別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
福岡早良 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福岡早良 5-2 福岡県 福岡第７ 氏名  不動産鑑定士　大塚　誠司   TEL.
鑑定評価額 460,000,000 円  １㎡当たりの価格 900,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 620,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月27日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福岡市早良区高取１丁目２９番３外
｢高取１－１－４２｣		 ②地積
　(㎡)		 511  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
駐車場整備地区


(90,400)

1:1.2		 事務所

ＳＲＣ6		 店舗、事務所、共同
住宅が混在する商業
地域		 北25m市道 水道、ガス、下水 藤崎

250m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 ２５．０ｍ市道 交通

施設		 藤崎駅東方

250m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 金余りの状況は当分続くものと予測されることから、投資家による収益物件への投資やマンションデベロッパー
によるマンション素地の取得が今後も続くものと判断される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    925,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    675,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、福岡市早良区の商業地域を中心に、福岡市全域の商業地域にも及ぶ。需要者は店舗兼共同住宅用
地等を求める法人企業が中心であるが、土地総額における需要の中心は掴みづらい状況にある。近時の金余りの状況を
背景に、投資家による収益物件（一棟の賃貸マンション等）への投資やマンションデベロッパーによるマンション素地
の取得が活発に行われており、地価の上昇幅は拡大傾向を示している。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 収益還元法における賃料水準等は標準的なものと思料されるが、元本に見合った賃料が収受し得ないこと等より、比準
価格に比して収益価格が低位に求められたと考えられる。一方、対象標準地と比較して、類似性が高いと判断される事
例を関連付けて求めた比準価格は、類似性・代替性等を反映し、規範性は高いものと判断される。従って、ここでは比
準価格を重視するとともに、収益価格を比較考量し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    778,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 福岡市早良区の人口は約２２．３万人、過去
５年間で約２．２％増加している。



店舗兼共同住宅の敷地のみならず、分譲マン
ションの素地としても見込めることから、地
価の上昇幅は拡大している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+15.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 福岡早良 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 福岡早良６
ｋ
-206		 福岡市早良区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北22m市道、
中間画地
商業

(90,400)
b 福岡南５Ｃ

-1204		 福岡市南区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北東22m県道、
南東8m、角地
商業

(100,400)
c 福岡南６Ｋ

-1204		 福岡市南区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東22m県道、
中間画地
商業

(90,400)
d 福岡早良６
Ｋ
-104		 福岡市早良区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北西8.5m市道
、中間画地
商業

(90,400)
e 福岡城南６
Ｋ
-7		 福岡市城南区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南13.7m市道、
東2.1m、角地
商業

(90,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
667,540  		 100
[ 100.0]		 [ 106.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
712,265 		 100
[  75.5]
943,397 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
943,000 
b (　           ) 
823,407  		 100
[ 100.0]		 [ 107.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.9]
886,049 		 100
[  97.0]
913,453 
913,000 
c (　           ) 
838,976  		 100
[ 100.0]		 [ 106.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
890,154 		 100
[  97.0]
917,685 
918,000 
d (　           ) 
1,022,556  		 100
[ 100.0]		 [ 110.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
1,186,165 		 100
[ 125.8]
942,897 
943,000 
e (　           ) 
635,779  		 100
[ 100.0]		 [ 106.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
664,451 		 100
[  67.6]
982,916 
983,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.11 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -23.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.68 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.68 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -11.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+1.31 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    925,000 円／㎡]  



福岡早良 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

63,658,947 
17,025,320 
46,633,627 
33,916,000 
12,717,627 		 （　0.9217）
11,721,837 		 （  3.8 -  0.4 ）
3.4％  
⑧収益価格 　    344,759,912 円　　　　（　    675,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福岡早良 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 260.00 ＲＣ13 2,705.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
駐車場整備地区
 90 ％   400 ％   400 ％   511 ㎡     20.0 m x   25.0 m  前面道路：市道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗、２～１３階：共同住宅 ⑦有効率　  70.0 ％
の理由		 共用階段等の容積率不算入を考慮
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～  		 店舗
260.00 
20.0 
52.00 
4,500 
234,000 		 6.0  1,404,000 
0.0  0 

