別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
福岡早良 -26　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福岡早良 -26 福岡県 福岡第７ 氏名  不動産鑑定士　柴田　翔平   TEL.
鑑定評価額 90,000,000 円  １㎡当たりの価格 350,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 255,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福岡市早良区室見３丁目９番１６
｢室見３－９－２２｣		 ②地積
　(㎡)		 257  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,150)

（その他）
高度地区2種15m

1:2		 住宅

ＲＣ2		 一般住宅の中にマン
ションが見られる住
宅地域		 北東6m市道 水道、ガス、下水 室見

700m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    70 ｍ、南    80 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ６ｍ市道 交通

施設		 室見駅南東方

700m		 法令

規制		 １中専
(60,150)
高度地区2種15m
⑤地域要因の将
　来予測		 中小規模の一般住宅、共同住宅等が混在する住宅地域として熟成しており、地域内に特段の変動要因はないこと
から、今後も現状を維持するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    351,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    217,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、早良区内の地下鉄空港線各駅から徒歩圏内の住宅地域一帯である。主たる需要者は比較的高所得の都心
通勤者世帯のほか、会社経営者等の個人等。当圏内は最寄駅からの利便性と居住の快適性に優れていることから居住選
好性が高く需要は堅調であり、地価の上昇は継続している。立地条件、規模等の個別性により価格は様々であり、中心
価格帯を見出すことは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、同一需給圏内の類似地域の取引事例から試算しており、市場の取引実態を反映した実証性の高い価格であ
る。一方、近隣地域では賃貸用共同住宅が見られるものの、自用の戸建住宅としての利用が中心であり、居住の快適性
や利便性により価格形成がなされる傾向を鑑みると、収益価格の規範性はやや劣ると判断した。したがって、比準価格
を標準に、収益価格を関連付け、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　福岡早良 -28               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    461,000 円／㎡		 [107.2]
100		 100
[100.0]		 100
[141.9]		 [100.0]
100		 348,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    322,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口・世帯数ともに微増傾向は継続しており
、低金利の住宅ローン等を背景に、住宅地需
要は引き続き堅調に推移している。


地域要因に特段の変動はないが、地下鉄駅か
ら徒歩圏内で、交通利便性・居住の快適性等
が良好であることから、宅地需要は堅調であ
る。

個別的要因に変動はない


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +42.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 福岡早良 -26　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 福岡早良６
Ｋ
-1210		 福岡市早良区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西3.5m私道、
中間画地
２住居
高度地区2種20m
(60,160)
b 福岡早良６
Ｋ
-1005		 福岡市早良区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南5.9m市道、
中間画地
１住居
高度地区2種20m
(60,200)
c 福岡早良６
Ｋ
-1305		 福岡市早良区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北6m市道、
西6m、角地
１住居
高度地区2種20m
(70,200)
d 福岡早良６
Ｋ
-8		 福岡市早良区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西6m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
e 福岡早良６
Ｋ
-109		 福岡市早良区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東2m道路、
中間画地
１住居

(60,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
362,993  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
375,698 		 100
[ 105.5]
356,112 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
356,000 
b (　           ) 
333,774  		 100
[ 100.0]		 [ 107.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
359,475 		 100
[ 107.2]
335,331 
335,000 
c (　           ) 
365,223  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
380,116 		 100
[ 109.9]
345,874 
346,000 
d (　           ) 
362,896  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
377,412 		 100
[ 107.2]
352,063 
352,000 
e (　           ) 
314,551  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
346,006 		 100
[  96.4]
358,927 
359,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    351,000 円／㎡]  



福岡早良 -26　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,247,756 
1,002,668 
4,245,088 
2,362,080 
1,883,008 		 （　0.9780）
1,841,582 		 （  3.7 -  0.4 ）
3.3％  
⑧収益価格 　     55,805,515 円　　　　（　    217,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福岡早良 -26　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 110.00 ＬＳ2 220.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専
高度地区2種15m
 60 ％   150 ％   150 ％   257 ㎡     11.0 m x   23.5 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 一部屋当たり、５５㎡程度の２ＬＤＫを想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段を想定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
110.00 
100.0 
110.00 
1,810 
199,100 		 1.0  199,100 
1.0  199,100 

