別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月11日　提出
福岡早良 -27　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福岡早良 -27 福岡県 福岡第７ 氏名  不動産鑑定士　小林　健一郎   TEL.
鑑定評価額 1,140,000,000 円  １㎡当たりの価格 600,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 430,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福岡市早良区高取２丁目２２１番２外
｢高取２－５－１０｣		 ②地積
　(㎡)		 1,907  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
高度地区2種20m

1.5:1		 共同住宅

ＲＣ8		 一般住宅、マンショ
ン等が建ち並ぶ既成
住宅地域		 東6m市道 水道、ガス、下水 藤崎

410m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    90 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 高層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  52.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     2,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 ６ｍ市道 交通

施設		 藤崎駅南東方

410m		 法令

規制		 １住居
(60,200)
高度地区2種20m
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は分譲マンションも多く見られる住宅地域として成熟しており、地域内に特段の変動要因はなく、今後
も概ね現状を維持するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    621,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　              580,000 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、マンション適地となる一定規模以上の土地であれば福岡市内の住宅地域一円となり、需要者はマンショ
ンデベロッパーが中心となる。福岡市内ではマンション適地の需要は多いものの供給は少ない。土地価格に加えて建築
費の上昇も重なり分譲マンションのエンド価格は高騰しているが販売は好調である。土地取引では規模、形状等により
価格にバラツキがあり、取引の中心となる価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、同一需給圏内に存する現実の取引事例から求めた実証的かつ市場の実態を反映した価格である。開発法に
よる価格は、対象地に分譲マンションを建築し、分譲販売することを想定した投資採算性に着目した価格ある。いずれ
の価格も需要者が購入の意思決定に際して重視する価格となる。従って、比準価格と開発法による価格を関連付け、鑑
定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    534,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 区内の人口増加や低金利等を背景に不動産市
場は好調であり、地価は全般的に上昇傾向で
推移している。


良好な住環境と生活利便性を備えており、学
校区も人気の立地であることから、需要は堅
調であり、地価は上昇傾向で推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+12.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 福岡早良 -27　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 福岡早良６
Ｋ
-1006		 福岡市早良区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 台形 東25m県道、
西7.8m、
二方路
２住居
高度地区2種20m
(70,200)
b 福岡早良６
Ｋ
-1208		 福岡市早良区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西3.5m私道、
中間画地
２住居
高度地区2種20m
(60,160)
c 福岡早良６
ｋ
-203		 福岡市早良区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北5.8m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
d 福岡早良６
Ｋ
-1108		 福岡市早良区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南西7.5m市道
、南東5.4m、
北東2.3m、
三方路
１住居
高度2種最高20m
(70,200)
e 福岡早良６
Ｋ
-609		 福岡市早良区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南10m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
412,011  		 100
[ 100.0]		 [ 106.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
429,380 		 100
[  74.2]
578,679 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
579,000 
b (　           ) 
428,340  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
492,591 		 100
[  82.9]
594,199 
594,000 
c (　           ) 
635,267  		 100
[ 100.0]		 [ 106.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
678,465 		 100
[ 104.9]
646,773 
647,000 
d (　           ) 
638,517  		 100
[ 100.0]		 [ 103.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
637,903 		 100
[ 100.0]
637,903 
638,000 
e (　           ) 
480,038  		 100
[ 100.0]		 [ 105.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.3]
561,373 		 100
[  91.8]
611,517 
612,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.79 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.68 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.77 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -9.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    621,000 円／㎡]  



福岡早良 -27　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 標準地と同規模の土地においては分譲マンションの敷地としての利用が主であり、最有効使用及び市場参加者の
意思決定の観点から規範性に乏しいため、収益還元法は非適用とした。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない 開発法を適用する
場合の理由		 分譲マンション用地が最有効使用と考えられるため。
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

