別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
福岡早良 -8　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福岡早良 -8 福岡県 福岡第７ 氏名  不動産鑑定士　的野　泰浩   TEL.
鑑定評価額 68,300,000 円  １㎡当たりの価格 205,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 145,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福岡市早良区原４丁目１２５４番１外
｢原４－６－２３｣		 ②地積
　(㎡)		 333  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
高度地区2種20m


(70,200)

1.2:1		 共同住宅

ＲＣ3		 一般住宅と中層共同
住宅が混在する住宅
地域		 西6.2m市道、北側道 水道、ガス、下水 室見

1.7km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   120 ｍ、南   100 ｍ、北   140 ｍ ②標準的使用 中層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       320 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし 街

路		 ６．２ｍ市道 交通

施設		 室見駅南方

1.7km		 法令

規制		 １住居

高度地区2種20m
⑤地域要因の将
　来予測		 一般住宅及び共同住宅が混在する熟成度の高い住宅地域である。特筆すべき格別の変動要因は見受けられず、現
状を維持しながら静態的に推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    210,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    147,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、早良区内の最寄地下鉄駅からやや距離をおくバス利用圏内の住宅地域一帯である。当圏域は早良区北部
の地下鉄沿線の住宅地域と比して相対的に割安感があることから、堅調な住宅需要が認められる。需要者の中心は一次
取得者や共同住宅の建設を目論む個人や不動産業者等と把握される。取引価格の水準は分譲か賃貸等の用途・形状・規
模等如何の個別性に起因して異なることから、一概に中心価格帯について言及することは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は市場参加者及び最有効使用が類似する取引事例から求めたもので、市場性を反映した実証的な価格として規
範性が高い。収益価格は収益性の側面から市場価値を把握したもので、需要者を鑑みれば重視すべき価格であるが、近
時の建築費の高騰も相俟って、想定如何で価格が変動する嫌いがあり、規範性は若干劣る。よって、近時の需給動向を
反映した比準価格を重視し、収益価格を参酌し、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　福岡早良 -18               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    160,000 円／㎡		 [109.4]
100		 100
[100.0]		 100
[ 87.3]		 [103.0]
100		 207,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    188,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 近時の物価や建築費の高騰、円安等を背景に
金融緩和政策の修正観測が広がっているもの
の、早良区内の不動産市況は概ね堅調に推移
。

最寄地下鉄駅からやや距離をおくバス利用圏
内の住宅地域であるが、住宅需要は底堅く、
地価は穏やかな上昇基調にて推移。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　  -9.0
行政　　　　　　  -6.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 福岡早良 -8　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 福岡早良６
Ｋ
-1203		 福岡市早良区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東10.2m市
道、中間画地
２中専
高度地区2種15m
(60,150)
b 福岡早良５
Ｃ
-510		 福岡市早良区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東25m県道、
中間画地
２住居
高度地区2種20m
(60,200)
c 福岡早良６
Ｋ
-1206		 福岡市早良区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西5.1m市道
、中間画地
１中専
高度地区2種15m
(60,150)
d 福岡早良５
Ｃ
-310		 福岡市早良区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西12m市道、
中間画地
２中専

(60,150)
e 福岡早良６
Ｋ
-1306		 福岡市早良区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西8.2m市道、
中間画地
１住居
高度地区2種20m
(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
368,178  		 100
[ 100.0]		 [ 109.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
402,050 		 100
[ 134.9]
298,036 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
307,000 
b (　           ) 
320,338  		 100
[ 100.0]		 [ 108.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
364,174 		 100
[ 126.4]
288,112 
297,000 
c (　           ) 
237,768  		 100
[ 100.0]		 [ 109.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
261,069 		 100
[ 121.5]
214,872 
221,000 
d (　           ) 
226,795  		 100
[ 100.0]		 [ 105.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
238,815 		 100
[ 117.3]
203,593 
210,000 
e (　           ) 
181,902  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
185,722 		 100
[  91.0]
204,090 
210,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.92 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +31.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +18.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.98 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +24.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.53 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -9.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    210,000 円／㎡]  



