別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
福岡南 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福岡南 5-1 福岡県 福岡第５ 氏名  不動産鑑定士　川崎　健祐   TEL.
鑑定評価額 321,000,000 円  １㎡当たりの価格 360,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 270,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福岡市南区井尻５丁目１６６番４外
｢井尻５－４－５｣		 ②地積
　(㎡)		 893  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）



(88,289)
不整形
1:1.2		 銀行

ＲＣ2		 店舗や店舗兼共同住
宅等が多い駅前の商
業地域		 南東11m県道、北側道 水道、ガス、下水 井尻

120m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  26.5 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       800 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 人及び車両交通量が多い駅前
の商業地域		 街

路		 １１ｍ県道 交通

施設		 井尻駅　南西方

120m		 法令

規制		 近商

準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 県道沿いに店舗兼共同住宅等が多い駅前の商業地域であり、今後とも現状の環境を維持するものと予測される。
地価水準については上昇傾向にあるものと予測される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　  -3.0
二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    365,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    279,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、福岡市近郊の幹線道路・準幹線道路沿いの商業地域であり、需要者としては、駅接近性を選好する飲食
店、小売業者や投資採算性に着目した不動産開発業者等が挙げられ、駅接近性や生活利便性に優れた商業地域である。
価格水準は、規模等の要因によってばらつきがあり一概に求められない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、現実の不動産市場で成立した実証的な価格であり、規範性が高い。収益価格は、収益性に着目した価格で
あるが、収益価格算定の過程で空室率等の想定要素を含むことから、収益価格はやや規範性に劣る。従って、比準価格
を重視し、収益価格を比較衡量の上、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　福岡南 5-7                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    403,000 円／㎡		 [110.4]
100		 100
[100.0]		 100
[119.9]		 [ 98.9]
100		 367,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    334,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 南区の商業地においては、金融緩和を背景に
収益物件の取引は活発であり、不動産取引の
市況は好調を維持している。


西鉄最寄駅徒歩圏内の生活利便性も優れた商
業地域。商業用途だけでなくマンション用地
の需要も見られ、需要は堅調に推移。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 +20.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 福岡南 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 福岡南５Ｃ

-525		 福岡市南区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東11.3m市
道、中間画地
近商

(80,200)
b 福岡南６Ｋ

-109		 福岡市南区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西22.4m市
道、中間画地
２住居
高度地区2種20m
(60,200)
c 福岡南６Ｋ

-902		 福岡市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西21m県道、
南東6m、
北西4.7m、
三方路
２住居
高度地区2種20m
(70,200)
d 福岡南６Ｋ

-1108		 福岡市南区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西21m市道、
南東4m、角地
２住居
高度2種最高20m
(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
227,782  		 100
[ 100.0]		 [ 107.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
244,866 		 100
[  87.0]
281,455 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -1.1

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  98.9]
　　　　 100
278,000 
b (　           ) 
364,258  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
376,643 		 100
[ 100.8]
373,654 
370,000 
c (　           ) 
369,174  		 100
[ 100.0]		 [ 105.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.8]
390,629 		 100
[ 107.0]
365,074 
361,000 
d (　           ) 
266,826  		 100
[ 100.0]		 [ 105.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
279,507 		 100
[  81.6]
342,533 
339,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -13.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.67 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　 -11.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.72 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　 -12.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    365,000 円／㎡]  



福岡南 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地で再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

46,479,659 
12,517,293 
33,962,366 
24,964,400 
8,997,966 		 （　0.9406）
8,463,487 		 （  3.8 -  0.4 ）
3.4％  
⑧収益価格 　    248,926,088 円　　　　（　    279,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福岡南 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 239.60 ＳＲＣ11 1,991.65
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 88 ％   300 ％   289 ％   893 ㎡     24.5 m x   30.0 m  前面道路：県道     　  11.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２～１１階：１Ｋタイプ約２５㎡、計６０戸、機械式平面駐車場：計１５台を想定 ⑦有効率　  78.7 ％
の理由		 店舗兼共同住宅として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～  		 店舗
202.15 
25.7 
51.95 
3,250 
168,838 		 6.0  1,013,028 
0.0  0 