2,255,428,564 
1,149,629,178 
12 
830,000 
3,237.00 
283,000 
3,622.00 
⑧開発法による価格 　　        1,105,799,386 円　　　　（　              580,000 円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福岡早良 -27　宅地-6
(4)-2　開発計画
土地
①総面積 ②公共潰地(②a～②cの合計)  ㎡  ③敷地有効面積(①－②)
②a道路 ②b公園 ②cその他
1,907 ㎡   ㎡   ㎡   ㎡  1,907.00 ㎡            
総面積に対する割合
（     100.0 ％）  （           ％）  （           ％）  （           ％）  （     100.0 ％）            
建物
①建築面積 ②延床面積 ③容積率算入床面積 ④容積率不算入床面積 ⑤分譲可能床面積 ⑥建物構造･戸数･標準住戸
737.10 ㎡  3,622.00 ㎡  3,336.00 ㎡  286.00 ㎡  3,237.00 ㎡  ＲＣ・8F
 (    40 戸)
 81㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合 延床面積に対する有効率
（      38.7 ％）  （     189.9 ％）  （     174.9 ％）  （      15.0 ％）  （     89.37 ％） 
公法上の規制
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 間口･奥行 前面道路、幅員等
１住居
高度地区2種20m
60 ％ 
200 ％ 
200 ％ 		 間口

奥行		   52.0 ｍ

  40.0 ｍ		 前面道路： 市道

特定道路までの距離：		    6.0 ｍ

       ｍ
(4)-3収支計画
収入 ①a販売単価 住宅 830,000 円／㎡  店舗等  円／㎡ 
①b販売単価の算定根拠 同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を参考に査定
②販売総額 　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額
住宅 　    830,000 円／㎡　　×　　     3,237.00 ㎡　　＝　　　　       2,686,710,000 円 
店舗等 　            円／㎡　　×　　              ㎡　　＝　　　　                     円 
合　計　　　　　　　　         2,686,710,000 円 
支出 ③a建築工事費(単価) 　建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料                                          
　   283,000 円／㎡　　×　 (1＋　　     3 ％）　＝　　　　　　　   291,490 円／㎡ 
③b建築工事費(単価)の算定根拠 類似建物の建築費等を参考に査定
④建築工事費(総額) 延床面積　　　　　　　　　　 建築工事費(総額)     
　    291,490 円／㎡　　×　　　   3,622.00 ㎡　　＝　　　　       1,055,776,780 円 
⑤a開発負担金 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　               円 
⑤b開発負担金の算定根拠
⑥販売管理費 販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費         
　　　         2,686,710,000 円　　×　　　　　     10 ％　　＝　　　　         268,671,000 円 
支出合計　④+⑤+⑥         1,324,447,780 円 
(4)-4　投下資本収益率     12 ％
投下資本収益率の算定根拠 開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担金率を考慮して査定
(4)-5　開発スケジュール
項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間
準備期間 6 ヶ月  開発負担金  ヶ月  販売管理費(1期目) 6 ヶ月 
建築工事(1期目) 6 ヶ月  販売収入(1期目) 13 ヶ月  販売管理費(2期目) 18 ヶ月 
建築工事(2期目) 12 ヶ月  販売収入(2期目) 18 ヶ月  販売管理費(3期目)  ヶ月 
建築工事(3期目) 18 ヶ月  販売収入(3期目) 21 ヶ月 
(4)-6　収支の複利現価
項目 ①金額 ②販売総額比 ③複利現価率 ④割引期間(月) ⑤複利現価(①×③)
収入 販売総額(1期) 188,069,700 円  (      7 ％) ×　　0.8845  （     13 ヶ月） ＝　　          166,347,650 円 
販売総額(2期) 1,692,627,300 円  (     63 ％) ×　　0.8437  （     18 ヶ月） ＝　　        1,428,069,653 円 
販売総額(3期) 806,013,000 円  (     30 ％) ×　　0.8201  （     21 ヶ月） ＝　　          661,011,261 円 
収入合計 － － － － 2,255,428,564 円 
支出 建築工事費(1期) 105,577,678 円  (     10 ％) ×　　0.9449  （      6 ヶ月） ＝　　           99,760,348 円 
建築工事費(2期) 105,577,678 円  (     10 ％) ×　　0.8929  （     12 ヶ月） ＝　　           94,270,309 円 
建築工事費(3期) 844,621,424 円  (     80 ％) ×　　0.8437  （     18 ヶ月） ＝　　          712,607,095 円 
開発負担金  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
販売管理費(1期) 161,202,600 円  (     60 ％) ×　　0.9449  （      6 ヶ月） ＝　　          152,320,337 円 
販売管理費(2期) 107,468,400 円  (     40 ％) ×　　0.8437  （     18 ヶ月） ＝　　           90,671,089 円 
販売管理費(3期)  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
支出合計 － － － － 1,149,629,178 円 
(4)-7　開発法による価格 　　　　　　　　　　収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　 開発法による価格
        2,255,428,564 円　　－　　　　　　        1,149,629,178 円　　＝　　　　　         1,105,799,386 円 

