令和6年1月15日　提出 福岡西 -23　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福岡西 -23 福岡県 福岡第６ 氏名  不動産鑑定士　山崎　晃尚   TEL.

鑑定評価額 9,070,000 円  １㎡当たりの価格 44,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福岡市西区生の松原３丁目１７１７番１５ ｢生の松原３－３２－３０｣ ②地積 　(㎡) 202   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (40,50) （その他） 1:1.5 住宅 Ｓ2 戸建住宅が建ち並ぶ 丘陵地の既成住宅地 域 西4m市道 水道、下水 下山門 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 坂道や傾斜地勢が顕著な既成 住宅地域 街 路 基準方位　北４ｍ市 道 交通 施設 下山門駅　南西方 1.4km 法令 規制 ｢調区｣  (40,50) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域内の住宅地域で、地域内に特段の変動要因はなく、今後も現状の利用状態が維持されるものと思 料する。近傍ではハウスメーカーの分譲もなされており、住宅需要の裾野が拡大している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     44,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ筑肥線沿いの住宅地域及び西区の市街化調整区域内の住宅地域である。当該地域は市街地の外縁に 位置する調整区域で、地勢も劣ることから、近接する市街化区域の住宅地に比べると割安感がある。需要者は、地縁的 選考性を有する地元居住者のほか、都心部へ通勤する外部居住者も需要者といえる。需要の中心となる価格帯は土地で １０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 上記のとおり比準価格を求めたが、収益価格は賃貸市場が未成熟であるため求めることができなかった。比準価格は西 区の住宅地域の中でも、市街化調整区域の取引事例を中心に収集し試算したもので、主たる需要者の選好性に着目した 、現実の市場に裏付けられた実証的な価格といえる。よって、比準価格は高い説得力を有するものと判断し、周辺標準 地の公示価格との均衡にも留意のうえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     42,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当区の人口は微増傾向にあり高齢化率は県平 均より低い。取引件数は近年増減を繰り返し 、地価は上昇基調を強めている。 地域要因に特段の変動はない。傾斜が目立ち 地勢が劣る調整区域であるが、周辺市街化区 域の住宅地価格が上昇しており、値頃感が強 まっている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.6 ％  ％