令和6年1月15日　提出 福岡早良 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福岡早良 -20 福岡県 福岡第７ 氏名  不動産鑑定士　福山　道和   TEL.

鑑定評価額 466,000,000 円  １㎡当たりの価格 362,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 265,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福岡市早良区室見５丁目７番２ ｢室見５－７－５｣ ②地積 　(㎡) 1,288   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,150) （その他） 高度地区2種15m 2:1 共同住宅 ＲＣ4 中規模一般住宅、マ ンションが混在する 住宅地域 南東6m市道 水道、ガス、下水 室見 300m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   150 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 中層共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  47.0 ｍ、奥行　約　　  27.0 ｍ、規模　　     1,300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 ６ｍ市道 交通 施設 室見駅南方 300m 法令 規制 １中専 (60,150) 高度地区2種15m ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、最寄駅まで徒歩圏内の交通利便性に恵まれた住宅地域である。マンション用地としての需要は堅調 に推移している。 (3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    369,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　              353,000 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏については、地下鉄沿線を中心とした早良区、西区、城南区の中高層住宅地域の圏域である。マンション用 地であることから、需要者はマンションデベロッパーを主としている。マンション用地に対する需要は堅調に推移して おり、価格は上昇傾向となっている。取引価格は、規模等により大きく異なるため、価格帯は一定の水準を形成してい ない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、マンションを主とする住宅地域であり、用途的に類似性を有する取引事例を中心として比準価格を試算し た。また、当該地域の主な需要者であるマンション事業者の事業計画を想定し、開発法による価格を試算したが、販売 価格・建築費等は地域の動向を反映したものとなっており信頼性の高い価格となっている。そこで比準価格と開発法に よる価格を相互に関連付け、また代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福岡早良 -27               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    534,000 円／㎡ [112.4] 100 100 [100.0] 100 [167.1] [100.0] 100 359,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    333,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は、このところ一部に足踏みもみられる が、緩やかに回復している。都心部を中心に 不動産市況は改善傾向にある。 利便性に優れ、居住環境が良好な住宅地域で ある。住宅需要が堅調に推移していることか ら、地価は依然として上昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +41.0 行政　　　　　　  +5.0 その他　　　　　 +14.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +8.7 ％  ％