鑑定評価書

令和6年1月15日　提出
大牟田 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大牟田 5-1

福岡県

福岡第７

氏名

不動産鑑定士　山下　洋生

TEL.

鑑定評価額

5,420,000 円

１㎡当たりの価格

35,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月12日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	28,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大牟田市新栄町２０番２				②地積　(㎡)	154 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:1.5	店舗、事務所兼住宅ＲＣ3F1B	中低層の店舗、事務所が多い駅前の商業地域	南15m市道	水道、ガス、下水	新栄町 120m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 50 ｍ、南 10 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 150 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

新栄町駅前地区市街地再開発
事業の先行きは不透明である

街

路

１５ｍ市道

交通

施設

新栄町駅北西方

120m

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域は、店舗・事務所が多い駅前の商業地域であり、交通接近条件に恵まれているが、地域内及び周辺に格
別の変動要因は認められず、当該地域は今後当分の間、現状維持で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 35,800 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 26,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、大牟田市及び周辺市町の商業地域一円である。需要者の中心は、地場の法人及び個人事業者である。同
一需給圏内における大規模ＳＣの進出等により、旧来からの商業地域の衰退が進行し、近隣地域に対する用地需要も弱
含みで推移しており、地価は未だ下落傾向にある。取引価格の水準は、形状・規模等の個別的要因により大きく異なる
。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、現実の取引市場で成立した取引事例を基に求めたもので、市場性を反映した実証的な価格であり規範性が
高い。収益価格は、当該地域が既成の商業地域で、地価に見合う賃料水準が形成されていないため低位に求められたも
のと判断する。以上から相対的に規範性が高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量するとともに、代表標準地との
検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　大牟田 5-5 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 51,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[146.3]

[100.0]
100

34,900

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     35,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

大牟田市の人口・世帯数の減少及び地域経済
の低迷等により、商業地に対する需要は弱含
みで推移している。

市街地再開発事業が保留されており、現在の
ところ地域要因に特段の変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 +45.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

大牟田 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	大牟田５Ｃ -1007	大牟田市		更地	（　）	不整形	南西25m県道、中間画地		商業 (90,400)
b	大牟田６ｋ -201	大牟田市		更地	（　）	不整形	南西15m市道、中間画地		１住居 (60,200)
c	大牟田６Ｋ -206	大牟田市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東25m県道、南西4m、二方路		商業 (100,400)
d	大牟田６Ｋ -702	大牟田市		底地	（　）	ほぼ長方形	東20m県道、南8m、角地		商業 (100,400)
e	みやま５Ｃ -19	みやま市		更地	（　）	ほぼ正方形	西3.6m市道、南2.2m、角地		（都）商業 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 28,316	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 93.0]	30,295	100 [ 86.1]	35,186	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	35,200
b	(　 ) 45,270	100 [ 125.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	38,427	100 [ 97.2]	39,534		39,500
c	(　 ) 49,882	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	48,659	100 [ 120.9]	40,247		40,200
d	(　 23,772) 23,772	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	23,080	100 [ 75.4]	30,610		30,600
e	(　 ) 27,778	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 95.9]	28,966	100 [ 77.8]	37,231		37,200

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	限定価格	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +10.0
b	限定価格	％／月 +0.08	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +25.0
c	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -23.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -12.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -2.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -4.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 35,800 円／㎡]

大牟田 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,654,272	1,850,444	5,803,828	5,648,830	154,998	（　0.9578） 148,457	（ 4.1 - 0.4 ） 3.7％
	⑧収益価格	4,012,351 円　　　　（　 26,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大牟田 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	100.00	ＲＣ5	500.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	154 ㎡	10.3 m x 14.9 m	前面道路：市道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗、２～５階：共同住宅、各階２戸、平均専用面積約４３㎡

⑦有効率　 81.0 ％
の理由

店舗兼共同住宅として標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
～ 1	店舗	100.00	65.0	65.00	2,100	136,500	6.0	819,000
							0.0	0
2～ 5	住居	100.00	85.0	85.00	1,570	133,450	1.0	133,450
							0.0	0
～

～

～

計		500.00	81.0	405.00		670,300		1,352,800
								0

⑨年額支払賃料	670,300 円　×　12ヶ月　＝　 8,043,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 405.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費を授受する慣行がないため計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,043,600 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 402,180 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,641,420 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,352,800 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 12,852 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,654,272 円　　　　（　 49,703 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	大牟田（賃）６Ｋ　　　　-603	1,532 ( 1,469)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	1,518	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,571 円/㎡　月額支払賃料（　 1,570 円/㎡）　基準階 3 F B
b	大牟田（賃）６Ｋ　　　　-604	1,526 ( 1,478)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	1,674
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大牟田 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	489,500 円	97,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	321,744 円	8,043,600　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 11,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 832,100 円	97,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	97,900 円	97,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	97,900 円	97,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,850,444 円　（　　　　　　 12,016 円／㎡）　　（経費率　　 24.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9578

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	97,900,000 円	設計監理料率　 190,000 円／㎡　×　 500.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0577	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0559 × 40 ％　＋ 0.0883 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,648,830 円（　　　　　 36,681 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,654,272 円
②総費用	1,850,444 円
③純収益　①－②	5,803,828 円
④建物等に帰属する純収益	5,648,830 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	154,998 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	148,457 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 964 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,012,351 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 26,100 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

大牟田 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	大牟田市新栄町２０番２	2927000113883-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月15日　提出
大牟田 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大牟田 5-1

福岡県

福岡第７

氏名

不動産鑑定士　中園　二郎

TEL.