 2～12		 共同住宅
210.00 
75.0 
157.50 
2,600 
409,500 		 2.0  819,000 
1.0  409,500 

13～13		 共同住宅
135.00 
80.0 
108.00 
2,700 
291,600 		 2.0  583,200 
1.0  291,600 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,705.00 
70.0 
1,892.50 

5,030,100 		 10,996,200 
4,796,100 
⑨年額支払賃料      5,030,100 円　×　12ヶ月　＝　      60,361,200 円 
⑩a共益費（管理費）             100 円／㎡　×　   1,892.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　       2,271,000 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域の標準的な共益費水準を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  15,000 円／台　×　  13 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       2,340,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        62,632,200 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　       2,340,000 円　　×　　   4.0 ％　＝　　     2,598,888 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 62,373,312 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        10,996,200 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         105,564 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        4,796,100 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　       1,180,071 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      63,658,947 円　　　　（　       124,577 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 福岡早良６Ｋ（
賃）
　　　　-201		 2,079  
(   2,035) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 89.0]		 100
[100.0]
2,459 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,660 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,600 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b 福岡早良５Ｃ（
賃）
　　　　-902		 2,188  
(   2,188) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,735 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
福岡早良 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,050,000 円  　　　　    610,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 6,497,220 円  　　　       64,972,200　×　　　　  10.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,073,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    5,185,000 円  　　　　    610,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       610,000 円  　　　　    610,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       610,000 円  　　　　    610,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      17,025,320 円　（　　　　　　        33,318 円／㎡）　　（経費率　　  26.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 2.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9217    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 610,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 219,000 円／㎡　×　   2,705.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0556     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0419 ×　 40 ％　＋　0.0538 ×  40 ％　＋ 0.0865 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 33,916,000 円  
（　　　　　        66,372 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 63,658,947 円      
②総費用 17,025,320 円      
③純収益　①－② 46,633,627 円      
④建物等に帰属する純収益 33,916,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 12,717,627 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 11,721,837 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       22,939 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    344,759,912 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     675,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 福岡早良 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福岡市早良区高取一丁目２９番３
 2911000011483-0000
2 　福岡市早良区高取一丁目３０番２
 2911000011485-0000
3 　福岡市早良区高取一丁目３１番
 2911000011486-0000
4 　福岡市早良区高取一丁目３２番
 2911000011487-0000
5 　福岡市早良区高取一丁目３４番
 2911000011489-0000
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
福岡早良 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福岡早良 5-2 福岡県 福岡第７ 氏名  不動産鑑定士　福山　道和   TEL.
鑑定評価額 457,000,000 円  １㎡当たりの価格 895,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 620,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福岡市早良区高取１丁目２９番３外
｢高取１－１－４２｣		 ②地積
　(㎡)		 511  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
駐車場整備地区


(90,400)

1:1.2		 事務所

ＳＲＣ6		 店舗、事務所、共同
住宅が混在する商業
地域		 北25m市道 水道、ガス、下水 藤崎

250m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼共同住宅の敷地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 ２５ｍ市道 交通

施設		 藤崎駅東方

250m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 特に大きな地域要因の変動は無く当面は現状を維持する。当該地域は商店街背後の幹線道路沿いの商業地域とし
て、今後とも地価は堅調に推移するものと見込まれる。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅の敷地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    895,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    606,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は早良区のほか、中央区、博多区の繁華性等が類似する商業地域である。典型的な需要者は、店舗用地等を
要する企業や店舗付マンション建設を目的とした不動産事業者等である。早良区の住宅地の人気は高く、商業地の背後
人口の増加傾向が続き、地価は堅調な動きを示している。取引価格帯は幅があり、物件の規模にもよるが土地価格４億
円～５億円程度が中心と考えられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域は幹線道路沿いの商業地であり、店舗付共同住宅等が多く見られる。収益価格は、各種設定が現実の賃貸市場
を反映しているが、想定要素も含まれ保守的な査定により比較的低廉に求められた。比準価格は、繁華性等が比較的類
似した商業地から比準され実証性が高く信頼し得る。したがって、本件では比準価格を標準とし、収益価格を比較考量
の上、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    778,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は、このところ一部に足踏みもみられる
が、緩やかに回復している。都心部を中心に
不動産市況は改善傾向にある。


