令和6年1月15日　提出 福岡早良 -24　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福岡早良 -24 福岡県 福岡第７ 氏名  不動産鑑定士　的野　泰浩   TEL.

鑑定評価額 291,000,000 円  １㎡当たりの価格 210,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月8日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 145,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福岡市早良区荒江３丁目２７４番２ ｢荒江３－２３－８｣ ②地積 　(㎡) 1,384   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,150) （その他） 高度地区2種15m (70,150) 2:1 共同住宅 ＲＣ5 一般住宅、中層共同 住宅が混在する住宅 地域 南8m市道、東側道 水道、ガス、下水 藤崎 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 中層共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  55.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　     1,400 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 ８ｍ市道 交通 施設 藤崎駅南東方 1.5km 法令 規制 ２中専 (70,150) 高度地区2種15m ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅及び共同住宅が混在する熟成度の高い住宅地域である。特筆すべき格別の変動要因は見受けられず、現 状を維持しながら静態的に推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    215,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　              198,000 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、早良区や隣接する城南区等に所在し、共同住宅を主体とする住宅地域である。需要者は分譲マンション の開発を目論むディベロッパー等が中心となる。近時の堅調なマンション市況を背景として、マンション素地に係る取 引も増加傾向にあり、マンション開発適地は価格が上昇傾向にあるものと把握される。取引価格の水準は、形状・規模 如何の個別性に起因して異なることから、一概に中心価格帯について言及することは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は市場参加者及び最有効使用が類似する取引事例から求めたもので、市場性を反映した実証的な価格として規 範性が高い。開発法は投資採算性に着目しマンション開発を想定して求めたもので、想定される需要者の意思決定過程 を反映した手法であり規範性は高い。よって、比準価格と開発法による価格を関連付け、同一需給圏内の需給動向にも 留意の上、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    188,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 近時の物価や建築費の高騰、円安等を背景に 金融緩和政策の修正観測が広がっているもの の、早良区内の不動産市況は概ね堅調に推移 。 近時の堅調なマンション市況を背景として、 マンション素地に係る需要は旺盛であり、安 定的に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +11.7 ％  ％