福岡早良 -8　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存しており土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,997,719 
1,934,376 
7,063,343 
5,410,880 
1,652,463 		 （　0.9780）
1,616,109 		 （  3.7 -  0.4 ）
3.3％  
⑧収益価格 　     48,973,000 円　　　　（　    147,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福岡早良 -8　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 115.00 Ｓ4 460.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居
高度地区2種20m
 70 ％   200 ％   200 ％   333 ㎡     20.8 m x   16.4 m  前面道路：市道     　   6.2 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 住戸各階２戸（１戸あたり約５５㎡・２ＬＤＫ）総戸数８個 ⑦有効率　  95.0 ％
の理由		 共同住宅として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

  ～ 1		 居宅
115.00 
95.0 
109.25 
1,500 
163,875 		 1.0  163,875 
2.0  327,750 

 2～ 3		 居宅
115.00 
95.0 
109.25 
1,650 
180,263 		 1.0  180,263 
2.0  360,526 

  ～ 4		 居宅
115.00 
95.0 
109.25 
1,700 
185,725 		 1.0  185,725 
2.0  371,450 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
460.00 
95.0 
437.00 

710,126 		 710,126 
1,420,252 
⑨年額支払賃料        710,126 円　×　12ヶ月　＝　       8,521,512 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     437.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   8,000 円／台　×　   5 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         480,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,521,512 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　         480,000 円　　×　　   4.0 ％　＝　　       360,060 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,641,452 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           710,126 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           6,817 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,420,252 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         349,450 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,997,719 円　　　　（　        27,020 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 福岡早良６Ｋ（
賃）
　　　　-1302		 1,662  
(   1,628) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
1,749 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,722 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,650 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b 福岡早良６Ｋ（
賃）
　　　　-1301		 1,541  
(   1,478) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[100.0]
1,675 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
福岡早良 -8　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 365,600 円  　　　　     91,400,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 450,076 円  　　　        9,001,512　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      159,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      776,900 円  　　　　     91,400,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        91,400 円  　　　　     91,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        91,400 円  　　　　     91,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,934,376 円　（　　　　　　         5,809 円／㎡）　　（経費率　　  21.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9780    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 91,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 193,000 円／㎡　×　     460.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0592     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0455 ×　 40 ％　＋　0.0595 ×  40 ％　＋ 0.0859 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,410,880 円  
（　　　　　        16,249 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,997,719 円      
②総費用 1,934,376 円      
③純収益　①－② 7,063,343 円      
④建物等に帰属する純収益 5,410,880 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,652,463 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,616,109 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,853 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     48,973,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     147,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 福岡早良 -8　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福岡市早良区原四丁目１２５４番１
 2911000037171-0000
2 　福岡市早良区原四丁目１２５４番３
 2911000037173-0000
3 　福岡市早良区原四丁目１２５４番４
 2911000037174-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月11日　提出
福岡早良 -8　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福岡早良 -8 福岡県 福岡第７ 氏名  不動産鑑定士　小林　健一郎   TEL.
鑑定評価額 67,600,000 円  １㎡当たりの価格 203,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 145,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福岡市早良区原４丁目１２５４番１外
｢原４－６－２３｣		 ②地積
　(㎡)		 333  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
高度2種最高20m


(70,200)

1.2:1		 共同住宅

ＲＣ3		 一般住宅と中層共同
住宅が混在する住宅
地域		 西6.2m市道、北側道 水道、ガス、下水 室見

1.7km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   120 ｍ、南   100 ｍ、北   140 ｍ ②標準的使用 中層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       320 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 ６．２ｍ市道 交通

施設		 藤崎駅南西方

1.9km		 法令

規制		 １住居
(60,200)
高度2種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は戸建住宅、共同住宅が混在する住宅地域として成熟しており、地域内に特段の変動要因はないことか
ら、今後も概ね現状を維持するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    203,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    142,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は早良区内の住宅地域である。需要者の中心は、福岡都市部へ通勤する一次取得者等である。交通接
近条件等が劣る既存の住宅地域においても、ハウスメーカー等による活発な分譲住宅地供給等により、住宅市況は好調
である。取引価格は、３００㎡程度の住宅地であれば６，０００万円前後、土地建物一体の新築物件では８，０００～
９，０００万円が中心となる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格については、類似地域内において規範性のある多数の取引事例の収集ができた。一方、収益価格については、
賃料の粘着性等により土地価格に見合う賃料を収受できていない等の理由から低位に求められており説得力はやや低い
。従って、市場実態を反映したより規範性の高い比準価格を中心に、収益価格を比較考量し、更に、代表標準地との均
衡を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　福岡早良 -18               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    160,000 円／㎡		 [109.4]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.3]		 [103.0]
100		 200,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    188,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 区内の人口増加や低金利等を背景に不動産市
場は好調であり、地価は全般的に上昇傾向で
推移している。


