令和6年1月15日　提出 福岡早良 -31　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福岡早良 -31 福岡県 福岡第７ 氏名  不動産鑑定士　寺島　弘次   TEL.

鑑定評価額 1,220,000,000 円  １㎡当たりの価格 633,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 450,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福岡市早良区西新２丁目１０８番１３ ｢西新２－１１－９｣ ②地積 　(㎡) 1,929   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） 高度地区2種20m (70,200) 1:1.2 共同住宅 ＲＣ8 中高層マンション、 一般住宅が建ち並ぶ 住宅地域 南西6m市道 水道、ガス、下水 西新 170m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中高層共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     2,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６ｍ市道 交通 施設 西新駅北西方 170m 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  高度地区2種20m ⑤地域要因の将 　来予測 福岡市営地下鉄空港線西新駅から徒歩圏内の共同住宅、一般住宅が建ち並ぶ住宅地域である。地域としては今後 も概ね現状を維持しつつ推移すると予測するが、立地条件等に優れる共同住宅用地の取得競争は過熱している。 (3)最有効使用の判定 中高層共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    640,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　              602,000 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、地下鉄空港線各駅から徒歩圏内の早良区北部の住宅地域のほか、福岡市内の利便性に優れる共同住宅適 地と判定した。早良区北部は、交通利便性、生活利便性、住環境等に優れ、共同住宅用地として人気が高く、住宅需要 は堅調である。共同住宅用地の需要者は、マンション開発業者であり、地域、立地条件、規模、開発計画等によって価 格水準は様々で中心価格帯を見出すことは困難である。立地条件等に優れる共同住宅用地の取得競争は過熱している。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、共同住宅用地の取引事例を広域的に選択して試算したもので、売買市場における市場性を反映した実証性 の高い価格である。一方、開発法による価格は、マンション開発業者の投資採算性を反映した価格ではあるが、計画建 物、開発計画等に想定項目が介在することから、相対的な規範性がやや劣る。以上により、本件では比準価格を重視し 、開発法による価格を比較考量し、代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福岡早良 -27               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    534,000 円／㎡ [112.4] 100 100 [100.0] 100 [ 96.0] [100.0] 100 625,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    562,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 住宅需要は堅調であり、早良区の住宅地の地 価上昇率は前年比で増加した。需要に影響を 与える長期金利、住宅ローン金利の動向に注 意が必要である。 早良区北部の住宅地域。交通利便性、生活利 便性、住環境等に優れる地下鉄空港線沿線の 住宅地の需要は、一般住宅、共同住宅ともに 堅調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +12.6 ％  ％