別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
福岡南 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福岡南 5-3 福岡県 福岡第５ 氏名  不動産鑑定士　納富　久雄   TEL.
鑑定評価額 214,000,000 円  １㎡当たりの価格 925,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 680,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福岡市南区高宮５丁目５４番
｢高宮５－３－９｣		 ②地積
　(㎡)		 231  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1:2.5		 店舗兼共同住宅

ＳＲＣ7		 店舗兼共同住宅、事
務所等が建ち並ぶ商
業地域		 北東22m県道 水道、ガス、下水 高宮

150m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    20 ｍ、南    70 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２２ｍ県道 交通

施設		 高宮駅　南方

150m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 幹線道路沿いに存する駅前商業地域であり、現状のまま推移するものと思料する。分譲、賃貸を問わずマンショ
ン用地の需要は堅調に推移しているため、当面の間、地価の上昇傾向は継続するものと予測。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    945,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    695,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は南区、中央区、博多区の繁華性の高い商業地域一円であり、需要者の中心は店舗兼共同住宅等の投資用不
動産の建設を目的とする不動産業者等である。賃料の伸びしろは小さいが、利便性が高いためコンパクト分譲マンショ
ン用地の需要も認められ需要は堅調である。市場の中心となる価格帯は規模や地域により見出し難いが、１種単価で
７５万円／坪～８０万円／坪程度であるものと思料する。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 場所的同一性が強い商業地の事例を多数収集し得たため、比準価格については市場性を反映する説得力の高い価格が求
められた。一方、収益価格は適切な最有効使用の建物の建築を想定し得たものの、試算の過程において多数の想定要素
を含むことや、元本と果実の関係が不完全であることから規範性はやや劣るものと判断した。よって、比準価格を標準
に、収益価格を関連づけ、価格形成要因の変動状況を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    854,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　福岡南 5-5                 　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    886,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 南区内の商業地の地価上昇率は拡大傾向にあ
り、特にマンション用地の需要が競合する商
業地の地価の上昇率が強い傾向にある。


賃料の伸びしろは少ないが、利回りが低下傾
向で推移しており、地価の上昇率は昨年より
もやや拡大傾向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.3 ％ +4.4 ％
３　試算価格算定内訳 福岡南 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 福岡南５Ｃ

-1204		 福岡市南区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北東22m県道、
南東8m、角地
商業

(100,400)
b 福岡南６Ｋ

-1204		 福岡市南区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東22m県道、
中間画地
商業

(90,400)
c 福岡南６Ｋ

-102		 福岡市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 西8m市道、
南西6m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,400)
d 福岡南６Ｋ

-1115		 福岡市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西6m市道、
南東6m、角地
商業

(100,360)
e 福岡中央６
Ｋ
-3		 福岡市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西6.2m市道
、中間画地
商業
地区計画等
(90,372)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
823,407  		 100
[ 100.0]		 [ 107.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.9]
886,049 		 100
[  94.1]
941,604 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
942,000 
b (　           ) 
838,976  		 100
[ 100.0]		 [ 106.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
890,154 		 100
[  92.2]
965,460 
965,000 
c (　           ) 
827,815  		 100
[ 100.0]		 [ 107.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
847,525 		 100
[  88.2]
960,913 
961,000 
d (　           ) 
630,138  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
636,256 		 100
[  70.4]
903,773 
904,000 
e (　           ) 
686,339  		 100
[ 100.0]		 [ 111.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
764,582 		 100
[  80.3]
952,157 
952,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.68 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.68 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  +1.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.67 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -11.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+1.27 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -11.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    945,000 円／㎡]  



福岡南 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

31,032,291 
8,372,985 
22,659,306 
16,735,600 
5,923,706 		 （　0.9217）
5,459,880 		 （  3.8 -  0.4 ）
3.4％  
⑧収益価格 　    160,584,706 円　　　　（　    695,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福岡南 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 145.50 ＲＣ11 1,302.72
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   231 ㎡     10.0 m x   23.0 m  前面道路：県道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：駐車場、２階：店舗、３階～１１階：住宅（１Ｋ、約３０㎡、計２６戸）を想定。内部廊下等を含むため容積率の緩和有り。 ⑦有効率　  68.0 ％
の理由		 構造、用途を勘案すると標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～  		 駐車場等
169.50 
 
