別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
福岡早良 -2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福岡早良 -2 福岡県 福岡第７ 氏名  不動産鑑定士　廣原　浩一   TEL.
鑑定評価額 64,500,000 円  １㎡当たりの価格 252,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 180,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福岡市早良区南庄３丁目２７番
｢南庄３－１６－１８｣		 ②地積
　(㎡)		 256  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２中専
(60,150)

（その他）
高度地区2種15m

1:1		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅に共
同住宅が混在する住
宅地域		 西6m市道 水道、ガス、下水 室見

1.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ６ｍ市道 交通

施設		 室見駅南方

1.1km		 法令

規制		 ２中専
(60,150)
高度地区2種15m
⑤地域要因の将
　来予測		 中規模の戸建住宅と共同住宅が混在する住宅地域である。今後は建て替え等を伴いながら、現況程度で推移して
いくと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    259,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    176,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、市営地下鉄空港線及び七隈線沿線の住宅地域である。主な需要者は、福岡都市部を勤務地とする勤労所
得者等が考えられる。市営地下鉄空港線沿線における徒歩圏内の住宅地の中で、生活利便性が比較的高いため、従前よ
り人気のエリアである。昨今においては、住宅取得価額の総額を抑えるため、画地規模の縮小傾向が見受けられるが、
土地の中心となる価格帯は４０００万円～６０００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 本件では、取引事例比較法及び収益還元法を適用して試算価格を求めた。比準価格は、同一需給圏内における多数の取
引事例により求められた、実証的かつ客観的な価格である。他方、収益価格は試算過程に想定要素が多く含まれるため
、相対的に規範性は劣ると判断される。したがって、本件評価では、現実の市場を反映し説得力の高い比準価格を標準
に、収益価格を比較考量して、単価と総額の観点にも十分に留意した上で、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    227,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 早良区は、人口・世帯数ともに増加傾向にあ
り、市営地下鉄空港線及び七隈線沿線を中心
として、不動産の取得需要は未だ堅調である
。

市営地下鉄空港線の徒歩圏内で、利便性が優
れた住宅地域である。低金利政策を背景に分
譲住宅地の取得需要は強く、地価は未だ上昇
傾向にある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+11.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 福岡早良 -2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 福岡早良５
Ｃ
-710		 福岡市早良区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西12m市道、
中間画地
１中専
高度地区2種15m
(60,150)
b 福岡早良６
Ｋ
-112		 福岡市早良区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北4.5m市道、
中間画地
１中専

(60,100)
c 福岡早良６
Ｋ
-1005		 福岡市早良区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南5.9m市道、
中間画地
１住居
高度地区2種20m
(60,200)
d 福岡早良６
Ｋ
-1201		 福岡市早良区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 北東15.5m市
道、中間画地
２中専
高度地区2種15m
地区計画等
(60,150)
e 福岡早良６
Ｋ
-1204		 福岡市早良区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北西5.8m市道
、北東5.8m、
角地
１中専
高度地区2種15m
(70,150)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
241,553  		 100
[ 100.0]		 [ 106.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
270,539 		 100
[ 105.0]
257,656 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
258,000 
b (　           ) 
239,298  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
248,870 		 100
[  94.1]
264,474 
264,000 
c (　           ) 
333,774  		 100
[ 100.0]		 [ 107.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
359,475 		 100
[ 137.0]
262,391 
262,000 
d (　           ) 
301,141  		 100
[ 100.0]		 [ 109.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
328,846 		 100
[ 130.3]
252,376 
252,000 
e (　           ) 
276,404  		 100
[ 100.0]		 [ 110.1]
100		 100
[  99.0]		 100
[ 102.0]
301,367 		 100
[ 116.2]
259,352 
259,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.71 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.79 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +33.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.92 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +9.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +22.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.84 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    259,000 円／㎡]  



