別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
福岡南 5-11　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福岡南 5-11 福岡県 福岡第５ 氏名  不動産鑑定士　片江　宏典   TEL.
鑑定評価額 146,000,000 円  １㎡当たりの価格 490,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 360,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福岡市南区塩原３丁目２２１番２
｢塩原３－１６－１３｣		 ②地積
　(㎡)		 297  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）



(90,300)

2:1		 店舗兼共同住宅

ＲＣ7		 中高層の店舗兼共同
住宅が多い駅近くの
商業地域		 南東22m市道 水道、ガス、下水 大橋

390m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南   180 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし。 街

路		 ２２ｍ市道 交通

施設		 大橋駅　北東方

390m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 商業地としての繁華性にはやや乏しいものの、周辺地域において共同住宅の進出が活発化しており、賃貸マンシ
ョン適地としての需要は継続的に強い。地価の上昇傾向は今後も継続すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    520,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    381,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、福岡市南区北東部、周辺市区のマンションの立地も見られる商業地域、住商混在地域一帯である。需要
者の中心は、店舗兼共同住宅の賃貸を目的とする投資家や事業目的の営利法人等である。賃貸市場が堅調に推移してい
ることから売買市場も概ね好調である。建築費の高騰が一部地価形成に影響しているが、店舗用地としての需要も堅調
に推移している。取引価格は規模、用途等によりまちまちであり、中心となる価格帯は把握困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 以上より、比準価格と収益価格の２試算価格が得られた。比準価格は、同一需給圏内の類似地域に存する取引事例に基
づき試算しており、各補修正項目とも十分に検討している。一方、収益価格は還元利回り等の将来予測において不確定
要素を含んでおり、土地価格の上昇に対して賃料は遅効性を有していることから、規範性は相対的に低い。従って、比
準価格を重視して、収益価格も比較考量し、更に代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　福岡南 5-7                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    403,000 円／㎡		 [110.4]
100		 100
[100.0]		 100
[ 91.7]		 [100.0]
100		 485,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    451,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口増等の影響から福岡市内の商業地におけ
る需要は堅調である。長期金利の上昇等によ
り、資金調達環境においてはやや困難性が生
じはじめている。

駅接近性に優れた店舗付賃貸マンション適地
としての需要が中心である。コロナ禍以降の
不安定感は払拭され、地価は上昇幅拡大傾向
で推移している。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 -10.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 福岡南 5-11　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 福岡南５Ｃ

-1204		 福岡市南区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北東22m県道、
南東8m、角地
商業

(100,400)
b 福岡南６Ｋ

-1204		 福岡市南区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東22m県道、
中間画地
商業

(90,400)
c 春日５ＣＤ
Ｈ
-1		 春日市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 台形 南西19m県道、
北西4.1m、
角地
準住居
高度1種最高20m
(70,200)
d 福岡中央６
Ｋ
-403		 福岡市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南22.3m県道、
中間画地
商業

(90,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
823,407  		 100
[ 100.0]		 [ 107.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.9]
886,049 		 100
[ 164.4]
538,959 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
539,000 
b (　           ) 
838,976  		 100
[ 100.0]		 [ 106.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
890,154 		 100
[ 164.6]
540,798 
541,000 
c (　           ) 
233,672  		 100
[ 100.0]		 [ 106.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
244,668 		 100
[  50.5]
484,491 
484,000 
d (　           ) 
643,566  		 100
[ 100.0]		 [ 112.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
764,150 		 100
[ 147.7]
517,366 
517,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.68 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +55.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.68 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +60.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.68 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -39.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +45.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    520,000 円／㎡]  



福岡南 5-11　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

22,244,570 
6,397,976 
15,846,594 
11,842,800 
4,003,794 		 （　0.9599）
3,843,242 		 （  3.8 -  0.4 ）
3.4％  
⑧収益価格 　    113,036,529 円　　　　（　    381,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福岡南 5-11　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 130.00 ＲＣ7 880.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 90 ％   300 ％   300 ％   297 ㎡     23.0 m x   12.9 m  前面道路：市道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２～７階ワンルーム３２㎡×２４戸 ⑦有効率　  91.4 ％
の理由		 当該建物の構造、階層としては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
80.00 
60.0 
48.00 
2,900 
139,200 		 6.0  835,200 
0.0  0 

