別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
福岡南 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福岡南 5-2 福岡県 福岡第５ 氏名  不動産鑑定士　小野　恭嗣   TEL.
鑑定評価額 209,000,000 円  １㎡当たりの価格 540,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 390,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月22日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福岡市南区大楠１丁目５４０番１外
｢大楠１－３０－２６｣		 ②地積
　(㎡)		 387  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）



(100,300)

1:1		 店舗、事務所兼共同
住宅
ＲＣ6		 中高層の店舗兼共同
住宅が多い路線商業
地域		 南西32m県道、背面道 水道、ガス、下水 高宮

600m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    70 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       380 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ３２ｍ県道 交通

施設		 高宮駅　北東方

600m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 幹線沿いに中高層の店舗兼共同住宅が多い商業地域であり、概ね現状を維持するものと予測する。マンション用
地への需要も強く、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    555,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    434,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、南区のほか中央区内に存する幹線道路沿いを中心とした商業地域である。需要者の中心は、マンション
開発事業者や不動産業者さらには、賃貸経営を目的とした投資家等が考えられる。最寄り駅には徒歩圏内にあり、また
、日赤通り沿いで都心天神へのアクセスは良好なことから、マンション用地需要は強く地価は上昇傾向が続いている。
商業地においては、用途、規模等により取引価格が異なることから市場での需要の中心となる価格帯は把握できない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、同一需給圏内の類似地域から多数の取引事例を収集した実証的な価格で信頼性は高い。収益価格は、商業
地では投資採算性の観点から重視すべき価格であるが、土地価格に見合った適正な賃料等の把握が困難な場合もあり、
また、想定次第では価格が異なり不安定にならざるを得ない。よって、実証的な比準価格を標準とし、収益価格を関連
づけ代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　福岡南 5-7                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    403,000 円／㎡		 [110.4]
100		 100
[100.0]		 100
[ 82.5]		 [100.0]
100		 539,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    487,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口は増加傾向、高齢化率は２３％台で推移
。土地取引件数は概ね横ばい傾向。低金利等
を背景に南区の不動産市場は依然として好調
である。

南区の北部に位置する幹線道路沿いの商業地
域。最寄り駅への接近性も良好なことから需
要は強く、地価は上昇傾向が続いている。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -15.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+10.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 福岡南 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 福岡南６Ｋ

-1204		 福岡市南区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東22m県道、
中間画地
商業

(90,400)
b 福岡南６Ｋ

-109		 福岡市南区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西22.4m市
道、中間画地
２住居
高度地区2種20m
(60,200)
c 福岡中央６
Ｋ
-403		 福岡市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南22.3m県道、
中間画地
商業

(90,400)
d 福岡中央６
Ｋ
-1109		 福岡市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西11m市道、
南東5.5m、
準角地
２住居

(80,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
838,976  		 100
[ 100.0]		 [ 106.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
890,154 		 100
[ 147.1]
605,135 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
605,000 
b (　           ) 
364,258  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
376,643 		 100
[  72.8]
517,367 
517,000 
c (　           ) 
643,566  		 100
[ 100.0]		 [ 112.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
764,150 		 100
[ 134.1]
569,836 
570,000 
d (　           ) 
582,917  		 100
[ 100.0]		 [ 106.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
607,491 		 100
[ 115.1]
527,794 
528,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.68 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +43.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.67 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +33.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    555,000 円／㎡]  



福岡南 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存しており土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

31,336,610 
9,047,370 
22,289,240 
15,764,000 
6,525,240 		 （　0.9016）
5,883,156 		 （  3.9 -  0.4 ）
3.5％  
⑧収益価格 　    168,090,171 円　　　　（　    434,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福岡南 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所兼共同住宅 110.30 ＲＣ14 1,213.35
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 100 ％   300 ％   300 ％   387 ㎡     20.0 m x   18.5 m  前面道路：県道     　  32.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２階は事務所、３階以上は住宅（１ＬＤＫ、平均専有面積約３９㎡、２４戸）、平置き駐車場１０台を想定 ⑦有効率　  90.0 ％
の理由		 同種、同規模の建物としては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
110.30 
72.5 
79.95 
3,500 
279,825 		 6.0  1,678,950 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
84.85 
91.8 
77.87 
3,000 
233,610 		 6.0  1,401,660 
0.0  0 

