別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
福岡南 5-7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福岡南 5-7 福岡県 福岡第５ 氏名  不動産鑑定士　井上　真輔   TEL.
鑑定評価額 230,000,000 円  １㎡当たりの価格 447,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 320,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福岡市南区清水１丁目１９番５
｢清水１－２３－１１｣		 ②地積
　(㎡)		 515  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）



(90,300)

1:1.5		 事務所

Ｓ4		 中高層の事務所兼共
同住宅等が建ち並ぶ
商業地域		 南東19m国道 水道、ガス、下水 高宮

580m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   200 ｍ、西    70 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中層事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  26.0 ｍ、規模　　       520 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 マンションの進出も看取され
る幹線街路沿いの商業地域		 街

路		 １９ｍ国道 交通

施設		 高宮駅北東方

580m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 幹線街路沿いの商業地域であるが、鉄道駅から徒歩圏内にあり、高容積率とも相まって、近年は賃貸マンション
適地としての評価が高い。プレーヤーが競合することとなり、地価は上昇基調での推移を予測する。
(3)最有効使用の判定 中層事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    455,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    359,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は福岡市南区に存する鉄道駅から徒歩圏内の幹線街路沿い商業地域。需要者は、デベロッパーが中心で、営
業拠点取得目的の法人や転売目的の不動産業者の需要も認められる。現下の金融環境を背景に、福岡市の成長性とも相
俟って不動産需要は堅調に推移、依然として割安感が残っており上昇基調を辿っている。地価は容積率１００％当たり
坪５０万円前後、標準的画地で総額２億３千円程度を示している。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 商業地においては、収益価格は特に重視すべきであるが、収益価格の算出過程で想定要素を含むほか、土地残余法に拠
ったため信頼度に劣る面は否めない。また、用地取得は先行性が見受けられ、これが収益価格との乖離となったものと
判断した。従って、本件では当該地域の特性を反映し説得性に優る比準価格を中心とし、収益価格を比較考量し、更に
は、昨今の不動産市場、経済情勢等に特に留意して、本件鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    403,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 建築コストの上昇、金利上昇圧力も看取され
るが、依然として低金利で推移、福岡市の成
長性等とも相俟って、住宅需要は堅調に推移
している。

地域要因に大きな変化は無いが、上記一般的
要因を背景に、不動産需要は堅調。依然とし
て割安感も残っており、地価は上昇基調を辿
っている。

個別的要因に変動は無い。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+10.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 福岡南 5-7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 福岡南５Ｃ

-1204		 福岡市南区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北東22m県道、
南東8m、角地
商業

(100,400)
b 福岡南６Ｋ

-1204		 福岡市南区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東22m県道、
中間画地
商業

(90,400)
c 福岡南６Ｋ

-109		 福岡市南区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西22.4m市
道、中間画地
２住居
高度地区2種20m
(60,200)
d 福岡中央６
Ｋ
-403		 福岡市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南22.3m県道、
中間画地
商業

(90,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
823,407  		 100
[ 100.0]		 [ 107.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.9]
886,049 		 100
[ 199.3]
444,581 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
445,000 
b (　           ) 
838,976  		 100
[ 100.0]		 [ 106.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
890,154 		 100
[ 195.5]
455,322 
455,000 
c (　           ) 
364,258  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
376,643 		 100
[  75.2]
500,855 
501,000 
d (　           ) 
643,566  		 100
[ 100.0]		 [ 112.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
764,150 		 100
[ 178.2]
428,816 
429,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.68 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +65.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +15.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.68 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +65.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +15.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.67 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +55.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +15.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    455,000 円／㎡]  



福岡南 5-7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地で適切な資料の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

38,899,002 
10,536,225 
28,362,777 
21,684,000 
6,678,777 		 （　0.9406）
6,282,058 		 （  3.8 -  0.4 ）
3.4％  
⑧収益価格 　    184,766,412 円　　　　（　    359,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福岡南 5-7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所兼共同住宅 242.80 ＳＲＣ8 1,727.61
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 90 ％   300 ％   300 ％   515 ㎡     19.7 m x   26.1 m  前面道路：国道     　  19.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １Ｆは事務所・駐車場、２Ｆ以上は、共同住宅（３ＬＤＫ、平均専有面積６８㎡×２０戸）機械式駐車場１０台を想定した。 ⑦有効率　  87.1 ％
の理由		 用途・規模等より標準的な有効率と判断。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 事務所
212.58 
64.9 
138.00 
3,050 
420,900 		 6.0  2,525,400 
0.0  0 

