令和6年1月15日　提出 福岡南 5-10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福岡南 5-10 福岡県 福岡第５ 氏名  不動産鑑定士　井上　真輔   TEL.

鑑定評価額 563,000,000 円  １㎡当たりの価格 645,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 460,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福岡市南区大橋２丁目１４４番 ｢大橋２－１９－３｣ ②地積 　(㎡) 873   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 商業 (80,400) 準防 （その他） 駐車場整備地区 (90,391) 1:1.2 事務所兼共同住宅 ＳＲＣ14 中高層店舗兼共同住 宅、共同住宅が多い 商業地域 北6m市道 水道、ガス、下水 大橋 390m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  27.0 ｍ、奥行　約　　  32.0 ｍ、規模　　       860 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特定道路からの距離による容 積率の緩和措置が適用される 。 街 路 ６．０ｍ市道 交通 施設 大橋駅南東方 390m 法令 規制 商業 (90,391) 準防  駐車場整備地区 ⑤地域要因の将 　来予測 鉄道駅から徒歩圏内にあり、高容積率とも相まって、従前からマンション適地としての評価が高い地域である。 低金利等を背景にエンド販売価格は上昇基調、立地の希少性等とも相俟って地価の上昇傾向で推移を予測する。 (3)最有効使用の判定 中高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    650,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　              638,000 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は福岡市南区のうち西鉄天神大牟田線高宮駅、大橋駅等を中心とするマンション適地地域である。需要者の 中心はマンションデベロッパーで、不動産投資ファンド等の需要も期待できる。デバロッパーが供給を絞ったこともあ りマンション販売動向は堅調で販売価格も上昇基調で推移している。地価も低金利等のほか用地需要の高まりを背景に 上昇傾向である。地価は容積率１００％当り坪５３～５５万円、標準的画地で総額５億５千万円程度を示している。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 上記のとおり２試算価格が求められた。比準価格は市場性を反映した実証的な価格として規範性が高い。また、開発法 による価格は、標準地上に分譲マンションを建築販売することを想定したもので、南区の分譲マンション適地である大 橋界隈については、十分に考慮すべき価格と判断した。このため両試算価格を関連付け、大橋エリアだけでなく広域的 なマンション需給動向を勘案のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福岡南 5-7                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    403,000 円／㎡ [110.4] 100 100 [100.0] 100 [ 69.4] [100.0] 100 641,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    570,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 建築コストの上昇、金利上昇圧力も看取され るが、依然として低金利で推移、福岡市の成 長性等とも相俟って、住宅需要は堅調に推移 している。 マンション用地需要はエンド市場が堅調なこ とに加え、当該地域の立地条件及び高容積率 等から、希少性が認められ需要は堅調に推移 している。 個別的要因に変動は無い。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　 +17.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　 -29.0 行政　　　　　　 -12.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +13.2 ％  ％