福岡早良 -2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存しており、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,130,675 
1,517,147 
5,613,528 
4,096,640 
1,516,888 		 （　0.9780）
1,483,516 		 （  3.7 -  0.4 ）
3.3％  
⑧収益価格 　     44,955,030 円　　　　（　    176,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福岡早良 -2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 112.00 Ｓ3 336.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２中専
高度地区2種15m
 60 ％   150 ％   150 ％   256 ㎡     16.0 m x   16.0 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １室５５㎡程度の２ＤＫ×６戸を想定した。 ⑦有効率　  98.0 ％
の理由		 想定建物の有効率としては、標準的である。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～  		 居宅
112.00 
98.0 
109.76 
1,740 
190,982 		 2.0  381,964 
1.0  190,982 

 2～  		 居宅
112.00 
98.0 
109.76 
1,810 
198,666 		 2.0  397,332 
1.0  198,666 

 3～  		 居宅
112.00 
98.0 
109.76 
1,820 
199,763 		 2.0  399,526 
1.0  199,763 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
336.00 
98.0 
329.28 

589,411 		 1,178,822 
589,411 
⑨年額支払賃料        589,411 円　×　12ヶ月　＝　       7,072,932 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     329.28 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費を別途授受する慣行がないため計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   8,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         192,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されているため、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,072,932 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　         192,000 円　　×　　   4.0 ％　＝　　       290,597 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,974,335 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,178,822 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          11,317 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          589,411 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         145,023 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,130,675 円　　　　（　        27,854 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 福岡早良６Ｋ（
賃）
　　　　-1302		 1,662  
(   1,628) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,787 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,852 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,810 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 福岡早良６Ｃ（
賃）
　　　　-1102		 2,073  
(   1,988) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
1,923 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
福岡早良 -2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 276,800 円  　　　　     69,200,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 363,247 円  　　　        7,264,932　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      150,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      588,200 円  　　　　     69,200,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        69,200 円  　　　　     69,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        69,200 円  　　　　     69,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,517,147 円　（　　　　　　         5,926 円／㎡）　　（経費率　　  21.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9780    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 69,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 200,000 円／㎡　×　     336.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0592     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0455 ×　 40 ％　＋　0.0595 ×  40 ％　＋ 0.0859 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,096,640 円  
（　　　　　        16,003 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,130,675 円      
②総費用 1,517,147 円      
③純収益　①－② 5,613,528 円      
④建物等に帰属する純収益 4,096,640 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,516,888 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,483,516 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,795 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     44,955,030 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     176,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 福岡早良 -2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福岡市早良区南庄三丁目２７番
 2911000144433-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
福岡早良 -2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福岡早良 -2 福岡県 福岡第７ 氏名  不動産鑑定士　福山　道和   TEL.
鑑定評価額 64,500,000 円  １㎡当たりの価格 252,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 180,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福岡市早良区南庄３丁目２７番
｢南庄３－１６－１８｣		 ②地積
　(㎡)		 256  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２中専
(60,150)

（その他）
高度2種最高15m

1:1		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅に共
同住宅が混在する住
宅地域		 西6m市道 水道、ガス、下水 室見

1.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 ６ｍ市道 交通

施設		 室見駅南方

1.1km		 法令

規制		 ２中専
(60,150)
高度2種最高15m
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は一般住宅、共同住宅が混在する住宅地域として成熟しており、今後とも現状維持で推移していくもの
と予測される。直近ではマーケットの回復傾向が顕著となっており地価は上昇傾向にある。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    252,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    178,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は地下鉄空港線沿線の住宅地域一円で、特に室見駅、藤崎駅勢圏の住宅地域との代替性が高い。需要
者の中心は、福岡市内外のサラリーマン世帯、個人事業主等のエンドユーザー、転売目的の不動産業者等が想定される
。画地規模等によりややバラツキが見られるが、市場の中心価格帯は、土地は総額５，０００万円～７，０００万円程
度となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 自己使用、事業目的のものを中心に、類似地域において多数の信頼性ある取引事例を収集しえた。一方、標準地は居住
の快適性を主な指標とする住宅地域に存し、必ずしも元本価値に見合う家賃・賃料を収受しえないことから、収益価格
はやや低位に試算された。従って、本件では現実市場生起の地価現象を反映する比準価格を重視し、収益価格を参酌し
て、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    227,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は、このところ一部に足踏みもみられる
が、緩やかに回復している。都心部を中心に
不動産市況は改善傾向にある。


