ月　＝　      12,217,152 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     646.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   7,000 円／台　×　  10 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         840,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金にて担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        12,217,152 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         840,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       652,858 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 12,404,294 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,018,096 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           9,672 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,018,096 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         247,891 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      12,661,857 円　　　　（　        35,869 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 久留米６（賃）
　　　　-2		 1,660  
(   1,625) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,660 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,595 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,560 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 久留米６（賃）
　　　　-501		 1,594  
(   1,560) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,594 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
久留米 -15　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 600,000 円  　　　　    150,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 652,858 円  　　　       13,057,152　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      116,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,275,000 円  　　　　    150,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       150,000 円  　　　　    150,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       150,000 円  　　　　    150,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,944,358 円　（　　　　　　         8,341 円／㎡）　　（経費率　　  23.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9599    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 150,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 209,000 円／㎡　×　     698.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0556     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0419 ×　 40 ％　＋　0.0538 ×  40 ％　＋ 0.0865 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 8,340,000 円  
（　　　　　        23,626 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 12,661,857 円      
②総費用 2,944,358 円      
③純収益　①－② 9,717,499 円      
④建物等に帰属する純収益 8,340,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,377,499 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,322,261 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,746 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     38,890,029 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     110,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 久留米 -15　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　久留米市櫛原町字二丁目３９番５
 2904000001524-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
久留米 -15　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
久留米 -15 福岡県 福岡第６ 氏名  不動産鑑定士　山崎　晃尚   TEL.
鑑定評価額 51,500,000 円  １㎡当たりの価格 146,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 110,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 久留米市櫛原町字二丁目３９番５
 ②地積
　(㎡)		 353  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)
準防
（その他）



(70,200)

1:2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅のほか、マ
ンションが見られる
地域		 北7.1m市道 水道、ガス、下水 西鉄久留米

1.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   140 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 中低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ７ｍ市道 交通

施設		 西鉄久留米駅　北西方

1.2km		 法令

規制		 １住居
(70,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 規模の大きな画地が見られる中心部に近い住宅地域で、特段の変動要因はなく、今後も現状の利用状態が継続さ
れるものと思料する。一般住宅のほかマンション適地でもあり、各種の需要が期待される。
(3)最有効使用の判定 中低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    149,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    104,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、久留米市中心部に近接する住宅地域である。当該地域は画地規模の大きな戸建住宅やマンション等が見
られるところで、総額が嵩む傾向にあり、需要者は市内に居住する高所得者層が中心となるが、マンション開発業者も
含まれる。立地条件の良さに住宅地としての知名度も加わって、需要は旺盛である。画地規模によりバラつきがあるが
、中心となる価格帯は、土地で４～５千万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 収益価格は不動産投資家等が購入の意思決定において重視する収益性を反映したものであるが、試算に当たって想定要
素が多いため精度にやや難点がある。一方、比準価格は市内中心部に近接するエリアから取引事例を収集のうえ、居住
環境や駅距離等に留意して試算したもので現実の市場に裏付けられた実証的な価格といえる。よって、比準価格を標準
に、収益価格を比較考量のうえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    138,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 当市の人口は減少傾向にあり、高齢化率は県
平均と同程度。取引件数は近年増減を繰り返
し、コロナ禍で落ち込んだ住宅着工件数は回
復が続いている。

地域要因に特段の変動はないが、中心部に近
く、また住宅地としての知名度が高いことか
ら、従来から高い人気を誇っている。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 久留米 -15　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 久留米５Ｃ

-1030		 久留米市

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 南7.1m市道、
中間画地
１住居

(70,200)
b 久留米５Ｃ

-29		 久留米市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西8m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
c 久留米５Ｃ

-46		 久留米市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西8m市道、
南西6m、角地
１住居

(70,200)
d 久留米５Ｃ

-225		 久留米市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北西15m県道、
中間画地
１住居

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
131,508  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
145,905 		 100
[ 100.0]
145,905 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
146,000 
b (　           ) 
126,086  		 100
[ 100.0]		 [ 106.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
134,282 		 100
[  96.9]
138,578 
139,000 
c (　           ) 
158,301  		 100
[ 100.0]		 [ 105.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
159,658 		 100
[ 100.0]
159,658 
160,000 
d (　           ) 
149,958  		 100
[ 100.0]		 [ 105.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
175,451 		 100
[ 113.3]
154,855 
155,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.54 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.54 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.54 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.53 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    149,000 円／㎡]  



久留米 -15　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

12,360,743 
2,889,054 
9,471,689 
8,173,200 
1,298,489 		 （　0.9599）
1,246,420 		 （  3.8 -  0.4 ）
3.4％  
⑧収益価格 　     36,659,412 円　　　　（　    104,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
久留米 -15　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 136.00 ＲＣ6 698.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防

 70 ％   200 ％   200 ％   353 ㎡     14.0 m x   27.0 m  前面道路：市道     　   7.1 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階はエントランスとピロティ駐車場等、２～６階は各階１ＬＤＫタイプ３戸を想定 ⑦有効率　  92.6 ％
の理由		 同種の建物としては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～  		 駐車場
18.00 
 
 
 
 		    
   

 2～ 3		 住宅
136.00 
95.0 
129.20 
1,520 
196,384 		 1.0  196,384 
1.0  196,384 

 4～ 5		 住宅
136.00 
95.0 
129.20 
1,540 
198,968 		 1.0  198,968 
1.0  198,968 

 6～  		 住宅
136.00 
95.0 
129.20 
1,560 
201,552 		 1.0  201,552 
1.0  201,552 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
698.00 
92.6 
646.00 

992,256 		 992,256 
992,256 
⑨年額支払賃料        992,256 円　×　12ヶ月　＝　      11,907,072 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     646.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   7,000 円／台　×　  10 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         840,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        11,907,072 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         840,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       637,354 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 12,109,718 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           992,256 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           9,426 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          992,256 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         241,599 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      12,360,743 円　　　　（　        35,016 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 久留米６（賃）
　　　　-805		 1,314  
(   1,314) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
1,472 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,554 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,520 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b 久留米６（賃）
　　　　-806		 1,262  
(   1,262) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
1,558 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
久留米 -15　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 588,000 円  　　　　    147,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 637,354 円  　　　       12,747,072　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      120,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,249,500 円  　　　　    147,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       147,000 円  　　　　    147,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       147,000 円  　　　　    147,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,889,054 円　（　　　　　　         8,184 円／㎡）　　（経費率　　  23.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9599    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 147,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 205,000 円／㎡　×　     698.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0556     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0419 ×　 40 ％　＋　0.0538 ×  40 ％　＋ 0.0865 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 8,173,200 円  
（　　　　　        23,154 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 12,360,743 円      
②総費用 2,889,054 円      
③純収益　①－② 9,471,689 円      
④建物等に帰属する純収益 8,173,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,298,489 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,246,420 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,531 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     36,659,412 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     104,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 久留米 -15　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　久留米市櫛原町字二丁目３９番５
 2904000001524-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
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備考