別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
福岡南 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福岡南 5-6 福岡県 福岡第５ 氏名  不動産鑑定士　税田　健司   TEL.
鑑定評価額 380,000,000 円  １㎡当たりの価格 300,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 215,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福岡市南区井尻５丁目７８９番３
｢井尻５－２６－５０｣		 ②地積
　(㎡)		 1,268  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準住居
(60,200)

（その他）
高度地区2種20m


(70,200)
台形
2:1		 店舗兼共同住宅

ＲＣ6		 営業所、店舗併用住
宅の多い路線商業地
域		 南西32m県道、背面道 水道、ガス、下水 井尻

550m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない 街

路		 ３２ｍ県道 交通

施設		 井尻駅　南西方

550m		 法令

規制		 準住居
(70,200)
高度利用地区
⑤地域要因の将
　来予測		 幹線道路沿いに営業所等のほか中高層マンションが立地する。商業エリアとしての繁華性は高くないが、最寄駅
徒歩圏でマンション需要の高まりから地価の上昇基調が続いており、当面この傾向は続くものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　  -1.0
二方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    310,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    229,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、福岡都市圏南部の郊外部の路線商業地域。需要者の中心は、幹線道路沿いに事業展開する大手・地場の
小売・サービス業等の事業者、更に収益性を追求するマンションデベロッパー等の投資家である。最寄駅へ徒歩圏でも
あり、金融緩和に伴う投資マネーにより業務用と共にマンション用地の需要も拡大している。取引される価格帯は規模
等によりまちまちで、中心価格帯は見出せない状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 南区内のうち標準地と距離的に比較的近い幹線、準幹線道路沿いの取引事例と比較して求めた比準価格は、市場性を反
映し信頼性が高い。他方、賃貸市場の成熟の程度から土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は
やや低く試算された。評価は市場の実態を反映する比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、更に、代表標準地と
の均衡もふまえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　福岡南 5-7                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    403,000 円／㎡		 [110.4]
100		 100
[100.0]		 100
[151.4]		 [102.0]
100		 300,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    272,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 金融緩和の基調が変わるのかという不透明感
は残るものの、投資マネ－の不動産市場への
流入が続いている。


路線商業地域としては繁華性は低いが投資マ
ネーが流入し、マンション需要の高まりから
地価高騰が続いている。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +8.0
環境　　　　　　 +30.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+10.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 福岡南 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 福岡南６Ｋ

-912		 福岡市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西40m国道、
中間画地
２住居
高度地区2種20m
(60,200)
b 福岡南６Ｋ

-911		 福岡市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 南西21m市道、
中間画地
２住居
高度地区2種20m
(60,200)
c 福岡南６Ｋ

-109		 福岡市南区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西22.4m市
道、中間画地
２住居
高度地区2種20m
(60,200)
d 福岡南６Ｋ

-801		 福岡市南区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東11m市道、
中間画地
近商
高度2種最高20m
(90,200)
e 福岡南６Ｋ

-512		 福岡市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東22m市道、
南1.2m、角地
２住居

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
198,044  		 100
[ 100.0]		 [ 108.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
213,888 		 100
[  71.4]
299,563 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
306,000 
b (　           ) 
150,380  		 100
[ 100.0]		 [ 107.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
178,952 		 100
[  63.6]
281,371 
287,000 
c (　           ) 
364,258  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
376,643 		 100
[ 114.0]
330,389 
337,000 
d (　           ) 
193,685  		 100
[ 100.0]		 [ 106.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
206,662 		 100
[  69.9]
295,654 
302,000 
e (　           ) 
208,485  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.0]
223,253 		 100
[  70.1]
318,478 
325,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.89 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.89 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.67 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.48 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　 -18.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    310,000 円／㎡]  



福岡南 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

53,915,947 
14,498,412 
39,417,535 
29,134,400 
10,283,135 		 （　0.9599）
9,870,781 		 （  3.8 -  0.4 ）
3.4％  
⑧収益価格 　    290,317,088 円　　　　（　    229,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福岡南 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 400.00 ＲＣ6 2,325.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居
高度地区2種20m
 70 ％   200 ％   200 ％   1,268 ㎡     52.0 m x   28.0 m  前面道路：県道     　  32.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗、２～６階：共同住宅（２ＬＤＫ３５戸、平均面積約５２㎡）を想定。屋外駐車場２５台を想定 ⑦有効率　  92.4 ％
の理由		 構造、階層、用途を考慮すると標準的である
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～  		 店舗
400.00 
80.0 
320.00 
3,600 
1,152,000 		 6.0  6,912,000 
0.0  0 