 2～ 4		 住宅
226.29 
90.6 
205.05 
1,900 
389,595 		 1.0  389,595 
2.0  779,190 

 5～ 7		 住宅
226.29 
90.6 
205.05 
1,920 
393,696 		 1.0  393,696 
2.0  787,392 

 8～ 8		 住宅
157.29 
86.9 
136.70 
1,930 
263,831 		 1.0  263,831 
2.0  527,662 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,727.61 
87.1 
1,505.00 

3,034,604 		 5,139,104 
5,227,408 
⑨年額支払賃料      3,034,604 円　×　12ヶ月　＝　      36,415,248 円 
⑩a共益費（管理費）             100 円／㎡　×　   1,505.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　       1,806,000 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃貸事例及び地域における共益費水準を勘案して査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  11,000 円／台　×　  10 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,320,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されており計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        38,221,248 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       1,320,000 円　　×　　   4.0 ％　＝　　     1,963,862 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 37,577,386 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,139,104 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          48,821 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        5,227,408 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　       1,272,795 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      38,899,002 円　　　　（　        75,532 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 福岡南（賃）６
Ｋ
　　　　-1106		 1,959  
(   1,806) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[100.0]		 100
[108.0]
1,972 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,983 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,900 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b 福岡南（賃）６
Ｋ
　　　　-1104		 1,900  
(   1,823) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 86.0]		 100
[102.0]		 100
[108.0]
2,006 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
福岡南 5-7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,950,000 円  　　　　    390,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 3,954,125 円  　　　       39,541,248　×　　　　  10.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      537,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,315,000 円  　　　　    390,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       390,000 円  　　　　    390,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       390,000 円  　　　　    390,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      10,536,225 円　（　　　　　　        20,459 円／㎡）　　（経費率　　  27.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9406    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 390,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 219,000 円／㎡　×　   1,727.61 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0556     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0419 ×　 40 ％　＋　0.0538 ×  40 ％　＋ 0.0865 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 21,684,000 円  
（　　　　　        42,105 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 38,899,002 円      
②総費用 10,536,225 円      
③純収益　①－② 28,362,777 円      
④建物等に帰属する純収益 21,684,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 6,678,777 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 6,282,058 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       12,198 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    184,766,412 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     359,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 福岡南 5-7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福岡市南区清水一丁目１９番５
 2900000360291-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
福岡南 5-7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福岡南 5-7 福岡県 福岡第５ 氏名  不動産鑑定士　峰　祐介   TEL.
鑑定評価額 228,000,000 円  １㎡当たりの価格 443,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 320,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福岡市南区清水１丁目１９番５
｢清水１－２３－１１｣		 ②地積
　(㎡)		 515  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）



(90,300)

1:1.5		 事務所

Ｓ4		 中高層の事務所兼共
同住宅等が建ち並ぶ
商業地域		 南東19m国道 水道、ガス、下水 高宮

580m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   200 ｍ、西    70 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中層事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  26.0 ｍ、規模　　       520 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 国道３８５号（通称：きよみ
通り）沿いで車両通行量が多
い地域		 街

路		 １９ｍ国道 交通

施設		 高宮駅　北東方

580m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 主として中高層の事務所兼共同住宅が多い南区北東部の地域で、現況の地域特性が継続するものと予測する。低
金利の金融市場を背景に、収益物件の取引が未だ相場を牽引しており、地価は上昇基調で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中層事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    451,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    348,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、南区を中心に、近接する博多区、中央区等の商業地域の範囲と判定した。主たる需要者は、地元事業者
や収益物件を求める不動産業者等の法人が中心と考えられる。物価上昇の影響も懸念されたが、低金利による投資用不
動産の需要は根強く、価格を牽引している模様である。ただし、昨今の物価変動の状況によっては、価格推移に注視が
必要である。なお、規模によって需要の中心となる価格帯は異なり、中心的な水準を見出すことは困難な状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、同一需給圏内に所在する価格牽連性を有する取引事例から試算し、現下の市場性を実証的かつ客観的に反
映した価格である。一方、収益価格は、価格の上昇率に対し、賃料は遅行性という特性を有するため、賃料の上昇が価
格の上昇ほど追い付いておらず、やや低位に試算された。本件では、説得力の高い比準価格を標準とし、収益価格を比
較考量して、周辺の類似する他の標準地の推移・動向も十分に勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    403,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 低金利の金融政策等を背景とする投資用不動
産に対する需要は依然として底堅く、当区の
北東部を中心とする商業地の市況にも、その
反映が見られる。

