令和6年1月11日　提出 福岡早良 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福岡早良 -3 福岡県 福岡第７ 氏名  不動産鑑定士　小林　健一郎   TEL.

鑑定評価額 84,500,000 円  １㎡当たりの価格 427,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 310,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福岡市早良区藤崎２丁目１６９番 ｢藤崎２－８－１２｣ ②地積 　(㎡) 198   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区2種20m 地区計画等 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 西6m市道 水道、ガス、下水 藤崎 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西    70 ｍ、南    70 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 ６ｍ市道 交通 施設 藤崎駅南方 800m 法令 規制 １住居 (60,200) 高度地区2種20m 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 地下鉄空港線徒歩圏内にある戸建住宅を中心に形成された住宅地域であり、地域内に特段の変動要因はないこと から、今後も概ね現状を維持するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    427,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は早良区及び隣接する中央区、西区の地下鉄空港線沿線の住宅地域である。主な需要者は福岡都市部へ通勤 するサラリーマン等が中心である。福岡市内の交通利便性が優る地域は特に住宅需要が堅調であり、地価は上昇傾向で 推移している。中心となる価格帯は２００㎡程度の土地が８，０００～９，０００万円、新築戸建物件では１億円を超 える水準と思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己利用を目的とした戸建住宅の敷地としての取引が中心であり、賃貸市場は形成されていないため収益還元法は適用 しなかった。一方、比準価格は代替性を有する取引事例について規範性の程度に応じた重み付けを行い試算しており、 市場実態を反映した実証的な価格である。従って、代表標準地との均衡を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記 のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福岡早良 -28               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    461,000 円／㎡ [107.4] 100 100 [100.0] 100 [114.1] [100.0] 100 434,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    394,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 区内の人口増加や低金利等を背景に不動産市 場は好調であり、地価は全般的に上昇傾向で 推移している。 地域要因に特段の変動はないが、地下鉄空港 線沿線の住宅地需要は依然として強く、地価 は堅調に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 +25.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +8.4 ％  ％