鑑定評価書

令和6年1月15日　提出
福岡早良 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

福岡早良 5-1

福岡県

福岡第７

氏名

不動産鑑定士　的野　泰浩

TEL.

鑑定評価額

172,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,100,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月8日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	780,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	福岡市早良区西新４丁目２５５番外｢西新４－９－１３｣				②地積　(㎡)	156 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）駐車場整備地区 (100,579)
	1:3.5	店舗兼倉庫Ｓ4	中層の小売店舗等が建ち並ぶ繁華な商業地域	南8m市道	水道、ガス、下水	西新 140m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 20 ｍ、南 30 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 6.5 ｍ、奥行　約　　 23.0 ｍ、規模　　 150 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特になし

街

路

８ｍ市道

交通

施設

西新駅南西方

140m

法令

規制

商業
(100,579)
防火
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は西新駅に近く、通行量が多く繁華性の高い旧来からの商業地域である。格別の変動要因は見受けられ
ず、現状の街並を維持しつつ推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,130,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 747,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、地下鉄空港線沿線の駅近の商業地域である。需要者は飲食・物販店舗や事務所等の収益物件の開発・運
用・売却等を目論む不動産会社等である。当該地域は通行量が多く繁華性の高い旧来からの商業地域であり、立地特性
を鑑みると、希少性が高く堅調な需要が見込まれる。取引価格の水準は用途・形状・規模等如何の個別性に起因して異
なることから、一概に中心価格帯について言及することは困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は市場参加者及び最有効使用が類似する商業地の取引事例から求めたもので市場性を反映した実証的な価格と
して規範性が高い。収益価格は収益性の側面から市場価値を把握したもので、近時の投資用不動産取引において重視す
べき価格であるが、想定如何で価格が変動する嫌いがあり規範性は若干劣る。よって近時の需給動向を反映した比準価
格を重視し、収益価格を参酌して、同一需給圏内の需給動向にも留意の上、上記の通り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    969,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

近時の物価や建築費の高騰、円安等を背景に
金融緩和政策の修正観測が広がっているもの
の、早良区内の不動産市況は概ね堅調に推移
。

繁華性の高い旧来からの商業地域であり、立
地特性を鑑みると、希少性が高く堅調な需要
が見込まれ、地価の上昇傾向が続いている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+13.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

福岡早良 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	福岡早良６Ｋ -105	福岡市早良区		貸家建付地	（　）	長方形	北西8.5m市道、中間画地		商業 (90,400)
b	福岡早良６Ｋ -104	福岡市早良区		貸家建付地	（　）	不整形	北西8.5m市道、中間画地		商業 (90,400)
c	福岡早良６Ｋ -102	福岡市早良区		貸家建付地	（　）	台形	北東21m市道、南9m、二方路		近商 (100,300)
d					（　）
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,871,899	100 [ 100.0]	[ 110.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	2,171,403	100 [ 134.6]	1,613,227	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,610,000
b	(　 ) 1,022,556	100 [ 100.0]	[ 110.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	1,186,165	100 [ 105.2]	1,127,533		1,130,000
c	(　 ) 694,198	100 [ 100.0]	[ 109.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	741,839	100 [ 62.7]	1,183,156		1,180,000
d	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +1.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +60.0
a	正常	％／月 +1.13	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +1.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +25.0
b	正常	％／月 +1.13	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +1.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 +1.13	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -23.0	その他　　　 0.0
d		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
d		％／月	画地	行政	その他	行政	その他
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,130,000 円／㎡]

福岡早良 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存しており土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	22,314,571	7,047,931	15,266,640	11,247,600	4,019,040	（　0.9567） 3,845,016	（ 3.7 - 0.4 ） 3.3％
	⑧収益価格	116,515,636 円　　　　（　 747,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福岡早良 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	140.00	Ｓ5	715.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	600 ％	579 ％	156 ㎡	6.8 m x 24.5 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階～５階事務所を想定。