当区の北東部に位置する交通利便性に優れる
地域で、住宅系投資物件等に係る需要が旺盛
であることを受け、地価は上昇基調を継続し
ている。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 福岡南 5-7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 福岡博多６
Ｋ
-102		 福岡市博多区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東20m市道、
中間画地
工業

(60,200)
b 福岡博多６
Ｋ
-603		 福岡市博多区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東18m市道、
北東6.3m、
角地
近商

(100,300)
c 福岡博多６
Ｋ
-1111		 福岡市博多区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東4m市道、
中間画地
商業

(90,240)
d 福岡南５Ｃ

-606		 福岡市南区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南東22.1m県
道、中間画地
近商

(90,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
451,837  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
451,837 		 100
[  98.2]
460,119 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
460,000 
b (　           ) 
282,110  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.9]
308,909 		 100
[  73.5]
420,284 
420,000 
c (　           ) 
508,544  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
508,544 		 100
[ 110.6]
459,805 
460,000 
d (　           ) 
229,137  		 100
[ 100.0]		 [ 107.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  72.0]
340,523 		 100
[  77.3]
440,521 
441,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +23.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　 -28.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    451,000 円／㎡]  



福岡南 5-7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため再調達原価の把握が困難であることから、原価法は非適用とした。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

39,589,782 
10,558,228 
29,031,554 
22,558,700 
6,472,854 		 （　0.9406）
6,088,366 		 （  3.8 -  0.4 ）
3.4％  
⑧収益価格 　    179,069,588 円　　　　（　    348,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福岡南 5-7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所兼共同住宅 226.29 ＲＣ8 1,727.61
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 90 ％   300 ％   300 ％   515 ㎡     19.7 m x   26.1 m  前面道路：国道     　  19.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：事務所、２Ｆ～８Ｆ：住居２０戸（３ＬＤＫタイプ、約６８㎡が中心），機械式平面駐車場１０台を想定 ⑦有効率　  87.1 ％
の理由		 用途、規模等より標準的と判断。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 事務所
212.58 
64.9 
138.00 
3,030 
418,140 		 6.0  2,508,840 
0.0  0 

 2～ 4		 住宅
226.29 
90.6 
205.05 
1,990 
408,050 		 2.0  816,100 
1.0  408,050 

 5～ 7		 住宅
226.29 
90.6 
205.05 
2,000 
410,100 		 2.0  820,200 
1.0  410,100 

 8～ 8		 住宅
157.29 
86.9 
136.70 
2,010 
274,767 		 2.0  549,534 
1.0  274,767 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,727.61 
87.1 
1,505.00 

3,147,357 		 7,967,274 
2,729,217 
⑨年額支払賃料      3,147,357 円　×　12ヶ月　＝　      37,768,284 円 
⑩a共益費（管理費）             100 円／㎡　×　   1,505.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　       1,806,000 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域における標準的水準を勘案して査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  11,000 円／台　×　  10 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,320,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        39,574,284 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       1,320,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     2,044,714 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 38,849,570 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         7,967,274 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          75,689 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,729,217 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         664,523 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      39,589,782 円　　　　（　        76,873 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 福岡南（賃）６
Ｋ
　　　　-3		 2,204  
(   2,136) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,004 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,036 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,990 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b 福岡南（賃）６
Ｋ
　　　　-1106		 1,959  
(   1,806) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
2,177 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
福岡南 5-7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,915,000 円  　　　　    383,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 4,089,428 円  　　　       40,894,284　×　　　　  10.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      532,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,255,500 円  　　　　    383,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       383,000 円  　　　　    383,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       383,000 円  　　　　    383,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      10,558,228 円　（　　　　　　        20,501 円／㎡）　　（経費率　　  26.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9406    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 383,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 215,000 円／㎡　×　   1,727.61 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0589     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0419 ×　 40 ％　＋　0.0538 ×  30 ％　＋ 0.0865 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 22,558,700 円  
（　　　　　        43,803 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 39,589,782 円      
②総費用 10,558,228 円      
③純収益　①－② 29,031,554 円      
④建物等に帰属する純収益 22,558,700 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 6,472,854 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 6,088,366 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       11,822 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    179,069,588 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     348,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 福岡南 5-7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福岡市南区清水一丁目１９番５
 2900000360291-0000
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備考