              580,000 円／㎡ 
４　不動産ＩＤ 福岡早良 -27　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福岡市早良区高取二丁目２２１番２
 2911000013153-0000
2 　福岡市早良区高取二丁目２２９番２
 2911000013162-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
福岡早良 -27　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福岡早良 -27 福岡県 福岡第７ 氏名  不動産鑑定士　大塚　誠司   TEL.
鑑定評価額 1,140,000,000 円  １㎡当たりの価格 600,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 430,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月27日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福岡市早良区高取２丁目２２１番２外
｢高取２－５－１０｣		 ②地積
　(㎡)		 1,907  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
高度地区2種20m

1.5:1		 共同住宅

ＲＣ8		 一般住宅、マンショ
ン等が建ち並ぶ既成
住宅地域		 東6m市道 水道、ガス、下水 藤崎

410m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    90 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 高層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  52.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     2,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 ６．０ｍ市道 交通

施設		 藤崎駅南東方

410m		 法令

規制		 １住居
(60,200)
高度地区2種20m
⑤地域要因の将
　来予測		 人気の高いマンション適地であることから、周辺地域を含め、今後は老朽化したマンションの建て替え等が徐々
に進んでいくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 高層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    620,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　              579,000 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、早良区内の住宅地域を中心として、広域的には福岡市内全域の住宅地域にも及ぶ。需要者はマン
ションデベロッパーが中心であるが、需要者が欲する土地面積にバラツキがあることから、土地総額における需要の中
心は掴みづらい状況にある。対象標準地が所在する高取地区は、周辺に生活利便施設が揃い、通勤・通学も便利な地域
であり、更に、居住環境も良好なことから、地価は上昇傾向で推移している。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、複数の類似する取引事例より比較検討して求められた価格であり、市場における価格形成の実態及び代替
性等を反映し、実証的であり、規範性は高いものと判断される。一方、開発法による価格は、マンションデベロッパー
によるマンション分譲を前提とした投資採算性を反映した価格である。ここでは比準価格及び開発法による価格を関連
づけ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    534,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 福岡市早良区の人口は約２２．３万人、過去
５年間で約２．２％増加している。



マンションデベロッパーによる用地取得は相
変わらず活発であり、地価は上昇傾向で推移
している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+12.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 福岡早良 -27　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 福岡早良６
Ｋ
-102		 福岡市早良区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 台形 北東21m市道、
南9m、二方路
近商

(100,300)
b 福岡中央６
Ｋ
-202		 福岡市中央区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 西10m市道、
北西3.5m、
角地
１住居
高度地区2種20m
(70,200)
c 福岡中央６
Ｋ
-502		 福岡市中央区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南10.7m市道、
中間画地
１中専
高度2種最高15m
建築協定
(60,150)
d 福岡城南６
Ｋ
-914		 福岡市城南区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西10.2m国道、
北3.5m、
南3.3m、
三方路
近商

(100,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
694,198  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
741,839 		 100
[ 119.1]
622,871 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
623,000 
b (　           ) 
589,879  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
572,698 		 100
[  96.9]
591,020 
591,000 
c (　           ) 
610,893  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
681,628 		 100
[ 105.9]
643,653 
644,000 
d (　           ) 
362,834  		 100
[ 100.0]		 [ 109.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  94.8]
418,331 		 100
[  62.4]
670,402 
670,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　  -5.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    620,000 円／㎡]  



福岡早良 -27　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 分譲マンションの敷地としての利用が最有効使用であることから、収益還元法は非適用とした。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない 開発法を適用する
場合の理由		 分譲マンション用地が最有効使用と考えられるため。
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

2,259,298,592 
1,155,152,777 
12 
832,000 
3,237.00 
284,000 
3,622.00 
⑧開発法による価格 　　        1,104,145,815 円　　　　（　              579,000 円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福岡早良 -27　宅地-6
(4)-2　開発計画
土地
①総面積 ②公共潰地(②a～②cの合計)  ㎡  ③敷地有効面積(①－②)
②a道路 ②b公園 ②cその他
1,907 ㎡   ㎡   ㎡   ㎡  1,907.00 ㎡            
総面積に対する割合
（     100.0 ％）  （           ％）  （           ％）  （           ％）  （     100.0 ％）            
建物
①建築面積 ②延床面積 ③容積率算入床面積 ④容積率不算入床面積 ⑤分譲可能床面積 ⑥建物構造･戸数･標準住戸
737.10 ㎡  3,622.00 ㎡  3,336.00 ㎡  286.00 ㎡  3,237.00 ㎡  ＲＣ・8F
 (    40 戸)
 81㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合 延床面積に対する有効率
（      38.7 ％）  （     189.9 ％）  （     174.9 ％）  （      15.0 ％）  （     89.37 ％） 
公法上の規制
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 間口･奥行 前面道路、幅員等
１住居
高度地区2種20m
60 ％ 
200 ％ 
200 ％ 		 間口

