別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
福岡早良 5-8　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福岡早良 5-8 福岡県 福岡第７ 氏名  不動産鑑定士　中園　二郎   TEL.
鑑定評価額 244,000,000 円  １㎡当たりの価格 488,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 340,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月27日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福岡市早良区曙２丁目１５１番１外
｢曙２－１１－２３｣		 ②地積
　(㎡)		 499  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）



(90,300)

1:1.2		 店舗兼共同住宅

ＲＣ8		 マンション、店舗等
が建ち並ぶ路線商業
地域		 北西20m市道 水道、ガス、下水 西新

1.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    50 ｍ、南    90 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２０ｍ市道 交通

施設		 西新駅南方

1.0km		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 中高層のマンション、低層チェーンストアや沿道サービス施設が建ち並ぶ路線商業地区である。西新地区に近く
、希少性や用途の多様性等から、地価は上昇傾向を継続するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    490,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    345,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、早良区北部及び隣接する城南区・中央区の小売店舗・自動車関連店舗・店舗兼共同住宅が多い商業地域
。需要の中心は大手・地場の法人事業者や不動産業者等が主で、立地の良さを背景に幹線沿い以外でも共同住宅が増え
ており背後地は拡大傾向にある。取引件数は相対的に少ないものの高値取引が多く、需要は依然旺盛である。取引価格
も規模・用途等によってまちまちで、中心となる価格帯は見出せない状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 賃貸建物が増加し、収益性に着目した行動が見られるものの、適正な還元利回りの把握が困難であることから、収益価
格は相対的に信頼性がやや劣る。よって、本件では実証的価格である比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、代表
標準地との検討を加え、さらに沿道サービス店舗等の進出の度合い及び背後地の拡大の程度並びに賃貸・マンション市
場の将来動向等をも勘案した結果、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　福岡早良 5-3               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    334,000 円／㎡		 [115.3]
100		 100
[103.0]		 100
[ 76.8]		 [100.0]
100		 487,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    427,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 早良区は人口・世帯数とも増加しているが、
土地取引件数は前年に比べ減少傾向にある。
住宅着工戸数は持家が横這い、貸家・分譲が
増加している。

低層のチェーンストアや自動車関連店舗が多
いが、西新地区に近く周辺ではマンションが
増加、次第に高度利用が進み、高値取引も多
い。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 -20.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+14.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 福岡早良 5-8　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 福岡早良５
Ｃ
-412		 福岡市早良区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北8m市道、
東4m、角地
１住居
高度地区2種20m
(70,200)
b 福岡早良６
Ｋ
-106		 福岡市早良区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北15m市道、
西4m、角地
１住居

(70,200)
c 福岡早良６
Ｋ
-407		 福岡市早良区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北西20m国道、
南5m、二方路
近商

(100,300)
d 福岡早良６
Ｋ
-102		 福岡市早良区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 台形 北東21m市道、
南9m、二方路
近商

(100,300)
e 福岡早良６
Ｋ
-1006		 福岡市早良区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 台形 東25m県道、
西7.8m、
二方路
２住居
高度地区2種20m
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
352,777  		 100
[ 100.0]		 [ 113.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
391,167 		 100
[  80.2]
487,739 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
488,000 
b (　           ) 
292,184  		 100
[ 100.0]		 [ 105.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
302,496 		 100
[  61.8]
489,476 
489,000 
c (　           ) 
255,528  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  82.6]
337,198 		 100
[  71.3]
472,928 
473,000 
d (　           ) 
694,198  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
741,839 		 100
[ 149.8]
495,220 
495,000 
e (　           ) 
412,011  		 100
[ 100.0]		 [ 106.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
429,380 		 100
[  85.6]
501,612 
502,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.19 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　 -17.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.79 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    490,000 円／㎡]  



福岡早良 5-8　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

34,945,525 
9,548,756 
25,396,769 
19,182,000 
6,214,769 		 （　0.9406）
5,845,612 		 （  3.8 -  0.4 ）
3.4％  
⑧収益価格 　    171,929,765 円　　　　（　    345,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福岡早良 5-8　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 235.00 ＲＣ7 1,495.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 90 ％   300 ％   300 ％   499 ㎡     20.0 m x   25.0 m  前面道路：市道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗及び駐車場、２～７階：共同住宅（各階４戸、１戸あたり約５０㎡の２ＤＫを想定） ⑦有効率　  87.9 ％
の理由		 同種の建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～  		 店舗
235.00 
50.0 
117.50 
3,300 
387,750 		 6.0  2,326,500 
0.0  0 