⑦有効率　 74.4 ％
の理由

標準的な中層ビルの有効率を考慮した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	140.00	60.0	84.00	4,780	401,520	8.0	3,212,160
							0.0	0
2～ 2	事務所	140.00	80.0	112.00	3,200	358,400	6.0	2,150,400
							0.0	0
3～ 5	事務所	140.00	80.0	112.00	3,000	336,000	6.0	2,016,000
							0.0	0
～	塔屋	15.00

～

計		715.00	74.4	532.00		1,767,920		11,410,560
								0

⑨年額支払賃料	1,767,920 円　×　12ヶ月　＝　 21,215,040 円
⑩a共益費（管理費）	300 円／㎡　×　 532.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 1,915,200 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	地域の標準的な共益費を参考
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	23,130,240 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 925,210 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	22,205,030 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	11,410,560 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 109,541 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	22,314,571 円　　　　（　 143,042 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	福岡早良６Ｋ（賃）　　　　-908	2,633 ( 2,622)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,926	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,015 円/㎡　月額支払賃料（　 3,000 円/㎡）　基準階 3 F B
b	福岡早良６Ｋ（賃）　　　　-1304	3,526 ( 3,518)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	3,358
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

福岡早良 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	910,000 円	182,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	3,006,931 円	23,130,240　×　　　　 13.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,220,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,547,000 円	182,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	182,000 円	182,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	182,000 円	182,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 7,047,931 円　（　　　　　　 45,179 円／㎡）　　（経費率　　 31.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9567

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	182,000,000 円	設計監理料率　 247,000 円／㎡　×　 715.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0618	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0455 ×　 40 ％　＋　0.0595 × 30 ％　＋ 0.0859 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	11,247,600 円（　　　　　 72,100 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	22,314,571 円
②総費用	7,047,931 円
③純収益　①－②	15,266,640 円
④建物等に帰属する純収益	11,247,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,019,040 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,845,016 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,648 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 116,515,636 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 747,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

福岡早良 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	福岡市早良区西新四丁目２５５番	2911000002203-0000
2	福岡市早良区西新四丁目２５６番３	2911000002206-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月15日　提出
福岡早良 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

福岡早良 5-1

福岡県

福岡第７

氏名

不動産鑑定士　寺島　弘次

TEL.

鑑定評価額

170,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,090,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月12日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	780,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	福岡市早良区西新４丁目２５５番外｢西新４－９－１３｣				②地積　(㎡)	156 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）駐車場整備地区 (100,579)
	1:3.5	店舗兼倉庫Ｓ4	中層の小売店舗等が建ち並ぶ繁華な商業地域	南8m市道	水道、ガス、下水	西新 140m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 20 ｍ、南 30 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 6.5 ｍ、奥行　約　　 23.0 ｍ、規模　　 150 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

８ｍ市道

交通

施設

西新駅南西方

140m

法令

規制

商業
(100,579)
防火
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

福岡市営地下鉄空港線西新駅に近い商業地域である。旧来の商店街ではあるが、活気があり、買物客が多く、物
販、飲食、サービス業等、幅広い業種で出店需要は強い。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,110,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 823,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、早良区内の地下鉄空港線沿線の商業地域のほか、福岡市各区の商業地域と判定した。店舗、事務所用地
の需要者は、自用目的で取得する事業会社等のほか、店舗ビル、事務所ビル、共同住宅等を建築し、投資目的で賃貸す
ることを目的に取得する不動産会社、事業会社、投資家等が中心であり、投資家等の投資物件の需要は引き続き堅調で
ある。なお、地域、立地条件、画地規模等によって価格水準は様々で、中心価格帯を見出すことは困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、商業地の取引事例を広域的に選択して試算したもので、売買市場における市場性を反映した実証性の高い
価格である。一方、収益価格は、投資採算性を反映した価格ではあるが、試算過程に想定項目が介在するため、相対的
な規範性がやや劣り、地価の上昇に対して賃料の上昇は緩やかであることから、比準価格に比べて低位に試算された。
以上により、本件では比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