早良区の中心商業地に近い幹線道路沿いの商
業地域である。背後地の住宅地の地価上昇と
相まって商業地の地価も上昇傾向にある。


個別的要因に変化はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+15.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 福岡早良 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 福岡早良６
Ｋ
-104		 福岡市早良区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北西8.5m市道
、中間画地
商業

(90,400)
b 福岡早良６
Ｋ
-102		 福岡市早良区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 台形 北東21m市道、
南9m、二方路
近商

(100,300)
c 福岡早良６
ｋ
-206		 福岡市早良区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北22m市道、
中間画地
商業

(90,400)
d 福岡早良６
ｋ
-203		 福岡市早良区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北5.8m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,022,556  		 100
[ 100.0]		 [ 110.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
1,186,165 		 100
[ 126.7]
936,200 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
936,000 
b (　           ) 
694,198  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
741,839 		 100
[  82.2]
902,481 
902,000 
c (　           ) 
667,540  		 100
[ 100.0]		 [ 106.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
712,265 		 100
[  80.4]
885,902 
886,000 
d (　           ) 
635,267  		 100
[ 100.0]		 [ 106.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
678,465 		 100
[  75.8]
895,073 
895,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +32.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.11 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.68 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    895,000 円／㎡]  



福岡早良 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり再調達原価を把握することができなかったため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

63,658,947 
18,318,764 
45,340,183 
33,916,000 
11,424,183 		 （　0.9217）
10,529,669 		 （  3.8 -  0.4 ）
3.4％  
⑧収益価格 　    309,696,147 円　　　　（　    606,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福岡早良 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 260.00 ＲＣ13 2,705.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
駐車場整備地区
 90 ％   400 ％   400 ％   511 ㎡     20.0 m x   25.0 m  前面道路：市道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗、２階～１３階：共同住宅 ⑦有効率　  70.0 ％
の理由		 共用階段等の容積率不算入を考慮
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～  		 店舗
260.00 
20.0 
52.00 
4,500 
234,000 		 6.0  1,404,000 
0.0  0 

 2～12		 住宅
210.00 
75.0 
157.50 
2,600 
409,500 		 2.0  819,000 
1.0  409,500 

13～13		 住宅
135.00 
80.0 
108.00 
2,700 
291,600 		 2.0  583,200 
1.0  291,600 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,705.00 
70.0 
1,892.50 

5,030,100 		 10,996,200 
4,796,100 
⑨年額支払賃料      5,030,100 円　×　12ヶ月　＝　      60,361,200 円 
⑩a共益費（管理費）             100 円／㎡　×　   1,892.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　       2,271,000 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域の標準的な共益費水準を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  15,000 円／台　×　  13 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       2,340,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金にて担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        62,632,200 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　       2,340,000 円　　×　　   4.0 ％　＝　　     2,598,888 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 62,373,312 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        10,996,200 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         105,564 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        4,796,100 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　       1,180,071 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      63,658,947 円　　　　（　       124,577 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 福岡早良（賃）
６Ｋ
　　　　-609		 2,575  
(   2,469) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,628 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,660 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,600 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b 福岡早良６Ｋ（
賃）
　　　　-903		 2,503  
(   2,400) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
2,689 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
福岡早良 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,050,000 円  　　　　    610,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 7,796,664 円  　　　       64,972,200　×　　　　  12.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,067,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    5,185,000 円  　　　　    610,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       610,000 円  　　　　    610,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       610,000 円  　　　　    610,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      18,318,764 円　（　　　　　　        35,849 円／㎡）　　（経費率　　  28.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 2.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9217    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 610,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 219,000 円／㎡　×　   2,705.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0556     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0419 ×　 40 ％　＋　0.0538 ×  40 ％　＋ 0.0865 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 33,916,000 円  
（　　　　　        66,372 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 63,658,947 円      
②総費用 18,318,764 円      
③純収益　①－② 45,340,183 円      
④建物等に帰属する純収益 33,916,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 11,424,183 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 10,529,669 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       20,606 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    309,696,147 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     606,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 福岡早良 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福岡市早良区高取一丁目２９番３
 2911000011483-0000
2 　福岡市早良区高取一丁目３０番２
 2911000011485-0000
3 　福岡市早良区高取一丁目３１番
 2911000011486-0000
4 　福岡市早良区高取一丁目３２番
 2911000011487-0000
5 　福岡市早良区高取一丁目３４番
 2911000011489-0000
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備考