 2～ 3		 共同住宅
210.00 
95.0 
199.50 
1,900 
379,050 		 2.0  758,100 
0.0  0 

 4～ 5		 共同住宅
210.00 
95.0 
199.50 
1,960 
391,020 		 2.0  782,040 
0.0  0 

 6～ 7		 共同住宅
210.00 
95.0 
199.50 
2,000 
399,000 		 2.0  798,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,495.00 
87.9 
1,314.50 

2,725,890 		 7,002,780 
0 
⑨年額支払賃料      2,725,890 円　×　12ヶ月　＝　      32,710,680 円 
⑩a共益費（管理費）             120 円／㎡　×　   1,314.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　       1,892,880 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  12,000 円／台　×　  12 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,728,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により十分に担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        34,603,560 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　       1,728,000 円　　×　　   4.0 ％　＝　　     1,453,262 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 34,878,298 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         7,002,780 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          67,227 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      34,945,525 円　　　　（　        70,031 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 福岡早良６Ｋ（
賃）
　　　　-406		 1,500  
(   1,500) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,875 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,903 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,900 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b 福岡早良６Ｋ（
賃）
　　　　-1403		 1,901  
(   1,821) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 87.0]		 100
[100.0]		 100
[107.0]
2,042 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
福岡早良 5-8　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,725,000 円  　　　　    345,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 3,633,156 円  　　　       36,331,560　×　　　　  10.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      568,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,932,500 円  　　　　    345,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       345,000 円  　　　　    345,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       345,000 円  　　　　    345,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       9,548,756 円　（　　　　　　        19,136 円／㎡）　　（経費率　　  27.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9406    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 345,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 224,000 円／㎡　×　   1,495.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0556     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0419 ×　 40 ％　＋　0.0538 ×  40 ％　＋ 0.0865 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 19,182,000 円  
（　　　　　        38,441 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 34,945,525 円      
②総費用 9,548,756 円      
③純収益　①－② 25,396,769 円      
④建物等に帰属する純収益 19,182,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 6,214,769 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,845,612 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       11,715 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    171,929,765 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     345,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 福岡早良 5-8　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福岡市早良区曙二丁目１５１番１
 2911000007593-0000
2 　福岡市早良区曙二丁目１５１番３
 2911000007595-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
福岡早良 5-8　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福岡早良 5-8 福岡県 福岡第７ 氏名  不動産鑑定士　福山　新一   TEL.
鑑定評価額 241,000,000 円  １㎡当たりの価格 482,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 340,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月22日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福岡市早良区曙２丁目１５１番１外
｢曙２－１１－２３｣		 ②地積
　(㎡)		 499  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）



(90,300)

1:1.2		 店舗兼共同住宅

ＲＣ8		 マンション、店舗等
が建ち並ぶ路線商業
地域		 北西20m市道 水道、ガス、下水 西新

1.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    50 ｍ、南    90 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし 街

路		 ２０ｍ市道 交通

施設		 西新駅南方

1.0km		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 幹線道路沿いにチェーン店や店舗兼共同住宅等が多い商業地域である。今後は、画地の集約化・高度利用が進行
していくものと予測される。需給バランスの改善により商業地地価は上昇傾向で推移している。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    482,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    338,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、福岡市中西部の幹線・準幹線沿いとその背後に形成された商業地域の圏域である。需要者の中心
は、県内外のマンション・商業施設等を手掛ける開発業者、投資家等が想定される。西新周辺における再開発、マンシ
ョン需要から、物件の取得競争が継続している状況にあり、希少性の高い土地については総額的な上限はない状況であ
る。従って、土地需要の中心価格帯は見出し難い状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例から求めたもので、市場の実態を反映した実証的な価格であ
り規範性が高い。一方、収益価格は、賃貸市場が取引市場と比較して硬直的で遅延的であり、店舗及び居宅部分につい
て必ずしも元本価値に見合う賃料を収受しえないことから、相対的に低位に試算された。従って、市場性を反映した比
準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　福岡早良 5-3               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    334,000 円／㎡		 [115.3]
100		 100
[103.0]		 100
[ 77.6]		 [100.0]
100		 482,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    427,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は、このところ一部に足踏みもみられる
が、緩やかに回復している。都心部を中心に
不動産市況は改善傾向にある。


