令和6年1月15日　提出 福岡早良 -44　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福岡早良 -44 福岡県 福岡第７ 氏名  不動産鑑定士　大塚　誠司   TEL.

鑑定評価額 34,300,000 円  １㎡当たりの価格 103,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.3 倍  (2)実地調査日 令和5年12月27日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福岡市早良区田村３丁目８８７番５外 ｢田村３－７－６｣ ②地積 　(㎡) 333   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 台形 1:1.2 住宅 ＬＳ2 一般住宅とアパート 等が混在する住宅地 域 西6.6m市道 水道、下水 次郎丸 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西    40 ｍ、南   120 ｍ、北   160 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       340 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 ６．６ｍ市道 交通 施設 次郎丸駅南方 1.5km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 早良区中心部では開発余地が少なく、住宅地開発は徐々に郊外部へとシフトしていることから、近隣地域及び周 辺地域においては、今後も住宅地開発が徐々に進展していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    103,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、早良区内の住宅地域のうち、地下鉄七隈線沿線の住宅地域が中心になるものと判断される。需要 者は福岡市中心部への通勤者（個人）及び転売目的の不動産業者が中心である。需要の中心となる土地総額は２００㎡ 程度の画地で２，０００万円前後である。地下鉄七隈線が博多駅まで延伸したことから、都心接近性が向上しており、 今後、未利用地等での住宅地開発が更に進展し、住宅需要は増加傾向で推移していくものと予測される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該近隣地域は、第一種低層住居専用地域内に位置し、賃貸市場が未成熟であることから、収益還元法の適用は断念し た。対象標準地に比較的近接し、地域格差が小さく求められた事例を重視するとともに、その他の事例をも比較考量す る等して求めた比準価格は、市場における価格形成の実態及び代替性等を反映し、規範性は高いものと判断される。従 って、ここでは比準価格を重視するとともに、代表標準地からの検討をも考慮し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福岡早良 -30               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     91,500 円／㎡ [110.4] 100 100 [100.0] 100 [ 98.0] [100.0] 100 103,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     93,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 福岡市早良区の人口は約２２．３万人、過去 ５年間で約２．２％増加している。 博多駅まで延伸した地下鉄七隈線沿線の住宅 地域においては、住宅需要が堅調に推移して いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +10.3 ％  ％