 2～ 2		 住宅
110.00 
100.0 
110.00 
1,850 
203,500 		 1.0  203,500 
1.0  203,500 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
220.00 
100.0 
220.00 

402,600 		 402,600 
402,600 
⑨年額支払賃料        402,600 円　×　12ヶ月　＝　       4,831,200 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     220.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  11,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         528,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,831,200 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　         528,000 円　　×　　   4.0 ％　＝　　       214,368 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,144,832 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           402,600 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,865 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          402,600 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　          99,059 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,247,756 円　　　　（　        20,419 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 福岡早良６Ｋ（
賃）
　　　　-1105		 1,944  
(   1,864) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
1,926 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,891 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,850 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 福岡早良６Ｋ（
賃）
　　　　-1106		 1,944  
(   1,864) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.5]		 100
[106.0]		 100
[100.0]
1,862 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
福岡早良 -26　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 159,600 円  　　　　     39,900,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 214,368 円  　　　        5,359,200　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      209,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      339,100 円  　　　　     39,900,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        39,900 円  　　　　     39,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        39,900 円  　　　　     39,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,002,668 円　（　　　　　　         3,901 円／㎡）　　（経費率　　  19.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9780    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 39,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 176,000 円／㎡　×　     220.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0592     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0455 ×　 40 ％　＋　0.0595 ×  40 ％　＋ 0.0859 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,362,080 円  
（　　　　　         9,191 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,247,756 円      
②総費用 1,002,668 円      
③純収益　①－② 4,245,088 円      
④建物等に帰属する純収益 2,362,080 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,883,008 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,841,582 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        7,166 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     55,805,515 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     217,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 福岡早良 -26　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福岡市早良区室見三丁目９番１６
 2911000019238-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
福岡早良 -26　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福岡早良 -26 福岡県 福岡第７ 氏名  不動産鑑定士　中園　二郎   TEL.
鑑定評価額 90,000,000 円  １㎡当たりの価格 350,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 255,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月27日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福岡市早良区室見３丁目９番１６
｢室見３－９－２２｣		 ②地積
　(㎡)		 257  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,150)

（その他）
高度地区2種15m

1:2		 住宅

ＲＣ2		 一般住宅の中にマン
ションが見られる住
宅地域		 北東6m市道 水道、ガス、下水 室見

700m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    70 ｍ、南    80 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ６ｍ市道 交通

施設		 室見駅南東方

700m		 法令

規制		 １中専
(60,150)
高度地区2種15m
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は、戸建住宅を主とし共同住宅も見られる住宅地域で、利便性・快適性を有し、今後も良好な住環境を
維持するものと予測する。高値取引が増加していることから、地価は上昇傾向を継続すると考える。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    353,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    217,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は地下鉄空港線「藤崎」「室見」駅を最寄駅とする住宅地域一帯。需要の中心は福岡市及びその周辺や同一
需給圏外からの１次取得者のほか、地場・大手の不動産・開発業者などが支配的。利便性・快適性に優れ、かつ学校区
も人気のある市内でも上品等の住宅地区の地位を維持しており、高値取引も多く需要は旺盛。中心価格帯は幅があるが
、土地は５，０００～５，５００万円程度、新築の戸建物件で７，５００～８，０００万円程度が需要の中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 賃貸建物も多く、収益性に着目した行動が見られるものの、指定容積率が１５０％で投資対象としての競争力がやや劣
り、適正な還元利回りの把握が困難であることから、収益価格は相対的に信頼性が低い。よって、本件では実証的価格
である比準価格をやや重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を加え、更には戸建住宅や賃貸市場の推移
に加え、マンション市場の動向等をも勘案した結果、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　福岡早良 -28               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    461,000 円／㎡		 [107.2]
100		 100
[100.0]		 100
[142.8]		 [100.0]
100		 346,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    322,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 早良区は人口・世帯数とも増加しているが、
土地取引件数は前年に比べ減少傾向、住宅着
工戸数は貸家・分譲の割合が高い。