 2～ 4		 住宅
178.95 
84.7 
151.57 
2,250 
341,033 		 1.0  341,033 
1.0  341,033 

 5～ 7		 住宅
178.95 
84.7 
151.57 
2,280 
345,580 		 1.0  345,580 
1.0  345,580 

 8～10		 住宅
178.95 
84.7 
151.57 
2,300 
348,611 		 1.0  348,611 
1.0  348,611 

11～11		 住宅
178.95 
84.7 
151.57 
2,350 
356,190 		 1.0  356,190 
1.0  356,190 

計
1,991.65 
78.7 
1,567.65 

3,630,700 		 4,474,890 
3,461,862 
⑨年額支払賃料      3,630,700 円　×　12ヶ月　＝　      43,568,400 円 
⑩a共益費（管理費）             130 円／㎡　×　   1,567.65 ㎡　×　12ヶ月　＝　       2,445,534 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域の共益費水準等を勘案して査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  11,000 円／台　×　  15 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,980,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により十分担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        46,013,934 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       1,980,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     2,399,697 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 45,594,237 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,474,890 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          42,511 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,461,862 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         842,911 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      46,479,659 円　　　　（　        52,049 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 福岡南（賃）６
Ｋ
　　　　-902		 1,907  
(   1,867) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,119 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,300 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,250 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b 福岡南６Ｋ（賃
）
　　　　-1002		 2,329  
(   2,233) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,452 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
福岡南 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,245,000 円  　　　　    449,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 4,799,393 円  　　　       47,993,934　×　　　　  10.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      758,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,816,500 円  　　　　    449,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       449,000 円  　　　　    449,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       449,000 円  　　　　    449,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      12,517,293 円　（　　　　　　        14,017 円／㎡）　　（経費率　　  26.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9406    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 449,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 219,000 円／㎡　×　   1,991.65 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0556     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0419 ×　 40 ％　＋　0.0538 ×  40 ％　＋ 0.0865 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 24,964,400 円  
（　　　　　        27,956 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 46,479,659 円      
②総費用 12,517,293 円      
③純収益　①－② 33,962,366 円      
④建物等に帰属する純収益 24,964,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 8,997,966 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 8,463,487 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        9,478 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    248,926,088 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     279,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 福岡南 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福岡市南区井尻五丁目１６６番４
 2900000385551-0000
2 　福岡市南区井尻五丁目１６５番
 2900000385549-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
福岡南 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福岡南 5-1 福岡県 福岡第５ 氏名  不動産鑑定士　友松　昌司   TEL.
鑑定評価額 324,000,000 円  １㎡当たりの価格 363,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 270,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福岡市南区井尻５丁目１６６番４外
｢井尻５－４－５｣		 ②地積
　(㎡)		 893  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）



(88,289)
不整形
1:1.2		 銀行

ＲＣ2		 店舗や店舗兼共同住
宅等が多い駅前の商
業地域		 南東11m県道、北側道 水道、ガス、下水 井尻

120m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  26.5 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       800 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 なし 街

路		 １１ｍ県道 交通

施設		 井尻駅　南西方

120m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗や店舗兼共同住宅等が多い駅前の商業地域であり、特に変動要因は見当たらない。交通利便性等は良好であ
り、共同住宅用地需要は継続するものと予測し、地価水準については上昇傾向にあると判断される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　  -3.0
二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    367,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    254,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、福岡市南区、中央区を中心とし、周辺市の商業地域一帯と把握する。主たる需要者層は、マンションデ
ベロッパー等の開発業者、賃貸収入目的の不動産業者等が考えられる。福岡都心部への接近性等、利便性は良好であり
、賃貸需要も堅調であることから、地価は上昇傾向にあると思料する。用途、形状、規模等による相違もあり、取引の
中心となる価格帯は見出しにくい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、同一需給圏内の類似地域に所在する複数の取引事例から試算しており、説得力は高い。一方、収益価格は
収益性を反映した理論的な価格であり、商業地では重視すべき価格であるが、その算定過程で想定要素を含むこと等を
考慮すると、比準価格に比べ信頼性がやや劣る。従って、市場の動向を反映した実証的な比準価格を重視し、収益価格
を比較考量し、代表標準地とのバランス検討も踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　福岡南 5-7                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    403,000 円／㎡		 [110.4]
100		 100
[100.0]		 100
[121.6]		 [ 98.9]
100		 362,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    334,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 福岡市南区の人口は増加傾向にあり、不動産
需要は高い。



地域要因に大きな変動はないが、交通利便性
等が高く、共同住宅用地需要は堅調である。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　 +28.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 福岡南 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 福岡南６Ｋ

