令和6年1月15日　提出 福岡城南 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福岡城南 -5 福岡県 福岡第６ 氏名  不動産鑑定士　岩城　雅俊   TEL.

鑑定評価額 23,400,000 円  １㎡当たりの価格 155,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 115,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福岡市城南区七隈５丁目３５２番５８ ｢七隈５－１８－２１｣ ②地積 　(㎡) 151   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかにア パート等が混在する 住宅地域 南西5m市道 水道、ガス、下水 七隈 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   110 ｍ、西    40 ｍ、南    70 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 ５ｍ市道 交通 施設 七隈駅　北西方 1.0km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、利便性の高い住宅地域であるが、価格形成要因の大きな変化も認められず、現状のまま推移するも のと予測する。地価は新型コロナ禍の収束により上昇幅拡大傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    155,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は福岡市城南区、隣接各区に位置する郊外の住宅地の範囲。需要者の中心は福岡市内に通勤する中堅所得者 層である。近隣地域は、小学校、商店等に比較的近く利便性の高い地域であり、周辺にミニ分譲開発が多く認められ需 要は堅調である。市場は新型コロナ禍の収束による需要増から、地価上昇幅は拡大傾向にある。需要の中心となる価格 帯は、土地で２５百万円前後、新築の土地建物は総額４０～５０百万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、類似性の高い事例から導いた市場性を反映する規範性の高い試算値である。近隣地域は、収益物件も周辺 に散見されるものの、１低専に指定された小規模住宅地域であり、自己使用建物が支配的で収益還元法の説得力が低い ことから適用を断念した。鑑定評価額は、市場性を反映する比準価格を重視するとともに、昨年からの価格形成要因の 変動、市場動向等を総合的に考慮し上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    143,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの収束により、土地需要の回復が 認められる。低金利を背景として土地需要は 好調で好立地のエリアを中心に地価の上昇が 認められる。 既存の住宅地域で、生活利便性施設に近く、 交通接近性において市場優位性を有する。周 辺に分譲開発が多く認められ、土地需要は強 含みである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +8.4 ％  ％