令和6年1月15日　提出 福岡南 -31　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福岡南 -31 福岡県 福岡第５ 氏名  不動産鑑定士　横山　裕   TEL.

鑑定評価額 19,400,000 円  １㎡当たりの価格 88,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月7日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 68,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福岡市南区柏原５丁目８６番 ｢柏原５－１２－３２｣ ②地積 　(㎡) 219   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 特別用途地区 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北西6m市道 水道、ガス、下水 高宮 5.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    90 ｍ、南    70 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 高宮駅　南西方 5.4km 法令 規制 １低専 (50,80) 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 郊外の高台に位置する戸建住宅地域である。地域要因に特段の変化は見受けられないが、周辺地域における地価 水準の上昇に伴い、当地域の地価も安定的に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     88,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、南区南部及び城南区南部を中心とする一円の住宅地域であり、福岡都心部への通勤等に関して代替性の 及ぶ範囲である。需要者の中心は、福岡都心部等へ通勤するエンドユーザーである。交通利便性等は劣るが、区画が整 然とし比較的住環境が良好であることから住宅需要は堅調である。取引価格は規模等によりバラツキがあるが、需要の 中心価格帯は、新築戸建で３，５００～４，０００万円程度と推定される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地の存する地域は、区画整然とした住宅地域であり、アパート等の収益物件はほぼ見られないことから賃貸市 場が形成されておらず、収益価格は試算できなかった。一方、比準価格は同一需給圏内の類似地域の取引事例より適切 に補修正を行い試算されており、市場動向を反映し規範性が高い。したがって、本件では代表標準地との検討を踏まえ 、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福岡南 -12                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     76,600 円／㎡ [104.2] 100 100 [104.0] 100 [ 87.3] [100.0] 100 87,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     85,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 福岡市の人口は増加で推移。交通利便性・居 住環境の良い住宅地を中心に需要ニーズは高 い。物価上昇、金融資本市場の変動等の影響 に注視。 郊外の住宅団地であるが、相対的に割安感の ある郊外に住宅需要の堅調さが波及しており 、引き続き地価は緩やかな上昇傾向を示して いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -3.0 行政　　　　　　 -10.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.5 ％  ％