駅利便性がやや劣る商業地についても、マン
ション用地等の需要が活発化しており、商業
地の地価は上昇傾向で推移している。


個別的要因に特段の変化はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 -20.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+12.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 福岡早良 5-8　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 福岡早良６
Ｋ
-407		 福岡市早良区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北西20m国道、
南5m、二方路
近商

(100,300)
b 福岡城南６
Ｋ
-711		 福岡市城南区

 更地


   
（　          ） 		 台形 西16m国道、
南3.6m、角地
近商

(100,300)
c 福岡早良６
Ｋ
-1006		 福岡市早良区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 台形 東25m県道、
西7.8m、
二方路
２住居
高度地区2種20m
(70,200)
d 福岡早良５
Ｃ
-510		 福岡市早良区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東25m県道、
中間画地
２住居
高度地区2種20m
(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
255,528  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  82.6]
337,198 		 100
[  70.1]
481,024 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
481,000 
b (　           ) 
486,523  		 100
[ 100.0]		 [ 108.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.9]
521,722 		 100
[ 107.8]
483,972 
484,000 
c (　           ) 
412,011  		 100
[ 100.0]		 [ 106.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
429,380 		 100
[  89.2]
481,368 
481,000 
d (　           ) 
320,338  		 100
[ 100.0]		 [ 108.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
364,174 		 100
[  75.4]
482,989 
483,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -27.0
画地　　　　 -17.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.91 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.79 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -23.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    482,000 円／㎡]  



福岡早良 5-8　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存しており、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

34,797,604 
9,519,092 
25,278,512 
19,182,000 
6,096,512 		 （　0.9406）
5,734,379 		 （  3.8 -  0.4 ）
3.4％  
⑧収益価格 　    168,658,206 円　　　　（　    338,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福岡早良 5-8　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 235.00 ＲＣ7 1,495.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 90 ％   300 ％   300 ％   499 ㎡     20.0 m x   25.0 m  前面道路：市道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階を店舗及び駐車場、２～７階を各階４戸の１戸当たり約５０㎡の２ＤＫを想定 ⑦有効率　  87.9 ％
の理由		 同種の建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
235.00 
50.0 
117.50 
3,600 
423,000 		 6.0  2,538,000 
0.0  0 

 2～ 3		 共同住宅
210.00 
95.0 
199.50 
1,910 
381,045 		 2.0  762,090 
0.0  0 

 4～ 5		 共同住宅
210.00 
95.0 
199.50 
1,930 
385,035 		 2.0  770,070 
0.0  0 

 6～ 7		 共同住宅
210.00 
95.0 
199.50 
1,950 
389,025 		 2.0  778,050 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,495.00 
87.9 
1,314.50 

2,733,210 		 7,158,420 
0 
⑨年額支払賃料      2,733,210 円　×　12ヶ月　＝　      32,798,520 円 
⑩a共益費（管理費）             100 円／㎡　×　   1,314.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　       1,577,400 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  12,000 円／台　×　  12 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,728,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        34,375,920 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　       1,728,000 円　　×　　       ％　＝　　     1,375,037 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 34,728,883 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         7,158,420 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          68,721 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      34,797,604 円　　　　（　        69,735 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 福岡早良６Ｋ（
賃）
　　　　-1402		 1,828  
(   1,753) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]
1,944 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,913 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,910 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 福岡早良６Ｋ（
賃）
　　　　-1403		 1,901  
(   1,821) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[101.0]
1,882 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
福岡早良 5-8　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,725,000 円  　　　　    345,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 3,610,392 円  　　　       36,103,920　×　　　　  10.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      561,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,932,500 円  　　　　    345,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       345,000 円  　　　　    345,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       345,000 円  　　　　    345,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       9,519,092 円　（　　　　　　        19,076 円／㎡）　　（経費率　　  27.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9406    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 345,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 224,000 円／㎡　×　   1,495.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0556     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0419 ×　 40 ％　＋　0.0538 ×  40 ％　＋ 0.0865 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 19,182,000 円  
（　　　　　        38,441 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 34,797,604 円      
②総費用 9,519,092 円      
③純収益　①－② 25,278,512 円      
④建物等に帰属する純収益 19,182,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 6,096,512 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,734,379 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       11,492 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    168,658,206 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     338,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 福岡早良 5-8　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福岡市早良区曙二丁目１５１番１
 2911000007593-0000
2 　福岡市早良区曙二丁目１５１番３
 2911000007595-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
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50 　
備考