令和6年1月15日　提出 福岡早良 -40　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福岡早良 -40 福岡県 福岡第７ 氏名  不動産鑑定士　廣原　浩一   TEL.

鑑定評価額 31,000,000 円  １㎡当たりの価格 165,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 120,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福岡市早良区賀茂２丁目４３番１７ ｢賀茂２－３－２４｣ ②地積 　(㎡) 188   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかにア パート等が見られる 住宅地域 西4.5m市道 水道、ガス、下水 野芥 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西   100 ｍ、南   130 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４．５ｍ市道 交通 施設 野芥駅北西方 700m 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 市営地下鉄七隈線沿線の住宅地であり、分譲住宅地の取得需要は高まりを見せている。総額を抑えるため従来よ りもやや狭小な戸建住宅地も増えてきており、今後も住宅地としてより成熟していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    165,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は早良区内の市営地下鉄七隈線沿線及びその周辺に位置する住宅地域である。主な需要者は、福岡都市部に 通勤する勤労所得者である。市営地下鉄七隈線の開通によって都心へのアクセスや生活利便性が向上し、戸建住宅を中 心とした住宅地として発展しており、不動産需要は高まりを見せている。今後も、博多駅への地下鉄開通の後押しもあ り、土地の取得需要は当面、現状を維持するものと予測する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、居住の快適性が重視される第１種低層住居専用地域に存し、収益獲得を目的とした不動産需要は乏しく、 建物規模に見合う賃料収受が困難なため、収益還元法の適用は断念し、取引事例比較法により試算した。比準価格の試 算にあたっては、代替性を有する多数の取引事例を採用し、適切に補修正ができたため、説得力の高い価格が得られた 。以上より、比準価格に基づき、代表標準地との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福岡早良 -19               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    149,000 円／㎡ [112.8] 100 100 [100.0] 100 [101.9] [100.0] 100 165,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    148,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 早良区は、人口・世帯数ともに増加傾向にあ り、市営地下鉄空港線及び七隈線沿線を中心 として、不動産の取得需要は未だ堅調である 。 市営地下鉄七隈線の徒歩圏内で利便性が高く 、未だ割安感があるため、同地域の不動産の 取得需要は底堅く、地価は上昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　  -3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +11.5 ％  ％