 2～ 2		 居宅
130.00 
97.0 
126.10 
2,100 
264,810 		 1.0  264,810 
1.0  264,810 

 3～ 3		 居宅
130.00 
97.0 
126.10 
2,130 
268,593 		 1.0  268,593 
1.0  268,593 

 4～ 7		 居宅
130.00 
97.0 
126.10 
2,160 
272,376 		 1.0  272,376 
1.0  272,376 
塔屋
  ～  
20.00 
 
 
 
 		    
   

計
880.00 
91.4 
804.60 

1,762,107 		 2,458,107 
1,622,907 
⑨年額支払賃料      1,762,107 円　×　12ヶ月　＝　      21,145,284 円 
⑩a共益費（管理費）             100 円／㎡　×　     804.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　         965,520 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域の共益費水準等を勘案して査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  12,000 円／台　×　   6 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         864,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されるので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        22,110,804 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         864,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     1,148,740 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 21,826,064 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,458,107 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          23,352 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,622,907 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         395,154 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      22,244,570 円　　　　（　        74,898 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 福岡南（賃）５
Ｃ
　　　　-802		 1,725  
(   1,654) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
2,018 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,177 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,130 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b 福岡南（賃）５
Ｃ
　　　　-804		 1,954  
(   1,874) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 90.0]		 100
[105.0]
2,177 
c 福岡南（賃）６
Ｋ
　　　　-409		 1,735  
(   1,735) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]		 100
[103.0]
1,982 
福岡南 5-11　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,065,000 円  　　　　    213,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 2,756,976 円  　　　       22,974,804　×　　　　  12.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      339,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,810,500 円  　　　　    213,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       213,000 円  　　　　    213,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       213,000 円  　　　　    213,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       6,397,976 円　（　　　　　　        21,542 円／㎡）　　（経費率　　  28.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9599    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 213,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 235,000 円／㎡　×　     880.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0556     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0419 ×　 40 ％　＋　0.0538 ×  40 ％　＋ 0.0865 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 11,842,800 円  
（　　　　　        39,875 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 22,244,570 円      
②総費用 6,397,976 円      
③純収益　①－② 15,846,594 円      
④建物等に帰属する純収益 11,842,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,003,794 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,843,242 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       12,940 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    113,036,529 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     381,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 福岡南 5-11　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福岡市南区塩原三丁目２２１番２
 2900000410196-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
福岡南 5-11　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福岡南 5-11 福岡県 福岡第５ 氏名  不動産鑑定士　伊牟田　徹   TEL.
鑑定評価額 147,000,000 円  １㎡当たりの価格 495,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 360,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福岡市南区塩原３丁目２２１番２
｢塩原３－１６－１３｣		 ②地積
　(㎡)		 297  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）



(90,300)

2:1		 店舗兼共同住宅

ＲＣ7		 中高層の店舗兼共同
住宅が多い駅近くの
商業地域		 南東22m市道 水道、ガス、下水 大橋

390m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南   180 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２２ｍ市道 交通

施設		 大橋駅北東方

390m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 駅徒歩圏内の幹線道路沿いの地域で、多様で安定した需要を背景に、今後も中高層の店舗付共同住宅を主体とし
た地域として現状を維持すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    510,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    388,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、南区北東部を中心としたマンション立地が可能な商業地域である。需要者は投資用不動産の建築を目的
とする不動産業者等が中心となる。旺盛な投資用不動産の取得意欲を背景に、近時、マンション適地の地価は強い上昇
基調にある。なお、規模により異なるため中心となる価格帯は見出し難いが、対象標準地程度の規模であれば、土地の
みで総額１．５億円前後である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 中高層の店舗兼共同住宅が多い商業地域で収益性が重視され、賃貸のテナントが大半を占めるものの、想定条件が多く
、収益価格の信頼性には自ずと限度がある。したがって、本件は現在の市場性をより反映し実証的な比準価格を重視し
、収益価格を比較考量のうえ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　福岡南 5-7                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    403,000 円／㎡		 [110.4]
100		 100
[100.0]		 100
[ 89.7]		 [100.0]
100		 496,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    451,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 郊外型店舗、賃貸マンションへの需要は多く
、適地が少ないこともあって、地価は全般的
に上昇傾向にある。


大橋駅ビルリニューアルやららぽーとの建設
により駅周辺商業地の効用は高まっており、
底堅い需要があり、地価は引き続き強含みで
ある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 -12.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 福岡南 5-11　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 福岡南６Ｋ