 3～ 5		 住宅
84.85 
91.8 
77.87 
2,030 
158,076 		 0.0  0 
1.0  158,076 

 6～ 9		 住宅
84.85 
91.8 
77.87 
2,060 
160,412 		 0.0  0 
1.0  160,412 

10～14		 住宅
84.85 
91.8 
77.87 
2,090 
162,748 		 0.0  0 
1.0  162,748 

計
1,213.35 
90.0 
1,092.26 

2,443,051 		 3,080,610 
1,929,616 
⑨年額支払賃料      2,443,051 円　×　12ヶ月　＝　      29,316,612 円 
⑩a共益費（管理費）             130 円／㎡　×　   1,092.26 ㎡　×　12ヶ月　＝　       1,703,926 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域の共益費水準等を勘案して査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  12,000 円／台　×　  10 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,440,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        31,020,538 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       1,440,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     1,623,027 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 30,837,511 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,080,610 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          29,266 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,929,616 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         469,833 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      31,336,610 円　　　　（　        80,973 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 福岡南（賃）６
Ｋ
　　　　-1105		 2,094  
(   1,931) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
2,298 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,073 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,030 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b 福岡南（賃）６
Ｋ
　　　　-1201		 2,128  
(   2,083) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[107.0]		 100
[100.0]
1,989 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
福岡南 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,400,000 円  　　　　    280,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 4,219,870 円  　　　       32,460,538　×　　　　  13.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      487,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,380,000 円  　　　　    280,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       280,000 円  　　　　    280,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       280,000 円  　　　　    280,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       9,047,370 円　（　　　　　　        23,378 円／㎡）　　（経費率　　  28.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 2.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9016    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 280,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 224,000 円／㎡　×　   1,213.35 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0563     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0427 ×　 40 ％　＋　0.0545 ×  40 ％　＋ 0.0871 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 15,764,000 円  
（　　　　　        40,734 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 31,336,610 円      
②総費用 9,047,370 円      
③純収益　①－② 22,289,240 円      
④建物等に帰属する純収益 15,764,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 6,525,240 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,883,156 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       15,202 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    168,090,171 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     434,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 福岡南 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福岡市南区大楠一丁目５４０番１
 2900000015773-0000
2 　福岡市南区大楠一丁目５４０番２
 2900000015774-0000
3 　福岡市南区大楠一丁目５４０番４
 2900000015776-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
福岡南 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福岡南 5-2 福岡県 福岡第５ 氏名  不動産鑑定士　峰　祐介   TEL.
鑑定評価額 208,000,000 円  １㎡当たりの価格 538,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 390,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福岡市南区大楠１丁目５４０番１外
｢大楠１－３０－２６｣		 ②地積
　(㎡)		 387  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）



(100,300)

1:1		 店舗、事務所兼共同
住宅
ＲＣ6		 中高層の店舗兼共同
住宅が多い路線商業
地域		 南西32m県道、背面道 水道、ガス、下水 高宮

600m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    70 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       380 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 ３２ｍ県道 交通

施設		 高宮駅　北東方

600m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 県道沿いに高層店舗兼共同住宅や店舗等が建ち並ぶ商業地域である。交通利便性に優れ、生活利便性も高い地域
であるため、低層建物の高層化が緩やかに進むことに加え、地価は今後も上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    551,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    382,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、南区及び当区との行政界付近に位置する中央区内の主として幹線道路沿いの商業地域と判定した。主た
る需要者は収益性を目的とした法人投資家が中心である。当該圏域は幹線道路沿いに中高層店舗兼共同住宅が多く建ち
並び、空地も少く、纏まった規模の画地は希少性がさらに高まり、高値で取引されるケースが以前より散見される。取
引の中心価格帯は規模等により見出し難い状況にあるが、容積率１００％あたり６０万円／坪程度で推移している。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は現実の取引に生起して試算された価格であるため、現下の市場性を実証的かつ客観的に反映している。収益
価格は遅行性により、元本価格に見合う賃料の上昇が追いついておらず、やや低位に試算された。本件では、相対的に
比準価格の規範性が優ると判断し、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、代表標準地価格との均衡、単価と
総額との関連、同一需給圏の市場動向予測等を総合的に勘案した上で、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　福岡南 5-7                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    403,000 円／㎡		 [110.4]
100		 100
[100.0]		 100
[ 84.3]		 [100.0]
100		 528,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    487,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価変動等による市場への影響は比較的小さ
く、区内においては住宅地・商業地とも、順
調に地価は上昇傾向を示している。


