令和6年1月15日　提出 福岡早良 -30　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福岡早良 -30 福岡県 福岡第７ 氏名  不動産鑑定士　山下　洋生   TEL.

鑑定評価額 16,500,000 円  １㎡当たりの価格 100,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福岡市早良区重留１丁目１２７０番１３ ｢重留１－４－１０｣ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 が見られる住宅地域 南5.5m市道 水道、ガス、下水 野芥 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   100 ｍ、南    70 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.5 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ５．５ｍ市道 交通 施設 野芥駅南西方 1.8km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は一般住宅を主とする閑静な住宅地域で、地域内及び周辺に格別の変動要因は認められず、当該地域は 今後当分の間、現状維持で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    100,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、早良区の中部及び南部の住宅地域一円である。需要者の中心は都心部等へ通勤する給与所得者層である 。近隣地域は閑静な住宅地域で、宅地需要は底堅く推移しており、地価は上昇傾向にある。中心となる価格帯は土地総 額で１，６００万円前後、新築戸建の総額で３，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は郊外の住宅地域で、自己使用目的での不動産取引が中心であるため、賃貸市場は成熟しておらず、収益価格 を求めることができなかった。比準価格は、現実の市場で成立した取引事例を採用して求めた実証的な価格であり、規 範性が高いと判断する。よって、本件では周辺標準地との検討を踏まえ、上記のとおり比準価格をもって鑑定評価額を 決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     91,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 低金利政策や人口・世帯数の増加等に伴い、 当区における宅地需要は堅調で地価は上昇基 調にある。 一般住宅を主とする既成の住宅地域であり、 地域要因に特段の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +9.3 ％  ％