 
 
 		    
   

 2～  		 店舗
116.40 
86.5 
100.70 
3,900 
392,730 		 6.0  2,356,380 
0.0  0 

 3～ 7		 住宅
116.40 
77.8 
90.58 
2,650 
240,037 		 1.0  240,037 
1.0  240,037 

 8～10		 住宅
116.40 
77.8 
90.58 
2,700 
244,566 		 1.0  244,566 
1.0  244,566 

11～  
85.62 
70.4 
60.30 
2,750 
165,825 		 1.0  165,825 
1.0  165,825 

計
1,302.72 
68.0 
885.64 

2,492,438 		 4,456,088 
2,099,708 
⑨年額支払賃料      2,492,438 円　×　12ヶ月　＝　      29,909,256 円 
⑩a共益費（管理費）             130 円／㎡　×　     885.64 ㎡　×　12ヶ月　＝　       1,381,598 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域の共益費水準等を勘案して査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  16,500 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         792,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        31,290,854 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         792,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     1,604,143 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 30,478,711 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,456,088 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          42,333 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,099,708 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         511,247 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      31,032,291 円　　　　（　       134,339 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 福岡南（賃）６
Ｋ
　　　　-904		 2,491  
(   2,491) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
2,676 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,709 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,650 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b 福岡南（賃）５
Ｃ
　　　　-1102		 2,244  
(   2,152) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]
2,750 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
福岡南 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,505,000 円  　　　　    301,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 3,208,285 円  　　　       32,082,854　×　　　　  10.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      499,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,558,500 円  　　　　    301,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       301,000 円  　　　　    301,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       301,000 円  　　　　    301,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       8,372,985 円　（　　　　　　        36,247 円／㎡）　　（経費率　　  27.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 2.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9217    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 301,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 224,000 円／㎡　×　   1,302.72 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0556     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0419 ×　 40 ％　＋　0.0538 ×  40 ％　＋ 0.0865 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 16,735,600 円  
（　　　　　        72,448 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 31,032,291 円      
②総費用 8,372,985 円      
③純収益　①－② 22,659,306 円      
④建物等に帰属する純収益 16,735,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,923,706 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,459,880 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       23,636 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    160,584,706 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     695,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 福岡南 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福岡市南区高宮五丁目５４番
 2900000013362-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
福岡南 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福岡南 5-3 福岡県 福岡第５ 氏名  不動産鑑定士　綾部　圭太   TEL.
鑑定評価額 213,000,000 円  １㎡当たりの価格 920,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 680,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福岡市南区高宮５丁目５４番
｢高宮５－３－９｣		 ②地積
　(㎡)		 231  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1:2.5		 店舗兼共同住宅

ＳＲＣ7		 店舗兼共同住宅、事
務所等が建ち並ぶ商
業地域		 北東22m県道 水道、ガス、下水 高宮

150m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    20 ｍ、南    70 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 ２２ｍ県道 交通

施設		 高宮駅　南方

150m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 高層の店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域として概ね熟成しており、現況用途のまま画地の併合や既存建物の
建替え等で低中層建物が緩やかに高層化すると予測する。画地の希少性が高く、地価は上昇傾向と予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    938,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    747,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は福岡市内に位置する商業地域の範囲で、需要者の中心は店舗や賃貸マンション経営目的の不動産業者等で
ある。近隣地域は高層の店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域として概ね熟成しており、希少性等より地価は上昇傾向
である。市場の中心価格帯は、規模等の要因が異なるため一概に求められないが、容積率１００％あたり、７０～８０
万円／坪程度で推移している。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、店舗兼共同住宅、事務所等が建ち並ぶ商業地域である。比準価格は近隣地域周辺の類似地域より収集し市
場参加者や最有効使用等の類似性をも考慮し試算したもので、市場性を反映した実証的な価格である。一方、収益価格
は、適用の過程において想定要素を多く含むことから客観性に欠き、説得力は低位である。従って、本件評価において
は、実証的かつ客観性に富んだ比準価格を重視し、収益価格を比較考量の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    854,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　福岡南 5-5                 　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    820,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 福岡市南区の人口は増加傾向で推移している
。不動産取引件数は横ばい傾向であるが不動
産市況は堅調で、地価は上昇傾向で推移して
いる。