-109		 福岡市南区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西22.4m市
道、中間画地
２住居
高度地区2種20m
(60,200)
b 福岡南５Ｃ

-811		 福岡市南区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北東6m市道、
中間画地
１住居
高度地区2種20m
(60,200)
c 福岡南６Ｋ

-902		 福岡市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西21m県道、
南東6m、
北西4.7m、
三方路
２住居
高度地区2種20m
(70,200)
d 福岡南６Ｋ

-1002		 福岡市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西6m市道、
北西4m、角地
２住居
高度2種最高20m
(80,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
364,258  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
376,643 		 100
[  73.6]
511,743 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
512,000 
b (　           ) 
328,471  		 100
[ 100.0]		 [ 107.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
354,092 		 100
[  71.3]
496,623 
497,000 
c (　           ) 
369,174  		 100
[ 100.0]		 [ 105.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.8]
390,629 		 100
[  77.3]
505,342 
505,000 
d (　           ) 
411,600  		 100
[ 100.0]		 [ 104.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
416,795 		 100
[  78.7]
529,600 
530,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.67 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.78 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.62 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    510,000 円／㎡]  



福岡南 5-11　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

21,489,592 
6,123,372 
15,366,220 
11,286,800 
4,079,420 		 （　0.9599）
3,915,835 		 （  3.8 -  0.4 ）
3.4％  
⑧収益価格 　    115,171,618 円　　　　（　    388,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福岡南 5-11　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 130.00 ＲＣ7 880.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 90 ％   300 ％   300 ％   297 ㎡     23.0 m x   12.9 m  前面道路：市道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階に店舗、２階から７階は共同住宅（単身向けタイプ：平均専有面積約３２㎡×２４戸）を想定した。 ⑦有効率　  91.4 ％
の理由		 用途・構造等を勘案し標準的な有効率を採用
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
80.00 
60.0 
48.00 
3,000 
144,000 		 6.0  864,000 
0.0  0 

 2～ 2		 居宅
130.00 
97.0 
126.10 
2,000 
252,200 		 1.0  252,200 
1.0  252,200 

 3～ 5		 居宅
130.00 
97.0 
126.10 
2,050 
258,505 		 1.0  258,505 
1.0  258,505 

 6～ 7		 居宅
130.00 
97.0 
126.10 
2,100 
264,810 		 1.0  264,810 
1.0  264,810 
塔屋
  ～  
20.00 
 
 
 
 		    
   

計
880.00 
91.4 
804.60 

1,701,335 		 2,421,335 
1,557,335 
⑨年額支払賃料      1,701,335 円　×　12ヶ月　＝　      20,416,020 円 
⑩a共益費（管理費）              95 円／㎡　×　     804.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　         917,244 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃貸事例及び地域における共益費水準を勘案して査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  12,000 円／台　×　   6 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         864,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        21,333,264 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         864,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     1,109,863 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 21,087,401 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,421,335 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          23,003 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,557,335 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         379,188 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      21,489,592 円　　　　（　        72,356 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 福岡南（賃）６
Ｋ
　　　　-408		 1,549  
(   1,549) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]
2,151 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,095 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,050 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b 福岡南（賃）６
Ｋ
　　　　-409		 1,735  
(   1,735) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,928 
c 福岡南（賃）６
Ｋ
　　　　-1105		 2,094  
(   1,931) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
2,004 
福岡南 5-11　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,015,000 円  　　　　    203,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 2,663,672 円  　　　       22,197,264　×　　　　  12.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      313,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,725,500 円  　　　　    203,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       203,000 円  　　　　    203,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       203,000 円  　　　　    203,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       6,123,372 円　（　　　　　　        20,617 円／㎡）　　（経費率　　  28.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9599    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 203,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 224,000 円／㎡　×　     880.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0556     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0419 ×　 40 ％　＋　0.0538 ×  40 ％　＋ 0.0865 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 11,286,800 円  
（　　　　　        38,003 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 21,489,592 円      
②総費用 6,123,372 円      
③純収益　①－② 15,366,220 円      
④建物等に帰属する純収益 11,286,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,079,420 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,915,835 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       13,185 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    115,171,618 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     388,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 福岡南 5-11　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福岡市南区塩原三丁目２２１番２
 2900000410196-0000
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備考