市内でも人気のエリアとして定着しており、
取引は相対的に少ないものの、出物があれば
滞留期間が短期で成約する傾向は継続してい
る。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +40.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 福岡早良 -26　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 福岡早良６
ｋ
-207		 福岡市早良区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東6m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
b 福岡早良６
Ｋ
-1204		 福岡市早良区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北西5.8m市道
、北東5.8m、
角地
１中専
高度地区2種15m
(70,150)
c 福岡早良６
Ｋ
-1105		 福岡市早良区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6m市道、
西6m、角地
１中専
高度2種最高15m
(70,150)
d 福岡早良６
ｋ
-205		 福岡市早良区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東4m私道、
中間画地
１住居

(60,160)
e 福岡早良６
Ｋ
-1210		 福岡市早良区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西3.5m私道、
中間画地
２住居
高度地区2種20m
(60,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
271,667  		 100
[ 100.0]		 [ 105.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
287,424 		 100
[  80.8]
355,723 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
356,000 
b (　           ) 
276,404  		 100
[ 100.0]		 [ 110.1]
100		 100
[  99.0]		 100
[ 102.0]
301,367 		 100
[  88.2]
341,686 
342,000 
c (　           ) 
453,705  		 100
[ 100.0]		 [ 111.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
488,944 		 100
[ 110.0]
444,495 
444,000 
d (　           ) 
356,726  		 100
[ 100.0]		 [ 106.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
400,660 		 100
[ 104.3]
384,142 
384,000 
e (　           ) 
362,993  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
375,698 		 100
[ 106.6]
352,437 
352,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.73 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.84 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.73 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.74 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    353,000 円／㎡]  



福岡早良 -26　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,306,680 
1,059,080 
4,247,600 
2,362,080 
1,885,520 		 （　0.9780）
1,844,039 		 （  3.7 -  0.4 ）
3.3％  
⑧収益価格 　     55,879,970 円　　　　（　    217,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福岡早良 -26　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 110.00 ＬＳ2 220.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専
高度地区2種15m
 60 ％   150 ％   150 ％   257 ㎡     11.0 m x   23.5 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２階建共同住宅、各階２戸、平均専用面積約５５㎡ ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～  		 住居
110.00 
100.0 
110.00 
1,900 
209,000 		 1.0  209,000 
1.0  209,000 

 2～  		 住居
110.00 
100.0 
110.00 
1,930 
212,300 		 1.0  212,300 
1.0  212,300 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
220.00 
100.0 
220.00 

421,300 		 421,300 
421,300 
⑨年額支払賃料        421,300 円　×　12ヶ月　＝　       5,055,600 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     220.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  15,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         360,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,055,600 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　         360,000 円　　×　　   4.0 ％　＝　　       216,624 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,198,976 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           421,300 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,044 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          421,300 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         103,660 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,306,680 円　　　　（　        20,649 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 福岡早良６Ｋ（
賃）
　　　　-403		 1,073  
(   1,068) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 54.0]		 100
[100.0]		 100
[102.0]
1,948 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,973 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,930 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 福岡早良６Ｋ（
賃）
　　　　-1203		 2,096  
(   1,970) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[103.0]
2,035 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
福岡早良 -26　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 159,600 円  　　　　     39,900,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 270,780 円  　　　        5,415,600　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      209,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      339,100 円  　　　　     39,900,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        39,900 円  　　　　     39,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        39,900 円  　　　　     39,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,059,080 円　（　　　　　　         4,121 円／㎡）　　（経費率　　  20.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9780    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 39,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 176,000 円／㎡　×　     220.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0592     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0455 ×　 40 ％　＋　0.0595 ×  40 ％　＋ 0.0859 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,362,080 円  
（　　　　　         9,191 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,306,680 円      
②総費用 1,059,080 円      
③純収益　①－② 4,247,600 円      
④建物等に帰属する純収益 2,362,080 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,885,520 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,844,039 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        7,175 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     55,879,970 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     217,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 福岡早良 -26　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福岡市早良区室見三丁目９番１６
 2911000019238-0000
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備考