令和6年1月15日　提出 大牟田 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大牟田 9-1 福岡県 福岡第７ 氏名  不動産鑑定士　福山　道和   TEL.

鑑定評価額 55,700,000 円  １㎡当たりの価格 9,740 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大牟田市北磯町６番２外 ②地積 　(㎡) 5,714   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 台形 2:1 工場 大規模化学工場が多 い臨海工業地域 北西8m市道 水道 新栄町 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西 1,000 ｍ、南    50 ｍ、北   800 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 100.0 ｍ、奥行　約　　  80.0 ｍ、規模　　     8,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ８ｍ市道 交通 施設 新栄町駅西方 1.2km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 工業専用地域に存し、大規模工場を中心とする臨海工業地域であり、特に大きな地域要因の変動はないものと予 測する。工場用地や物流用地の需要は堅調であり価格水準は上昇傾向を維持するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　  -3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      9,740 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は大規模工場地の特性に鑑み、大牟田市内及び隣接県を含む広域的範囲と判断される。需要者は工場 建設目的や流通業務施設建設目的の事業法人等が中心と判断される。有明海沿岸道路の整備も相まってアクセス条件が 改善しており需要は底堅く推移している。価格水準については規模や業態により大きく異なることから中心価格帯を見 出すことは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は市場の実態を反映した実証的な価格で規範性は高い。一方、賃貸市場が未成熟であるため収益還元法の適用 を見送った。需要者は自用目的の事業者法人等が中心で、設備投資の観点から費用対効果を検討するものと思料される ことから比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      9,280 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は、このところ一部に足踏みもみられる が、緩やかに回復している。都心部を中心に 不動産市況は改善傾向にある。 工業専用地域に存し大規模工場が立地する臨 海工業地域である。物流施設用地としても立 地可能な地域であることから地価は上昇傾向 にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.0 ％  ％