交通利便性はやや劣るものの、幹線道路の背
後で生活利便施設等に比較的近いことから、
住宅地需要は堅調で、地価は上昇傾向で推移
している。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  -5.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 福岡早良 -8　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 福岡早良６
Ｋ
-1306		 福岡市早良区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西8.2m市道、
中間画地
１住居
高度地区2種20m
(60,200)
b 福岡早良６
Ｋ
-1308		 福岡市早良区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南5.8m市道、
中間画地
１低専

(50,80)
c 福岡早良５
Ｃ
-310		 福岡市早良区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西12m市道、
中間画地
２中専

(60,150)
d 福岡早良６
Ｋ
-1207		 福岡市早良区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 台形 東6.2m市道、
西4m、二方路
１中専
高度地区2種15m
(70,150)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
181,902  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
185,722 		 100
[  96.0]
193,460 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
199,000 
b (　           ) 
168,198  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
171,730 		 100
[  87.3]
196,712 
203,000 
c (　           ) 
226,795  		 100
[ 100.0]		 [ 105.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
238,815 		 100
[ 114.4]
208,754 
215,000 
d (　           ) 
214,162  		 100
[ 100.0]		 [ 103.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
218,151 		 100
[ 112.0]
194,778 
201,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.53 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.77 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    203,000 円／㎡]  



福岡早良 -8　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,649,637 
1,861,677 
6,787,960 
5,191,840 
1,596,120 		 （　0.9780）
1,561,005 		 （  3.7 -  0.4 ）
3.3％  
⑧収益価格 　     47,303,182 円　　　　（　    142,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福岡早良 -8　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 115.00 Ｓ4 460.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居
高度2種最高20m
 70 ％   200 ％   200 ％   333 ㎡     20.8 m x   16.4 m  前面道路：市道     　   6.2 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 約５５㎡（２ＬＤＫ居宅）を想定。 ⑦有効率　  95.0 ％
の理由		 共同住宅としては標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
115.00 
95.0 
109.25 
1,500 
163,875 		 2.0  327,750 
2.0  327,750 

 2～ 3		 居宅
115.00 
95.0 
109.25 
1,600 
174,800 		 2.0  349,600 
2.0  349,600 

 4～ 4		 居宅
115.00 
95.0 
109.25 
1,530 
167,153 		 2.0  334,306 
2.0  334,306 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
460.00 
95.0 
437.00 

680,628 		 1,361,256 
1,361,256 
⑨年額支払賃料        680,628 円　×　12ヶ月　＝　       8,167,536 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     437.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   8,000 円／台　×　   5 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         480,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されており計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,167,536 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　         480,000 円　　×　　   4.0 ％　＝　　       345,901 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,301,635 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,361,256 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          13,068 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,361,256 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         334,934 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,649,637 円　　　　（　        25,975 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 福岡早良６Ｋ（
賃）
　　　　-1103		 1,412  
(   1,354) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
1,601 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,671 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,600 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 福岡早良６Ｋ（
賃）
　　　　-1401		 1,701  
(   1,632) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,736 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
福岡早良 -8　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 350,800 円  　　　　     87,700,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 432,377 円  　　　        8,647,536　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      157,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      745,400 円  　　　　     87,700,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        87,700 円  　　　　     87,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        87,700 円  　　　　     87,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,861,677 円　（　　　　　　         5,591 円／㎡）　　（経費率　　  21.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9780    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 87,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 185,000 円／㎡　×　     460.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0592     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0455 ×　 40 ％　＋　0.0595 ×  40 ％　＋ 0.0859 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,191,840 円  
（　　　　　        15,591 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,649,637 円      
②総費用 1,861,677 円      
③純収益　①－② 6,787,960 円      
④建物等に帰属する純収益 5,191,840 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,596,120 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,561,005 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,688 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     47,303,182 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     142,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 福岡早良 -8　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福岡市早良区原四丁目１２５４番１
 2911000037171-0000
2 　福岡市早良区原四丁目１２５４番３
 2911000037173-0000
3 　福岡市早良区原四丁目１２５４番４
 2911000037174-0000
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備考