鑑定評価額

5,390,000 円

１㎡当たりの価格

35,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月5日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	28,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月27日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大牟田市新栄町２０番２				②地積　(㎡)	154 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:1.5	店舗、事務所兼住宅ＲＣ3F1B	中低層の店舗、事務所が多い駅前の商業地域	南15m市道	水道、ガス、下水	新栄町 120m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 50 ｍ、南 10 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 150 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

新栄町駅前地区第一種市街地
再開発事業の先行きは不透明
である

街

路

１５ｍ市道

交通

施設

新栄町駅北西方

120m

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

店舗、事務所等が多い商業地域であるが、イオンモールの進出等により商業地域としては衰退傾向が顕著である
。今後は、駅近接の交通利便性を活かし、徐々に住居系土地利用へと移行するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 36,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 20,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、大牟田市内のＪＲ・西鉄駅前の商業地域や住商混在地域及び幹線道路沿いの小売店舗・自動車関連店舗
の多い商業地域。需要の中心は地元の個人・法人事業者が主体であるが、商況の低迷や後継者不足、加えて消費者の購
買の変化等により、商業中心は既存商業地から郊外へとシフトしている。取引件数も少なく、取引価格も規模・用途等
によってまちまちで、中心となる価格帯は見出せない状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

収益性に着目した行動が見られることから賃貸建物を想定したが、近隣地域は賃貸市場の度合いが相対的に低下してお
り、かつ適正な還元利回りの把握が困難であることから、収益価格は信頼性がやや劣る。よって、本件では実証的価格
である比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、周辺での大型店舗や沿道サービス店舗等の進出動向並びに用途多
様性の可能性、市街地再開発事業の進展等を勘案した結果、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　大牟田 5-5 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 51,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[147.2]

[100.0]
100

34,600

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

大牟田市は人口減少が続いている。土地取引
件数は年間１，０００件強、新設住宅着工戸
数は令和４年は４５０件弱、利用関係では分
譲が増加。

新栄町駅前地区第一種市街地再開発事業が都
市計画決定されたが、同事業の先行きは不透
明であり、商業地としての退潮傾向が続いて
いる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  -6.0
環境　　　　　　 +52.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

大牟田 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	大牟田６ｋ -201	大牟田市		更地	（　）	不整形	南西15m市道、中間画地		１住居 (60,200)
b	大牟田６Ｋ -401	大牟田市		更地	（　）	ほぼ正方形	北東8m市道、中間画地		１住居 (60,200)
c	大牟田６Ｋ -506	大牟田市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西25m県道、北西3.1m、角地		商業 (100,400)
d	大牟田６Ｋ -702	大牟田市		底地	（　）	ほぼ長方形	東20m県道、南8m、角地		商業 (100,400)
e	大牟田６Ｋ -206	大牟田市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東25m県道、南西4m、二方路		商業 (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 45,270	100 [ 125.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	38,427	100 [ 105.3]	36,493	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	36,500
b	(　 ) 20,100	100 [ 60.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	33,500	100 [ 95.4]	35,115		35,100
c	(　 ) 60,506	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	60,324	100 [ 154.8]	38,969		39,000
d	(　 23,772) 23,772	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	23,080	100 [ 67.1]	34,396		34,400
e	(　 ) 49,882	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	48,659	100 [ 135.4]	35,937		35,900

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	限定価格	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 +30.0
a	限定価格	％／月 +0.08	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	売急ぎ	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +20.0
b	売急ぎ	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +60.0
c	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -30.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +40.0
e	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 36,000 円／㎡]

大牟田 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,177,117	2,052,660	6,124,457	6,000,800	123,657	（　0.9578） 118,439	（ 4.1 - 0.4 ） 3.7％
	⑧収益価格	3,201,054 円　　　　（　 20,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大牟田 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	100.00	ＲＣ5	500.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	154 ㎡	10.3 m x 14.9 m	前面道路：市道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗、２～５階：共同住宅、各階２戸、平均専用面積約４３㎡

⑦有効率　 81.0 ％
の理由

店舗兼共同住宅として標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	店舗	100.00	65.0	65.00	2,300	149,500	6.0	897,000
							0.0	0
2～ 3	住居	100.00	85.0	85.00	1,650	140,250	2.0	280,500
							0.0	0
4～ 5	住居	100.00	85.0	85.00	1,680	142,800	2.0	285,600
							0.0	0
～

～

計		500.00	81.0	405.00		715,600		2,029,200
								0

⑨年額支払賃料	715,600 円　×　12ヶ月　＝　 8,587,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 405.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,587,200 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 429,360 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,157,840 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,029,200 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 19,277 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,177,117 円　　　　（　 53,098 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	大牟田６Ｋ（賃）　　　　-403	908 ( 889)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 60.0]	100 [ 90.0]	100 [101.0]	1,665	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,653 円/㎡　月額支払賃料（　 1,650 円/㎡）　基準階 3 F B
b	大牟田６Ｋ（賃）　　　　-404	987 ( 966)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 60.0]	100 [ 97.0]	100 [103.0]	1,646
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大牟田 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	520,000 円	104,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	429,360 円	8,587,200　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 11,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 884,000 円	104,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	104,000 円	104,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	104,000 円	104,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,052,660 円　（　　　　　　 13,329 円／㎡）　　（経費率　　 25.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9578

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	104,000,000 円	設計監理料率　 201,000 円／㎡　×　 500.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0577	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0559 × 40 ％　＋ 0.0883 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,000,800 円（　　　　　 38,966 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,177,117 円
②総費用	2,052,660 円
③純収益　①－②	6,124,457 円
④建物等に帰属する純収益	6,000,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	123,657 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	118,439 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 769 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,201,054 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,800 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

大牟田 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	大牟田市新栄町２０番２	2927000113883-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考