交通量の多い路線商業地域であると同時に、
交通利便性にも優れているため、需要は未だ
堅調であり、地価変動率も上昇傾向で推移し
ている。

個別的要因に変動はない。なお、背面道はセ
ットバックを要するため、二方路としての効
用はないと判断した。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -14.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+10.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 福岡南 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 福岡中央６
Ｋ
-2		 福岡市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西10.1m市
道、中間画地
商業
地区計画等
(90,400)
b 福岡中央６
Ｋ
-204		 福岡市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北西11m市道、
南東2.5m、
二方路
商業

(90,400)
c 福岡中央６
Ｋ
-403		 福岡市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南22.3m県道、
中間画地
商業

(90,400)
d 福岡中央６
Ｋ
-3		 福岡市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西6.2m市道
、中間画地
商業
地区計画等
(90,372)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
686,355  		 100
[ 100.0]		 [ 111.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
764,599 		 100
[ 136.1]
561,792 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
562,000 
b (　           ) 
733,325  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
726,064 		 100
[ 134.7]
539,023 
539,000 
c (　           ) 
643,566  		 100
[ 100.0]		 [ 112.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
764,150 		 100
[ 136.7]
558,998 
559,000 
d (　           ) 
686,339  		 100
[ 100.0]		 [ 111.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
764,582 		 100
[ 133.3]
573,580 
574,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.27 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +37.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.27 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    551,000 円／㎡]  



福岡南 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため再調達原価の把握が困難であることから、原価法は非適用とした。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

30,278,585 
8,898,487 
21,380,098 
15,764,000 
5,616,098 		 （　0.9204）
5,169,057 		 （  3.9 -  0.4 ）
3.5％  
⑧収益価格 　    147,687,343 円　　　　（　    382,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福岡南 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所兼共同住宅 110.30 ＲＣ14 1,213.35
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 100 ％   300 ％   300 ％   387 ㎡     20.0 m x   18.5 m  前面道路：県道     　  32.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗、２階：事務所、３～１４階：住宅（１ＬＤＫ約３９㎡×２４戸）を想定 ⑦有効率　  90.0 ％
の理由		 店舗、事務所兼共同住宅としては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
110.30 
72.5 
79.95 
3,350 
267,833 		 8.0  2,142,664 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
84.85 
91.8 
77.87 
2,850 
221,930 		 6.0  1,331,580 
0.0  0 

 3～ 5		 住宅
84.85 
91.8 
77.87 
2,030 
158,076 		 1.0  158,076 
1.0  158,076 

 6～ 9		 住宅
84.85 
91.8 
77.87 
2,040 
158,855 		 1.0  158,855 
1.0  158,855 

10～14		 住宅
84.85 
91.8 
77.87 
2,060 
160,412 		 1.0  160,412 
1.0  160,412 

計
1,213.35 
90.0 
1,092.26 

2,401,471 		 5,385,952 
1,911,708 
⑨年額支払賃料      2,401,471 円　×　12ヶ月　＝　      28,817,652 円 
⑩a共益費（管理費）             100 円／㎡　×　   1,092.26 ㎡　×　12ヶ月　＝　       1,310,712 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域の共益費水準等を勘案して査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  10,000 円／台　×　  10 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,200,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        30,128,364 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       1,200,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     1,566,418 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 29,761,946 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,385,952 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          51,167 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,911,708 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         465,472 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      30,278,585 円　　　　（　        78,239 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 福岡南（賃）６
Ｋ
　　　　-402		 2,042  
(   2,042) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,042 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,075 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,030 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b 福岡南（賃）６
Ｋ
　　　　-904		 2,491  
(   2,491) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
2,265 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
福岡南 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,400,000 円  　　　　    280,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 4,072,687 円  　　　       31,328,364　×　　　　  13.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      485,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,380,000 円  　　　　    280,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       280,000 円  　　　　    280,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       280,000 円  　　　　    280,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       8,898,487 円　（　　　　　　        22,994 円／㎡）　　（経費率　　  29.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 2.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9204    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 280,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 224,000 円／㎡　×　   1,213.35 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0563     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0427 ×　 40 ％　＋　0.0545 ×  40 ％　＋ 0.0871 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 15,764,000 円  
（　　　　　        40,734 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 30,278,585 円      
②総費用 8,898,487 円      
③純収益　①－② 21,380,098 円      
④建物等に帰属する純収益 15,764,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,616,098 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,169,057 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       13,357 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    147,687,343 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     382,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 福岡南 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福岡市南区大楠一丁目５４０番１
 2900000015773-0000
2 　福岡市南区大楠一丁目５４０番２
 2900000015774-0000
3 　福岡市南区大楠一丁目５４０番４
 2900000015776-0000
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備考