早良区の商業地の地価上昇率は前年比で増加
した。今後は、買物、飲食等の消費の増加、
インバウンドを含む旅行客の増加等が見込ま
れる。

福岡市営地下鉄空港線西新駅に近い商業地域
。旧来の商店街ではあるが、買物客が多く、
物販、飲食、サービス業等、幅広い業種で出
店需要は強い。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+12.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

福岡早良 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	福岡早良６Ｋ -104	福岡市早良区		貸家建付地	（　）	不整形	北西8.5m市道、中間画地		商業 (90,400)
b	福岡中央６Ｋ -102	福岡市中央区		貸家建付地	（　）	長方形	東8m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,500)
c	福岡中央６Ｋ -901	福岡市中央区		更地	（　）	長方形	南12.6m市道、中間画地		商業 (90,400)
d	福岡西６Ｋ -805	福岡市西区		更地	（　）	不整形	西16m県道、中間画地		商業 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,022,556	100 [ 100.0]	[ 110.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	1,186,165	100 [ 100.0]	1,186,165	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,190,000
b	(　 ) 878,762	100 [ 100.0]	[ 115.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,014,091	100 [ 92.2]	1,099,882		1,100,000
c	(　 ) 965,251	100 [ 100.0]	[ 107.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,036,680	100 [ 99.9]	1,037,718		1,040,000
d	(　 ) 757,777	100 [ 100.0]	[ 113.3] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	903,749	100 [ 81.5]	1,108,894		1,110,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +1.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +1.13	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +1.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +1.28	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.82	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 +0.82	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +1.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +1.33	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,110,000 円／㎡]

福岡早良 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存しており、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	23,055,299	7,379,544	15,675,755	11,247,600	4,428,155	（　0.9567） 4,236,416	（ 3.7 - 0.4 ） 3.3％
	⑧収益価格	128,376,242 円　　　　（　 823,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福岡早良 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	140.00	Ｓ5	715.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	600 ％	579 ％	156 ㎡	6.8 m x 24.5 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離： 41.0 ｍ

⑥想定建物の概要

店舗兼事務所ビル（１～２階店舗、３～５階事務所）

⑦有効率　 74.4 ％
の理由

同規模、同用途の建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	140.00	60.0	84.00	4,800	403,200	8.0	3,225,600
							0.0	0
2～ 2	店舗	140.00	80.0	112.00	3,750	420,000	8.0	3,360,000
							0.0	0
3～ 5	事務所	140.00	80.0	112.00	3,000	336,000	6.0	2,016,000
							0.0	0
～	塔屋	15.00

～

計		715.00	74.4	532.00		1,831,200		12,633,600
								0

⑨年額支払賃料	1,831,200 円　×　12ヶ月　＝　 21,974,400 円
⑩a共益費（管理費）	300 円／㎡　×　 532.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 1,915,200 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	地域の標準的な共益費を参考に査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	23,889,600 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 955,584 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	22,934,016 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	12,633,600 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 121,283 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	23,055,299 円　　　　（　 147,790 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	福岡早良６Ｋ（賃）　　　　-1304	3,526 ( 3,518)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,635	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,015 円/㎡　月額支払賃料（　 3,000 円/㎡）　基準階 3 F B
b	福岡早良６Ｋ（賃）　　　　-908	2,633 ( 2,622)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,687
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

福岡早良 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	910,000 円	182,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	3,344,544 円	23,889,600　×　　　　 14.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,214,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,547,000 円	182,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	182,000 円	182,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	182,000 円	182,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 7,379,544 円　（　　　　　　 47,305 円／㎡）　　（経費率　　 32.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9567

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	182,000,000 円	設計監理料率　 247,000 円／㎡　×　 715.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0618	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0455 ×　 40 ％　＋　0.0595 × 30 ％　＋ 0.0859 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	11,247,600 円（　　　　　 72,100 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	23,055,299 円
②総費用	7,379,544 円
③純収益　①－②	15,675,755 円
④建物等に帰属する純収益	11,247,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,428,155 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,236,416 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 27,157 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 128,376,242 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 823,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

福岡早良 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	福岡市早良区西新四丁目２５５番	2911000002203-0000
2	福岡市早良区西新四丁目２５６番３	2911000002206-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考