令和6年1月15日　提出 福岡城南 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福岡城南 -1 福岡県 福岡第６ 氏名  不動産鑑定士　吉田　博之   TEL.

鑑定評価額 595,000,000 円  １㎡当たりの価格 415,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 300,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福岡市城南区鳥飼５丁目６番１２ ｢鳥飼５－６－２３｣ ②地積 　(㎡) 1,434   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,150) （その他） 高度地区2種15m (70,150) 1:1.2 共同住宅 ＲＣ8 中規模マンションや 一般住宅が建ち並ぶ 住宅地域 北9m市道、西側道 水道、ガス、下水 別府 390m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西    80 ｍ、南    40 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中高層共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  35.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,400 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 ９ｍ市道 交通 施設 別府駅　北東方 390m 法令 規制 ２中専 (60,150) 高度地区2種15m ⑤地域要因の将 　来予測 マンションや一般住宅が建ち並ぶ住宅地域である。今後も現状の利用状況を前提に、安定的に推移していくもの と予測する。 (3)最有効使用の判定 中高層共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    420,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　              409,000 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、地下鉄七隈線・空港線沿線の城南区及び周辺区のマンション等が建ち並ぶ地域である。需要者の 中心は、分譲マンションの開発を目的とするデベロッパー等である。交通利便性に優る一定規模の土地には、マンショ ン開発業者の需要が高い状況が継続しており、地価は引き続き上昇傾向である。エンドユーザーの需要も堅調であり、 分譲マンションの中心価格帯はファミリータイプで６，０００万円を超すものもみられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は現実の市場性を反映した実証的な価格である。開発法による価格は、対象地上に分譲マンションの建築を想 定し、デベロッパーによる投資採算性に着目した価格である。標準地の中心的需要者がデベロッパーであることを踏ま えると、比準価格と同様に説得力がある価格であると考えられる。以上より、本件においては比準価格及び開発法によ る価格を関連付け、代表標準地との均衡、昨年の価格からの変動状況をも考慮して、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福岡城南 -15               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    250,000 円／㎡ [112.0] 100 100 [100.0] 100 [ 70.5] [102.0] 100 405,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    380,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 城南区の人口は増加傾向。超低金利政策等を 背景に、不動産需要の堅調さは依然継続して いる。ただし、今後の金利の動きにはやや注 意が必要である。 市営地下鉄七隈線の博多駅までの延伸により 交通利便性は更に高まり、マンション需要は 旺盛で、地価は更なる上昇傾向にて推移して いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 -28.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +9.2 ％  ％