令和6年1月15日　提出 福岡早良 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福岡早良 -4 福岡県 福岡第７ 氏名  不動産鑑定士　山下　洋生   TEL.

鑑定評価額 489,000,000 円  １㎡当たりの価格 201,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 145,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福岡市早良区小田部７丁目１３４番５外 ｢小田部７－１９－２０｣ ②地積 　(㎡) 2,434   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,150) （その他） 高度地区2種15m 地区計画等 1:1.2 共同住宅 ＲＣ7 マンション等の中に 空地も見られる住宅 地域 西10.5m市道 水道、ガス、下水 室見 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   160 ｍ、南   140 ｍ、北   140 ｍ ②標準的使用 中層共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  46.0 ｍ、奥行　約　　  52.0 ｍ、規模　　     2,400 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １０．５ｍ市道 交通 施設 室見駅南西方 1.4km 法令 規制 １中専 (60,150) 高度地区2種15m 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は中層マンションを主とする住宅地域で、地域内及び周辺に格別の変動要因は見受けられず、当該地域 は今後当分の間、現状維持で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    205,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　              182,000 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、早良区・西区・城南区内の交通接近条件に比較的恵まれた住宅地域一円である。需要者の中心は大手及 び地場の不動産開発業者等である。近隣地域及び周辺は居住環境が良好な住宅地域で、宅地需要は底堅く推移しており 、地価は上昇基調にある。取引価格の水準は、形状・規模等の個別的要因により大きく異なる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、市場参加者や最有効使用が類似した取引事例から求めたもので、市場性を反映した実証的な価格である。 開発法による価格は、投資採算性を反映した価格であるが、想定要素を含んでいること等から比準価格と比較した相対 的規範性はやや劣ると判断する。以上から、相対的に規範性の高い比準価格を重視し、開発法による価格を比較考量す るとともに、代表標準地との検討を踏まえて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福岡早良 -24               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    188,000 円／㎡ [111.7] 100 100 [105.0] 100 [ 99.0] [100.0] 100 202,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    182,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 低金利政策や人口・世帯数の増加等に伴い、 当区における宅地需要は堅調で地価は上昇基 調にある。 地域要因に特段の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +10.4 ％  ％