 2～  		 共同住宅
385.00 
95.0 
365.75 
1,630 
596,173 		 1.0  596,173 
1.0  596,173 

 3～  		 共同住宅
385.00 
95.0 
365.75 
1,650 
603,488 		 1.0  603,488 
1.0  603,488 

 4～ 5		 共同住宅
385.00 
95.0 
365.75 
1,670 
610,803 		 1.0  610,803 
1.0  610,803 

 6～  		 共同住宅
385.00 
95.0 
365.75 
1,690 
618,118 		 1.0  618,118 
1.0  618,118 

計
2,325.00 
92.4 
2,148.75 

4,191,385 		 9,951,385 
3,039,385 
⑨年額支払賃料      4,191,385 円　×　12ヶ月　＝　      50,296,620 円 
⑩a共益費（管理費）             100 円／㎡　×　   2,148.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　       2,578,500 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  10,000 円／台　×　  25 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       3,000,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        52,875,120 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       3,000,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     2,793,756 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 53,081,364 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         9,951,385 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          94,538 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,039,385 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         740,045 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      53,915,947 円　　　　（　        42,520 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 福岡南（賃）６
Ｋ
　　　　-701		 1,771  
(   1,633) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
1,687 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,687 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,650 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b 福岡南（賃）６
Ｋ
　　　　-702		 1,501  
(   1,440) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
1,756 
c 福岡南（賃）６
Ｋ
　　　　-1101		 1,792  
(   1,652) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
1,896 
福岡南 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,620,000 円  　　　　    524,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 5,587,512 円  　　　       55,875,120　×　　　　  10.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      788,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,454,000 円  　　　　    524,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       524,000 円  　　　　    524,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       524,000 円  　　　　    524,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      14,498,412 円　（　　　　　　        11,434 円／㎡）　　（経費率　　  26.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9599    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 524,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 219,000 円／㎡　×　   2,325.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0556     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0419 ×　 40 ％　＋　0.0538 ×  40 ％　＋ 0.0865 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 29,134,400 円  
（　　　　　        22,977 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 53,915,947 円      
②総費用 14,498,412 円      
③純収益　①－② 39,417,535 円      
④建物等に帰属する純収益 29,134,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 10,283,135 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 9,870,781 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        7,785 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    290,317,088 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     229,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 福岡南 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福岡市南区井尻五丁目７８９番３
 2900000386107-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
福岡南 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福岡南 5-6 福岡県 福岡第５ 氏名  不動産鑑定士　片江　宏典   TEL.
鑑定評価額 378,000,000 円  １㎡当たりの価格 298,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 215,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福岡市南区井尻５丁目７８９番３
｢井尻５－２６－５０｣		 ②地積
　(㎡)		 1,268  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準住居
(60,200)

（その他）
高度地区2種20m


(70,200)
台形
2:1		 店舗兼共同住宅

ＲＣ6		 営業所、店舗併用住
宅の多い路線商業地
域		 南西32m県道、背面道 水道、ガス、下水 井尻

550m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 ３２ｍ県道 交通

施設		 井尻駅　南西方

550m		 法令

規制		 準住居
(60,200)
高度地区2種20m
⑤地域要因の将
　来予測		 県道沿いの路線商業地域として成熟している。最寄駅への接近性に優れており、賃貸マンション適地としての需
要も強い。周辺商業地域との比較における割安感が残っていることから上昇傾向は今後も継続すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　  -1.0
二方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    311,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    242,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、南区、博多区、春日市における幹線道路及び準幹線道路沿いの商業地域一帯である。需要者の中心は、
店舗兼共同住宅の賃貸や店舗経営を目的とした不動産業者及び事業法人、個人投資家等である。駅接近性に優れること
から賃貸マンション適地としての需要は堅調に推移している。接面する県道は広幅員で、自動車通行量も多く、店舗用
地としての需要も概ね堅調である。市場の中心価格帯は、規模や用途により見出しにくい状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 以上より、比準価格と収益価格の２試算価格が得られた。比準価格は、同一需給圏内の類似地域に存する取引事例に基
づき試算しており、各補修正項目とも十分に検討している。一方、収益価格は様々な要素によって急変する可能性を含
む市場について還元利回り等の将来予測において若干の不確定要素を含んでおり、規範性が相対的に低い。従って、比
準価格を重視して、収益価格も比較考量し、更に代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　福岡南 5-7                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    403,000 円／㎡		 [110.4]
100		 100
[100.0]		 100
[152.1]		 [102.0]
100		 298,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    272,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口増等の影響から福岡市内の商業地におけ
る需要は堅調である。長期金利の上昇等によ
り、資金調達環境においてはやや困難性が生
じはじめている。