戸建用地、マンション用地とも底堅い需要が
見込まれる地域である。地価は上昇傾向にあ
る。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+11.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 福岡早良 -2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 福岡早良６
Ｋ
-1001		 福岡市早良区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北6.2m市道、
中間画地
１低専

(50,80)
b 福岡早良６
Ｋ
-402		 福岡市早良区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東6m市道、
北4m、角地
１低専

(60,80)
c 福岡早良６
Ｋ
-507		 福岡市早良区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東4m市道、
中間画地
１低専

(50,80)
d 福岡早良５
Ｃ
-310		 福岡市早良区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西12m市道、
中間画地
２中専

(60,150)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
206,986  		 100
[ 100.0]		 [ 110.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
227,892 		 100
[  90.2]
252,652 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
253,000 
b (　           ) 
219,197  		 100
[ 100.0]		 [ 106.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
228,008 		 100
[  90.1]
253,061 
253,000 
c (　           ) 
202,674  		 100
[ 100.0]		 [ 111.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
236,809 		 100
[  94.8]
249,799 
250,000 
d (　           ) 
226,795  		 100
[ 100.0]		 [ 105.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
238,815 		 100
[  96.0]
248,766 
249,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.01 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.68 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.53 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    252,000 円／㎡]  



福岡早良 -2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,750,302 
1,421,990 
5,328,312 
3,788,800 
1,539,512 		 （　0.9780）
1,505,643 		 （  3.7 -  0.4 ）
3.3％  
⑧収益価格 　     45,625,545 円　　　　（　    178,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福岡早良 -2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 112.00 Ｓ3 336.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２中専
高度2種最高15m
 60 ％   150 ％   150 ％   256 ㎡     16.0 m x   16.0 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 約５５㎡（２ＬＤＫ居宅）を想定。 ⑦有効率　  98.0 ％
の理由		 共同住宅としては標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
112.00 
98.0 
109.76 
1,650 
181,104 		 2.0  362,208 
1.0  181,104 

 2～ 3		 居宅
112.00 
98.0 
109.76 
1,710 
187,690 		 2.0  375,380 
1.0  187,690 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
336.00 
98.0 
329.28 

556,484 		 1,112,968 
556,484 
⑨年額支払賃料        556,484 円　×　12ヶ月　＝　       6,677,808 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     329.28 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   8,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         192,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されており計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,677,808 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　         192,000 円　　×　　       ％　＝　　       267,112 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,602,696 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,112,968 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          10,684 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          556,484 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         136,922 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,750,302 円　　　　（　        26,368 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 福岡早良６Ｋ（
賃）
　　　　-905		 1,761  
(   1,689) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,726 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,749 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,710 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 福岡早良（賃）
６Ｋ
　　　　-602		 1,689  
(   1,689) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
1,777 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
福岡早良 -2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 256,000 円  　　　　     64,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 343,490 円  　　　        6,869,808　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      150,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      544,000 円  　　　　     64,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        64,000 円  　　　　     64,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        64,000 円  　　　　     64,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,421,990 円　（　　　　　　         5,555 円／㎡）　　（経費率　　  21.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9780    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 64,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 185,000 円／㎡　×　     336.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0592     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0455 ×　 40 ％　＋　0.0595 ×  40 ％　＋ 0.0859 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,788,800 円  
（　　　　　        14,800 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,750,302 円      
②総費用 1,421,990 円      
③純収益　①－② 5,328,312 円      
④建物等に帰属する純収益 3,788,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,539,512 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,505,643 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,881 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     45,625,545 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     178,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 福岡早良 -2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福岡市早良区南庄三丁目２７番
 2911000144433-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
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備考