価格形成に変動を及ぼす地域要因は特にない
。熟成した商業地域で、土地の希少性が高く
、市場への不動産供給量は少ないが土地需要
は底堅い。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.7 ％ +12.2 ％
３　試算価格算定内訳 福岡南 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 福岡南６Ｋ

-102		 福岡市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 西8m市道、
南西6m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,400)
b 福岡南５Ｃ

-1204		 福岡市南区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北東22m県道、
南東8m、角地
商業

(100,400)
c 福岡南６Ｋ

-1204		 福岡市南区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東22m県道、
中間画地
商業

(90,400)
d 福岡博多６
Ｋ
-703		 福岡市博多区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北東8m市道、
南東6m、
南西3.3m、
北西2m、
四方路
商業

(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
827,815  		 100
[ 100.0]		 [ 107.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
847,525 		 100
[  92.7]
914,266 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
914,000 
b (　           ) 
823,407  		 100
[ 100.0]		 [ 107.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.9]
886,049 		 100
[  95.0]
932,683 
933,000 
c (　           ) 
838,976  		 100
[ 100.0]		 [ 106.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
890,154 		 100
[  92.0]
967,559 
968,000 
d (　           ) 
866,760  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.9]
867,628 		 100
[  90.1]
962,961 
963,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.68 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.68 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    938,000 円／㎡]  



福岡南 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

31,520,830 
8,419,716 
23,101,114 
16,735,600 
6,365,514 		 （　0.9217）
5,867,094 		 （  3.8 -  0.4 ）
3.4％  
⑧収益価格 　    172,561,588 円　　　　（　    747,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福岡南 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 145.50 ＲＣ11 1,302.72
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   231 ㎡     10.0 m x   23.0 m  前面道路：県道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：駐車場、２階：店舗、３～１１階：住宅（１Ｋ・約３０㎡）を想定。容積率緩和措置適用。 ⑦有効率　  68.0 ％
の理由		 標準的レンタブル比
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～  		 駐車場等
169.50 
 
 
 
 		    
   

 2～  		 店舗
116.40 
86.5 
100.70 
3,840 
386,688 		 6.0  2,320,128 
0.0  0 

 3～ 9		 住宅
116.40 
77.8 
90.58 
2,730 
247,283 		 1.0  247,283 
1.0  247,283 

10～  		 住宅
116.40 
77.8 
90.58 
2,780 
251,812 		 1.0  251,812 
1.0  251,812 

11～  		 住宅
85.62 
70.4 
60.30 
2,830 
170,649 		 1.0  170,649 
1.0  170,649 

計
1,302.72 
68.0 
885.64 

2,540,130 		 4,473,570 
2,153,442 
⑨年額支払賃料      2,540,130 円　×　12ヶ月　＝　      30,481,560 円 
⑩a共益費（管理費）             130 円／㎡　×　     885.64 ㎡　×　12ヶ月　＝　       1,381,598 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域の共益費水準等を勘案して査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  15,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         720,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        31,863,158 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         720,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     1,629,158 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 30,954,000 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,473,570 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          42,499 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,153,442 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         524,331 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      31,520,830 円　　　　（　       136,454 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 福岡南（賃）５
Ｃ
　　　　-1101		 2,671  
(   2,615) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[103.0]
2,730 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,791 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,730 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b 福岡南６Ｋ（賃
）
　　　　-803		 2,817  
(   2,758) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[103.0]
2,879 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
福岡南 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,505,000 円  　　　　    301,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 3,258,316 円  　　　       32,583,158　×　　　　  10.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      495,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,558,500 円  　　　　    301,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       301,000 円  　　　　    301,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       301,000 円  　　　　    301,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       8,419,716 円　（　　　　　　        36,449 円／㎡）　　（経費率　　  26.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 2.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9217    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 301,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 224,000 円／㎡　×　   1,302.72 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0556     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0419 ×　 40 ％　＋　0.0538 ×  40 ％　＋ 0.0865 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 16,735,600 円  
（　　　　　        72,448 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 31,520,830 円      
②総費用 8,419,716 円      
③純収益　①－② 23,101,114 円      
④建物等に帰属する純収益 16,735,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 6,365,514 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,867,094 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       25,399 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    172,561,588 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     747,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 福岡南 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福岡市南区高宮五丁目５４番
 2900000013362-0000
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備考