路線商業地で、駅接近性に優れた店舗付賃貸
マンション適地としての需要もある。コロナ
禍以降の不安定感は払拭され、地価は上昇傾
向が続いている。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +37.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 福岡南 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 福岡南６Ｋ

-512		 福岡市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東22m市道、
南1.2m、角地
２住居

(60,200)
b 福岡博多６
Ｋ
-602		 福岡市博多区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西13m県道、
北西6m、角地
準工

(70,200)
c 福岡南６Ｋ

-610		 福岡市南区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 北15m市道、
東6.1m、角地
２住居

(70,200)
d 春日５ＣＤ
Ｈ
-1		 春日市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 台形 南西19m県道、
北西4.1m、
角地
準住居
高度1種最高20m
(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
208,485  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.0]
223,253 		 100
[  72.1]
309,644 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
316,000 
b (　           ) 
259,182  		 100
[ 100.0]		 [ 109.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
275,790 		 100
[  90.7]
304,068 
310,000 
c (　           ) 
204,143  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
210,089 		 100
[  69.9]
300,557 
307,000 
d (　           ) 
233,672  		 100
[ 100.0]		 [ 106.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
244,668 		 100
[  80.8]
302,807 
309,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.68 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    311,000 円／㎡]  



福岡南 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため、原価法は適用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

51,853,801 
13,814,494 
38,039,307 
27,188,400 
10,850,907 		 （　0.9599）
10,415,786 		 （  3.8 -  0.4 ）
3.4％  
⑧収益価格 　    306,346,647 円　　　　（　    242,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福岡南 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 378.40 ＲＣ6 2,120.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居
高度地区2種20m
 70 ％   200 ％   200 ％   1,268 ㎡     52.0 m x   28.0 m  前面道路：県道     　  32.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２～６階住宅（２ＬＤＫタイプ、平均面積約５５㎡×３０戸）を想定。 ⑦有効率　  90.8 ％
の理由		 構造・用途より標準的である。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～  		 店舗
378.40 
73.9 
279.50 
3,700 
1,034,150 		 8.0  8,273,200 
0.0  0 

 2～ 5		 共同住宅
348.32 
94.5 
329.16 
1,800 
592,488 		 1.0  592,488 
1.0  592,488 

 6～  		 共同住宅
348.32 
94.5 
329.16 
1,850 
608,946 		 1.0  608,946 
1.0  608,946 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,120.00 
90.8 
1,925.30 

4,013,048 		 11,252,098 
2,978,898 
⑨年額支払賃料      4,013,048 円　×　12ヶ月　＝　      48,156,576 円 
⑩a共益費（管理費）             100 円／㎡　×　   1,925.30 ㎡　×　12ヶ月　＝　       2,310,360 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 地域の標準的な共益費を査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   9,000 円／台　×　  30 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       3,240,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        50,466,936 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       3,240,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     2,685,347 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 51,021,589 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        11,252,098 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         106,895 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,978,898 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         725,317 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      51,853,801 円　　　　（　        40,894 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 福岡南（賃）６
Ｋ
　　　　-303		 1,385  
(   1,383) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
1,810 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,840 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,800 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b 福岡南（賃）６
Ｋ
　　　　-1402		 1,440  
(   1,363) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 85.0]		 100
[ 95.0]
1,981 
c 福岡南（賃）６
Ｋ
　　　　-901		 1,374  
(   1,301) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
1,607 
福岡南 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,445,000 円  　　　　    489,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 5,370,694 円  　　　       53,706,936　×　　　　  10.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      864,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,156,500 円  　　　　    489,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       489,000 円  　　　　    489,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       489,000 円  　　　　    489,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      13,814,494 円　（　　　　　　        10,895 円／㎡）　　（経費率　　  26.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9599    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 489,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 224,000 円／㎡　×　   2,120.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0556     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0419 ×　 40 ％　＋　0.0538 ×  40 ％　＋ 0.0865 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 27,188,400 円  
（　　　　　        21,442 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 51,853,801 円      
②総費用 13,814,494 円      
③純収益　①－② 38,039,307 円      
④建物等に帰属する純収益 27,188,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 10,850,907 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 10,415,786 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        8,214 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    306,346,647 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     242,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 福岡南 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福岡市南区井尻五丁目７８９番３
 2900000386107-0000
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備考