令和6年1月15日　提出 福岡早良 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福岡早良 -14 福岡県 福岡第７ 氏名  不動産鑑定士　川崎　耕二   TEL.

鑑定評価額 13,800,000 円  １㎡当たりの価格 86,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福岡市早良区野芥５丁目３５２番１３ ｢野芥５－１８－１９｣ ②地積 　(㎡) 159   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 等が見られる住宅地 域 西4.5m市道 水道、ガス、下水 梅林 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 ４．５ｍ市道 交通 施設 梅林駅南西方 1.3km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域に特段の地域要因の変化は見られず、今後とも現状維持的に推移するものと予測する。昨春の地下鉄七 隈線延伸開業により、交通アクセスの更なる向上等により需要は旺盛であり地価は今後も上昇傾向を示すと予測 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     86,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は早良区の地下鉄七隈線以南で、特に野芥、梅林、重留、田隈等の住宅地域との代替性が高い。需要 者の中心は、福岡市中心部へ通勤するサラリーマン世帯等の個人エンドユーザーが想定される。住環境の良さ、人口増 大等を背景に需要は強く、地価は上昇基調で推移している。市場での需要の中心となる価格帯は、土地は総額１，００ ０万円台半ば、新築戸建の総額は３，５００万円程度と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、市場分析に基づき収集選択した多数の事例より求めたもので、市場性を反映し実証的で規範性の高い価格 が得られた。一方、収益価格は、賃貸市場が未成熟のため求められなかった。よって、比準価格を標準に、代表標準地 との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福岡早良 -30               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     91,500 円／㎡ [110.7] 100 100 [100.0] 100 [117.4] [100.0] 100 86,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     78,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口動態、低金利、建築費高騰、不動産価格 先高感等を反映し、取引は活発で住宅需要は 引き続き堅調。 最寄り駅からは若干遠いものの、七隈線延伸 開業や上記要因等を反映して需要は旺盛で、 地価は上昇傾向が強く、かつ持続している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +14.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +10.7 ％  ％