令和6年1月15日　提出 福岡早良 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福岡早良 -11 福岡県 福岡第７ 氏名  不動産鑑定士　福山　新一   TEL.

鑑定評価額 27,400,000 円  １㎡当たりの価格 152,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 110,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福岡市早良区有田４丁目６２４番４内 ｢有田４－２９－６｣ ②地積 　(㎡) 180   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中にアパ ート等が混在する住 宅地域 東4m市道 水道、ガス、下水 賀茂 980m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    70 ｍ、南   120 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 一般住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 ４ｍ市道 交通 施設 賀茂駅北方 980m 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 低層アパートも混在する住宅地域である。福岡市営地下鉄七隈線の延伸事業により博多駅まで直通となった。住 宅需要は堅調で、今後ともこの傾向を維持し、地価は上昇傾向を示すと予測する。 (3)最有効使用の判定 一般住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    152,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は福岡市早良区に存する地下鉄七隈線沿線及びその周辺の住宅地域である。土地の需要者は福岡都市圏通勤 のサラリーマン等であるが、同一需給圏外からの転入者も多い。都心部への利便性及び価格帯等より需要は比較的強く 、地価は上昇傾向にある。取引価格帯は規模により総額が異なるが、標準的画地規模で中心価格帯は２７００万円程度 である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例から求めたもので、市場の実態を反映した実証的な価格であ り規範性が高い。一方、収益価格については、当該地域は戸建住宅を主とする地域であり、賃貸市場が未成熟であるた め求めることができなかった。よって、現実の市場性を反映した比準価格を標準とし、代表標準地及び一般的要因の検 討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福岡早良 -18               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    160,000 円／㎡ [109.4] 100 100 [100.0] 100 [116.0] [100.0] 100 151,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    136,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は、このところ一部に足踏みもみられる が、緩やかに回復している。都心部を中心に 不動産市況は改善傾向にある。 福岡市早良区の地下鉄七隈線沿線の住宅地は 人気が高まっており、土地需要は高く地価は 上昇傾向にある。 個別的要因に特段の変化はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +11.8 ％  ％