奥行		   52.0 ｍ

  40.0 ｍ		 前面道路： 市道

特定道路までの距離：		    6.0 ｍ

       ｍ
(4)-3収支計画
収入 ①a販売単価 住宅 832,000 円／㎡  店舗等  円／㎡ 
①b販売単価の算定根拠
②販売総額 　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額
住宅 　    832,000 円／㎡　　×　　     3,237.00 ㎡　　＝　　　　       2,693,184,000 円 
店舗等 　            円／㎡　　×　　              ㎡　　＝　　　　                     円 
合　計　　　　　　　　         2,693,184,000 円 
支出 ③a建築工事費(単価) 　建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料                                          
　   284,000 円／㎡　　×　 (1＋　　     3 ％）　＝　　　　　　　   292,520 円／㎡ 
③b建築工事費(単価)の算定根拠
④建築工事費(総額) 延床面積　　　　　　　　　　 建築工事費(総額)     
　    292,520 円／㎡　　×　　　   3,622.00 ㎡　　＝　　　　       1,059,507,440 円 
⑤a開発負担金 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　               円 
⑤b開発負担金の算定根拠
⑥販売管理費 販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費         
　　　         2,693,184,000 円　　×　　　　　     10 ％　　＝　　　　         269,318,400 円 
支出合計　④+⑤+⑥         1,328,825,840 円 
(4)-4　投下資本収益率     12 ％
投下資本収益率の算定根拠
(4)-5　開発スケジュール
項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間
準備期間 6 ヶ月  開発負担金  ヶ月  販売管理費(1期目) 6 ヶ月 
建築工事(1期目) 6 ヶ月  販売収入(1期目) 14 ヶ月  販売管理費(2期目) 16 ヶ月 
建築工事(2期目) 12 ヶ月  販売収入(2期目) 18 ヶ月  販売管理費(3期目)  ヶ月 
建築工事(3期目) 18 ヶ月  販売収入(3期目) 21 ヶ月 
(4)-6　収支の複利現価
項目 ①金額 ②販売総額比 ③複利現価率 ④割引期間(月) ⑤複利現価(①×③)
収入 販売総額(1期) 188,522,880 円  (      7 ％) ×　　0.8762  （     14 ヶ月） ＝　　          165,183,747 円 
販売総額(2期) 1,696,705,920 円  (     63 ％) ×　　0.8437  （     18 ヶ月） ＝　　        1,431,510,785 円 
販売総額(3期) 807,955,200 円  (     30 ％) ×　　0.8201  （     21 ヶ月） ＝　　          662,604,060 円 
収入合計 － － － － 2,259,298,592 円 
支出 建築工事費(1期) 105,950,744 円  (     10 ％) ×　　0.9449  （      6 ヶ月） ＝　　          100,112,858 円 
建築工事費(2期) 105,950,744 円  (     10 ％) ×　　0.8929  （     12 ヶ月） ＝　　           94,603,419 円 
建築工事費(3期) 847,605,952 円  (     80 ％) ×　　0.8437  （     18 ヶ月） ＝　　          715,125,142 円 
開発負担金  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
販売管理費(1期) 161,591,040 円  (     60 ％) ×　　0.9449  （      6 ヶ月） ＝　　          152,687,374 円 
販売管理費(2期) 107,727,360 円  (     40 ％) ×　　0.8598  （     16 ヶ月） ＝　　           92,623,984 円 
販売管理費(3期)  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
支出合計 － － － － 1,155,152,777 円 
(4)-7　開発法による価格 　　　　　　　　　　収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　 開発法による価格
        2,259,298,592 円　　－　　　　　　        1,155,152,777 円　　＝　　　　　         1,104,145,815 円 

              579,000 円／㎡ 
４　不動産ＩＤ 福岡早良 -27　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福岡市早良区高取二丁目２２１番２
 2911000013153-0000
2 　福岡市早良区高取二丁目２２９番２
 2911000013162-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考