-1001		 福岡市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西5.3m市道
、中間画地
近商

(80,250)
b 福岡南６Ｋ

-801		 福岡市南区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東11m市道、
中間画地
近商
高度2種最高20m
(90,200)
c 那珂川６Ｋ

-1001		 那珂川市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東6m市道、
中間画地
近商

(90,300)
d 福岡博多６
Ｋ
-602		 福岡市博多区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西13m県道、
北西6m、角地
準工

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
333,274  		 100
[ 100.0]		 [ 106.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
355,270 		 100
[  95.8]
370,846 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -1.1

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  98.9]
　　　　 100
367,000 
b (　           ) 
193,685  		 100
[ 100.0]		 [ 106.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
206,662 		 100
[  61.8]
334,405 
331,000 
c (　           ) 
259,031  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
274,573 		 100
[  73.9]
371,547 
367,000 
d (　           ) 
259,182  		 100
[ 100.0]		 [ 109.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
275,790 		 100
[  74.9]
368,211 
364,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.83 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.48 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -23.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -17.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    367,000 円／㎡]  



福岡南 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地にあり、再調達原価を求めることが困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

45,202,392 
12,260,715 
32,941,677 
24,742,000 
8,199,677 		 （　0.9406）
7,712,616 		 （  3.8 -  0.4 ）
3.4％  
⑧収益価格 　    226,841,647 円　　　　（　    254,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福岡南 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
高層店舗兼共同住宅地 202.15 ＳＲＣ11 1,991.65
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 88 ％   300 ％   289 ％   893 ㎡     24.5 m x   30.0 m  前面道路：県道     　  11.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗、２階～１１階：１Ｋタイプ約２５㎡計６０戸、機械式平面駐車場１５台を想定 ⑦有効率　  78.7 ％
の理由		 高層店舗兼共同住宅としては概ね標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
202.15 
25.7 
51.95 
3,300 
171,435 		 6.0  1,028,610 
0.0  0 

 2～ 4		 住宅
178.95 
84.7 
151.57 
2,150 
325,876 		 1.0  325,876 
1.0  325,876 

 5～ 7		 住宅
178.95 
84.7 
151.57 
2,200 
333,454 		 1.0  333,454 
1.0  333,454 

 8～10		 住宅
178.95 
84.7 
151.57 
2,250 
341,033 		 1.0  341,033 
1.0  341,033 

11～11		 住宅
178.95 
84.7 
151.57 
2,300 
348,611 		 1.0  348,611 
1.0  348,611 

計
1,991.65 
78.7 
1,567.65 

3,521,135 		 4,378,310 
3,349,700 
⑨年額支払賃料      3,521,135 円　×　12ヶ月　＝　      42,253,620 円 
⑩a共益費（管理費）             130 円／㎡　×　   1,567.65 ㎡　×　12ヶ月　＝　       2,445,534 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域の共益費水準等を勘案して査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  11,000 円／台　×　  15 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,980,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金充当のため不要  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        44,699,154 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       1,980,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     2,333,958 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 44,345,196 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,378,310 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          41,594 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,349,700 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         815,602 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      45,202,392 円　　　　（　        50,619 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 福岡南（賃）６
Ｋ
　　　　-1101		 1,792  
(   1,652) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]
2,263 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,198 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,150 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b 福岡南（賃）６
Ｋ
　　　　-1109		 1,837  
(   1,762) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,856 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
福岡南 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,225,000 円  　　　　    445,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 4,667,915 円  　　　       46,679,154　×　　　　  10.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      695,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,782,500 円  　　　　    445,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       445,000 円  　　　　    445,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       445,000 円  　　　　    445,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      12,260,715 円　（　　　　　　        13,730 円／㎡）　　（経費率　　  27.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9406    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 445,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 217,000 円／㎡　×　   1,991.65 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0556     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0419 ×　 40 ％　＋　0.0538 ×  40 ％　＋ 0.0865 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 24,742,000 円  
（　　　　　        27,707 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 45,202,392 円      
②総費用 12,260,715 円      
③純収益　①－② 32,941,677 円      
④建物等に帰属する純収益 24,742,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 8,199,677 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 7,712,616 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        8,637 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    226,841,647 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     254,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 福岡南 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福岡市南区井尻五丁目１６６番４
 2900000385551-0000
2 　福岡市南区井尻五丁目１６５番
 2900000385549-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考